Theo Luật sư, Lê Chí Vịnh, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Ninh Bình, hiện nay, quyền tiếp cận thông tin về đất đai đang bị hạn chế khiến chính các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khi tham gia hoạt động đấu thầu đất.
Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 đang được triển khai lấy ý kiến rộng rãi trong toàn thể nhân dân thuộc các tầng lớp, các địa bàn khác nhau.
Tuy nhiên, điều cần lưu ý là bản chất luật nội dung có thể ghi nhận hoặc phản ánh đúng các quan hệ pháp luật về đất đai nhưng quá trình triển khai, thực hiện mỗi chủ thể hiểu một cách khác nhau dẫn đến nhiều tranh cãi khi áp dụng và thực thi. Vì thế lần sửa đổi bổ sung này cần tiến hành tổng thể, đồng bộ, hoàn chỉnh và cụ thể, rõ ràng để mọi chủ thể từ dân tới doanh nghiệp có thể đọc luật, hiểu luật và thực hiện luật như nhau.
Vì những cách hiểu khác nhau nên Nhà nước hay các công ty tư vấn luật cũng gặp khó khi hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp ngành bất động sản.
Ví dụ, có trường hợp, cả một khu vực đất nông nghiệp xen lẫn đất ở nông thôn, có doanh nghiệp thông qua cá nhân thu mua và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau đó nhập thửa và tách thửa, phân đường nội bộ thành 176 lô riêng biệt và ký chuyển nhượng tại phòng công chứng theo dự án nhà ở nông thôn. Sau đó, khi điều chỉnh biến động tên thì không thể chuyển tên cho người mua vì lúc này khu vực đó lại được xác định rằng trước đó đã có quy hoạch vùng đó là khu vực công viên và cây xanh. Vậy trách nhiệm thuộc về ai và việc giải quyết hậu quả pháp lý cho 176 hộ nhận chuyển nhượng đất cũn rất khó khăn và phức tạp?
Trường hợp khác là cả một khu đất ở đô thị gồm nhiều lô nhà liền kề, trong quá trình giải quyết 01 vụ án tranh chấp đất đai mới phát hiện toàn bộ khu vực đường đó khi xây dựng bị định vị sai so với giấy tờ đã cấp (nhà này xây chồng lên 1/2 đất của người khác)… thế nhưng nhưng ngôi nhà xây dựng sau vẫn tiếp tục được cấp giấy phép.
Như vậy, những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau có thể sai lệch trong từng thời điểm hoặc thời gian nhất định thì luật cần dự liệu, nêu rõ cách xử lý và làm rõ các nguồn tra cứu cụ thể để doanh nghiệp thực hiện quyền tiếp cận thông tin về đất đai. Trong trường hợp có sự khác biệt về thông tin từ các tổ chức nắm giữ nguồn và cung cấp thông tin sai lệch, gây thiệt hại cho doanh nghiệp thì trách nhiệm bồi thường thuộc về ai? Chính những thông tin sai lệch này là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt vụ án tranh chấp đất đai.
Do đó, Luật Đất đai tới đây cần phải nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý về đất đai, nâng cao tính minh bạch của thông tin về đất đai, góp phần xóa bỏ những quy hoạch treo gây khó khăn cho nhân dân trong suốt thời gian qua.
Một trong những vướng mắc còn tồn tại hiện nay là quyền sử dụng đất liên quan đến các dự án không chỉ do Luật Đất đai điều chỉnh mà còn bị chi phối bởi Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… do đó khi sửa đổi Luật Đất đai cần nghiên cứu tính đồng bộ và tính thống nhất trong quá trình vận hành và điều chỉnh của các Luật liên quan.
Ví dụ một số dự án đầu tư hiện nay vẫn vướng mắc vì không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể triển khai được do trước đây quá trình đấu thẩu dự án nhưng chỉ có một nhà đầu tư quan tâm đủ năng lực tham gia nên đơn vị gọi thầu đã vận dụng các căn cứ tại khoản 1, Điều 20, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP và khoản 1, Điều 4, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ, áp dụng theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 13, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ để lựa chọn nhà đầu tư bằng hình thức chỉ định thầu. Tuy nhiên, sau đó các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai lại từ chối vì không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất cho nhà đầu tư vì cho rằng do đất đó không được đem ra đấu giá quyền sử dung đất nên không có căn cứ pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất.
Vướng mắc này trong các dự thảo vẫn chưa được khơi thông.
Trường hợp khác là một dự án đầu tư đã được đấu thầu bao gồm cả quyền sử dụng đất được thanh toán một lần dưới dạng mua tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Như vậy, nhà đầu tư đầu tiên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất với thời hạn sử dụng lâu dài, vĩnh viễn (vì mua tài sản nhà ở gắn liền với đất). Tuy nhiên sau khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ 2 hoặc thứ 3 (đều là các doanh nghiệp) thì Luật Đất đai sửa đổi theo hướng chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với thời hạn giao đất là 50 năm và lại hồi tố đối với các lô đất này. Vì thế các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng sau không đồng ý vì cho rằng việc hồi tố theo hướng bất lợi cho người nhận chuyển nhượng và dẫn đến tranh chấp, kiện tụng kéo dài.
Theo luật sư Lê Chí Vinh, chỉ khi nào pháp luật hoàn chỉnh thì giới doanh nghiệp bất động sản mới có thể kinh doanh minh bạch và hiệu quả. Với ma trận về các quy định chưa ăn khớp nhau và sự giới hạn trong cung cấp thông tin thì các doanh nghiệp cũng khó mà nhận được hỗ trợ pháp lý hiệu quả.
Thu Huyền
.svg){kind=icon}
