Địa tô chênh lệch đang làm lợi cho ai?

Bởi việc sửa Luật Đất đai 2013 đang bàn đến một vấn đề quan trọng và nhạy cảm là thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, chúng ta hãy cùng phân tích khái niệm “địa tô chênh lệch”.

Bài viết “Ai 'ăn' chênh lệch địa tô?” đã đặt ra nhiều vấn đề thú vị, đáng để thảo luận, làm rõ nhân dịp sửa đổi Luật Đất đai.

Từ một khái niệm của Marx

Trước hết, xin khẳng định, khái niệm "địa tô chênh lệch" ("Differentialrente" trong tiếng Đức) được Karl Marx sử dụng khi phân tích về giá trị và giá cả đất đai trong trường hợp khai thác, sử dụng và cho thuê.

Theo đó, ví dụ đơn giản: Có hai thửa đất có cùng diện tích với đầu tư sức lao động và tiền vốn tương đương, nhưng lại tạo ra hai giá trị và có giá cả khác nhau bởi các lợi thế "tự nhiên" khác như vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng... không liên quan đến giá trị đầu tư. Khoản chênh lệch này (tức mọi giá trị gia tăng hay “địa tô chênh lệch”) sẽ thuộc về chủ sở hữu và người thuê đất phải trích trả cho chủ đất.

Vậy ai là chủ sở hữu đất đai ở Việt Nam? Là toàn dân nhưng người đại diện và nắm quyền trực tiếp là Nhà nước. Tuy nhiên, điểm đặc biệt, Nhà nước lại đồng thời đóng hai vai, vừa là chủ đất lại vừa là chủ thể chính trị với chủ quyền ban hành pháp luật, quy hoạch và thu thuế của mọi người dân, bao gồm các sắc thuế liên quan đến sử dụng đất đai.

Việc sửa Luật Đất đai 2013 đang bàn đến một vấn đề quan trọng và nhạy cảm, đó là thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là xây dựng các khu đô thị mới, chúng ta hãy đặt khái niệm “địa tô chênh lệch” vào tình huống này để cùng phân tích.

Khi giao đất hay cho cho một tổ chức kinh tế tư nhân thuê đất để phát triển một dự án đô thị thì điều gì sẽ diễn ra về mặt pháp lý và thực tế? Trước hết, trong quan hệ pháp lý này, Nhà nước đóng vai trò chủ sở hữu đất còn tổ chức kinh tế là bên tiếp nhận có vị trí như người thuê đất theo khái niệm của Marx.

Cũng cần làm rõ và nhấn mạnh rằng người thuê đất ở đây thường không phải là chủ đầu tư đích thực mà chỉ là nhà phát triển dự án (thuật ngữ tiếng Anh là “Developer”) vốn không được định danh hay gọi nhầm lẫn trong pháp luật về đầu tư ở nước ta.

Bởi họ chỉ bỏ ra một số vốn ít ỏi ban đầu cộng với công sức xây dựng nên các cơ sở pháp lý và hạ tầng của dự án rồi bán nó kiếm lời. Việc quản lý xây dựng và vận hành dự án sau khi hoàn thành có thể do các đơn vị độc lập khác đảm nhiệm. Như vậy, nhà đầu tư bỏ tiền thật sự chính là các ngân hàng và người mua nhà, tức người tiêu dùng sản phẩm.

Ai hưởng lợi từ chênh lệch địa tô

Để hiểu về địa tô chênh lệch, chúng ta có thể hình dung đơn giản các bước hình thành như sau:

Bước 1: Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng hiện hữu và bồi thường theo giá được xác định theo mục đích sử dụng đã ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Nói chung là giá thấp (tạm gọi "Giá nhà nước cấp 1").

Bước 2: Nhà nước giao hay cho thuê đất đối với Nhà phát triển dự án với mức giá được xác định theo mục đích sử dụng đất của Dự án trên cơ sở Giấy chứng nhận đầu tư và/hoặc Quyết định giao đất hay Hợp đồng thuê đất. Giá này do Nhà nước ấn định và về nguyên tắc sẽ cao hơn nhiều lần nếu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thương mại - dịch vụ (tạm gọi là "Giá nhà nước cấp 2"). Do đó, Nhà nước sẽ sử dụng một phần khoản thu được theo giá này để trả tiền đền bù cho người dân.

Bước 3: Nhà phát triển dự án sẽ tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý, bỏ chút vốn ban đầu để triển khai Dự án trên thực địa như xây dựng cơ sở hạ tầng, phân khu chức năng, làm nền móng, hoàn thành một số công trình phụ trợ có liên quan... Trên cơ sở đó, Nhà phát triển dự án sẽ chuyển nhượng các dự án thành phần cho "Nhà đầu tư thứ cấp" và/hoặc bán sản phẩm là bất động sản (nhà, căn hộ) cho người tiêu dùng với mức giá cao được xác định hoàn toàn theo thị trường tại thời điểm bán ra (tạm gọi là "Giá thị trường").

Như vậy, đối với Nhà phát triển dự án, Giá thị trường phải cao hơn Giá nhà nước cấp 1 và 2 cộng lại và vượt lên chi phí Dự án hay giá thành sản phẩm để bảo đảm có lãi. Trên thực tế, giá này chắc chắn cao hơn nhiều lần sau do các điều kiện khách quan về khu đất đã thay đổi cùng với việc “tạo sóng” của các nhà quảng cáo, môi giới bất động sản. Nó cũng vượt trội cả lợi nhuận định mức hay lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp trên thị trường. Đó chính là địa tô chênh lệch, là giá trị do chính người mua sản phẩm cuối cùng của dự án phải trả.

Hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân

Vậy, câu hỏi đặt ra là địa tô này thuộc về ai? Nhà nước với tư cách chủ đất hay Nhà phát triển dự án? Đó là câu hỏi mà Luật Đất đai sửa đổi lần này cần trả lời một cách sòng phẳng và minh bạch.

Nghị quyết trung ương Đảng đã giao nhiệm vụ cho các cơ quan nhà nước cần làm rõ: Tại sao người ta giàu lên từ đất và nghèo đi từ đất? Làm sao để hài hoà các lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo quan điểm của tôi, cần đạt được nhận thức thống nhất rằng, trong các dự án phát triển đô thị mới, không phải Nhà phát triển dự án là ông chủ lớn duy nhất quyết định mà đó phải là ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng người dân sử dụng đất bị thu hồi. Trong đó, Nhà nước góp chủ quyền đất và thương quyền phát triển dự án theo quy hoạch, người dân bàn giao mặt bằng đất, doanh nghiệp là người có công xây dựng, tổ chức và triển khai dự án.

Với tiền đề như vậy, mô hình pháp lý triển khai đúng đắn và phù hợp nhất chính là cơ chế đối tác công tư (PPP) theo đúng nghĩa của nó, được tạo ra trên cơ sở các thoả thuận và hợp đồng giữa các bên liên quan, bao gồm doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và cộng đồng dân cư. Lý thuyết mới về PPP trong bối cảnh phát triển bao trùm ở các nước đã khẳng định nguyên lý ba bên này. Và với chính sách đô thị hoá, có lẽ duy nhất cơ chế này mới có thể giải quyết bài toán “hài hoà lợi ích” như Nghị quyết của Đảng mong đợi.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập (Thành viên VPLS NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam)

Đất và người nghèo, người giàu“Các đại gia Việt Nam toàn liên quan đến bất động sản”. Câu nói nói này của chuyên gia kinh tế Pincus phản ánh đúng thực trạng diễn ra mấy chục năm qua và chúng ta cần làm rõ thực chất của quá trình đó.

tin nổi bật

Giáo viên ở Mỹ ứng xử ra sao với ChatGPT?

Sau khi công cụ ChatGPT ra đời, ở mọi nơi, mọi lĩnh vực đã dấy lên nhiều bàn thảo gay gắt. Cô giáo Đinh Thu Hồng, từ Mỹ, viết cho Tuần Việt Nam về những thay đổi với cô và ngành giáo dục Mỹ.

ChatGPT ngày càng được cải tiến nhưng bạn đã biết hỏi?

ChatGPT là ứng dụng dựa trên mô hình GPT (Generative Pre-training Transformer) với các bộ chuyển hóa (transformer) đã được đào tạo trước (pre-trained). ChatGPT được huấn luyện từ 570 GB tài liệu từ sách báo, Wikipedia, văn bản thu thập trên mạng.

Tất cả phục vụ Tổ quốc, phụng sự Nhân dân

Không tới tầm Nhân dân, Đảng nhất định không thể lãnh đạo, cầm quyền một cách ngang tầm và xứng đáng với lịch sử, với Đất nước và với Nhân dân.

ChatGPT là công cụ AI hữu hiệu phục vụ con người

ChatGPT không hoàn hảo. Có một số trường hợp, nó đưa ra câu trả lời không liên quan hoặc sai lệch. Như CEO của OpenAI đã nêu: “ChatGPT đôi khi viết những câu trả lời nghe có vẻ hợp lý nhưng không chính xác hoặc vô nghĩa”.

Vươn tầm Nhân dân

Tròn 92 mùa Xuân trước, Đảng của Dân tộc Việt Nam ra đời. Gần 78 năm lãnh đạo, cầm quyền, Đảng Cộng sản Việt Nam là đứa “con nòi, xuất thân từ giai cấp lao động, vừa là người lãnh đạo, vừa là người đày tớ thật trung thành của Nhân dân".

ChatGPT hay là công nghệ AI nổi bật trong năm

ChatGPT có nhiều điểm hấp dẫn. Đây là một ứng dụng trí tuệ nhân tạo, được công ty OpenAI Inc (San Francisco) phát triển.

Tầm nhìn 2045 và vai trò lãnh đạo, cầm quyền của Đảng

Gắn kết chặt chẽ với lợi ích của nhân dân, của dân tộc chính là điều kiện then chốt để Đảng giữ vững bản chất đã được xác quyết từ ngày thành lập.

Chính sách sand-box để tạo động lực cho cán bộ

Để đưa con thuyền kinh tế vượt qua những khó khăn và thách thức gay gắt đang chờ ở phía trước, cần có cơ chế sand-box để tạo động lực và bảo vệ khu vực công.

"Việc cần làm ngay" trong lựa chọn cán bộ cấp cơ sở

Xem xét, đánh giá cán bộ ngay từ cơ sở thông qua việc lấy phiếu tín nhiệm theo định kỳ cần phải được xem là việc “cần làm ngay”.

Vài điều suy nghĩ về Tết cổ truyền dân tộc

Chúng ta đã ăn xong cái Tết kéo dài nhiều ngày, nhưng tôi vẫn muốn nói lại một số điều đang níu kéo, cản trở các bà, các mẹ của chúng ta trong dịp Tết.

Nhà trí thức có nên giàu không?

Đầu Xuân mới, xin bàn về một chủ đề tương đối nhạy cảm nhưng lại hết sức thực tế: Nhà trí thức có nên giàu không?

"Từ chức 20" nhìn từ "Khoán 10"

Xin gọi năm 2022 vừa kết thúc là năm ‘Từ chức 20’ từ Kết luận số 20-TB/TW ngày 8.9.2022 của Bộ Chính trị.

Quốc phục nam của người Việt

Thời gian trước đây, cộng đồng mạng nói nhiều đến bộ quần áo của một vị đại sứ nọ mặc trong buổi lễ trình Quốc thư. Người bảo chẳng giống ai, người thì bảo như vậy cho khỏi “đụng hàng”.

Vượt nguy, tận cơ

Đáng nói hơn con số là thông điệp: Trong một thế giới nhiều bất trắc, đổi thay, đầy gam màu sáng tối rất cần “vượt nguy, tận cơ”, “tư duy lại, thiết kế lại, xây dựng lại”, và càng cần “hành động quyết liệt, khôn khéo, linh hoạt”.

“Giá như chúng ta quyết liệt hơn”

Một năm đã qua với những niềm vui, nỗi buồn pha lẫn sự trăn trở. Giá như chúng ta có cách điều hành quyết liệt, khôn khéo hơn nữa thì kết quả sẽ còn tích cực hơn.