Làm gì khi người bán đất không chịu trả lại tiền đặt cọc?

Tôi đặt cọc 150 triệu để mua một miếng đất 2 tỷ, 2 tuần sau tôi sẽ chồng hết tiền cho miếng đất. Tôi và bên mua đã đồng ý ký hợp đồng (viết tay).

 - Tôi đặt cọc 150 triệu để mua một miếng đất 2 tỷ, 2 tuần sau tôi sẽ chồng hết tiền cho miếng đất. Tôi và bên mua đã đồng ý ký hợp đồng (viết tay).

Sau khi cọc vài ngày, một người khác hỏi mua lại miếng đất tôi vừa cọc với giá cao hơn. Vì thời gian bận bịu không cho phép nên họ cũng đã đặt cọc cho tôi 300 triệu để mua cũng miếng đất đó giá 2 tỷ 1.

Tuy nhiên đến ngày thanh toán nốt tiền thì người chủ đất không chịu bán nữa, cũng không chịu trả lại tiền cọc cho tôi. Vậy trường hợp này tôi phải xử lí ra sao?

{keywords}
Ảnh minh họa

Thứ nhất: Về việc đặt cọc của bạn cho chủ đất.

Căn cứ theo Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Quy định về đặt cọc trong BLDS 2015 tại  Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của bạn, trong trường hợp bên nhận cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng, pháp luật đã quy định bên nhận cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Áp dụng quy định này, khi người bán không thực hiện việc giao nhà cho bạn thì phải trả lại số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác về việc trả lại tiền đặt cọc và số tiền đền bù thì sẽ ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của hai bên. 

Do đó, trong trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của bạn khi bên bán không trả lại tiền cọc, bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Tòa án nhân dân huyện nơi người bán cư trú. Khi làm đơn bạn phải cung cấp các chứng cứ chứng minh có giao dịch mua bán, đặt cọc tồn tại trên thực tế như hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, người làm chứng, hợp đồng đặt cọc,… để Tòa án có căn cứ giải quyết đòi lại quyền lợi cho gia đình bạn.

Thứ hai: Về việc bạn nhận đặt cọc với người mua khi chưa có quyền sử dụng đất.

Luật Đất Đai 2013 tại Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Căn cứ theo quy định trên, mảnh đất mà bạn chuyển nhượng cho người khác chưa có điều kiện về có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Vì vậy hợp đồng đặt cọc của bạn với người mua tiếp theo vô hiệu. Bạn có trách nhiệm trả lại khoản tiền cọc đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, HN

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Đặt cọc rồi mới phát hiện đất chưa có sổ đỏ

Đặt cọc rồi mới phát hiện đất chưa có sổ đỏ

Tôi đặt cọc 100.000.000 đồng để mua một mảnh đất trong nội thành Hà Nội. Gần đến ngày giao đất, tôi biết được người bán nói dối. mảnh đất mình mua chưa có sổ đỏ.

Đặt cọc mua bán nhà như thế nào cho chặt chẽ

Đặt cọc mua bán nhà như thế nào cho chặt chẽ

Tôi muốn mua một mảnh đất ở đã có sổ hồng. Bên bán yêu cầu đặt cọc 100 triệu và hẹn 3 tuần sau sẽ ra công chứng.

Đặt cọc 400 triệu đồng nhưng người bán không chịu giao đất

Đặt cọc 400 triệu đồng nhưng người bán không chịu giao đất

Gia đình tôi mua một mảnh đất, bố tôi ký giấy đặt cọc với vợ chồng người bán số tiền 400 triệu đồng, còn thiếu 200 triệu đồng. Sau 1 tháng thì người chồng mất, giấy tờ đứng tên ông ta.

tin nổi bật

Lừa bán đất để chiếm đoạt tiền

Đơn thư nửa cuối tháng 9 tập trung vào những lĩnh vực như tranh chấp đất đai, thu hồi đất, lừa đảo bán đất...Tuy nhiên, nhiều vụ việc bạn đọc phản ánh đến cá cơ quan chức năng nhưng không được giải quyết thỏa đáng.

Không cần ra toà vẫn muốn chia tài sản tranh chấp

Ông bà tôi sau khi mất để lại một mảnh đất nhưng không có di chúc. Ông bà có 12 người con, trong đó 10 người muốn để lại phần tài sản này cho con út, còn 1 người không đồng ý nên không kí vào văn bản từ chối nhận thừa kế.

Bồi thường chi phí đào tạo khi kết thúc hợp đồng trước hạn

Em là bác sĩ, kí hợp đồng lao động và văn bản thoả thuận nội dung cam kết làm cho bệnh viện 7 năm từ lần đi học cuối cùng về, nếu vi phạm sẽ phải đền gấp 4 lần toàn bộ chi phí.

Chồng cũ không làm theo thoả thuận sau ly hôn

Vợ chồng tôi ly hôn tự thoả thuận chia tài sản mà không qua toà án. Tuy nhiên sau khi ly hôn, chồng tôi không làm theo thoả thuận là bán nhà rồi chia đôi, cũng không trả tôi tiền.

Có cần chia tài sản cho người thân bị mất năng lực hành vi dân sự

Chú út tôi là người bị mất năng lực hành vi dân sự. Nay ông bà tôi mất để lại một mảnh đất, nếu 4 anh chị em còn lại trong nhà đồng ý thì có phải chú không được chia phần mảnh đất đó không?

Hồi âm đơn thư bạn đọc đầu tháng 9/2022

Vấn đề bồi thường đất đai thực hiện các dự án, mượn đất rồi chiếm đoạt... là những vấn đề nóng nổi lên trong nửa đầu tháng 9/2022.

Mẹ chỉ chia thừa kế cho con trai

Ông bà nội mất để lại cho bố mẹ tôi một mảnh đất. Mẹ tôi bán một phần đất, còn lại được bao nhiêu thì chia cho 2 người con trai, 9 người con gái còn lại không có phần.

Đền bù tài sản trên đất nông nghiệp

Gia đình tôi đấu thầu đất nông nghiệp làm ao của hợp tác xã với thời hạn 5 năm. Xin hỏi nếu hợp tác xã lấy lại thì gia đình tôi có được đền bù tiền xây chuồng trại kè bờ và cây trồng trên đất không?

Thủ tục nhận tài sản khi là người thừa kế duy nhất

Mẹ tôi mất năm 1996, để lại một mảnh đất. Tôi là con duy nhất của mẹ. Ông bà ngoại tôi cũng mất năm 1998. Nay tôi muốn làm thủ tục nhận thừa kế để sang tên mảnh đất thì làm thế nào?

Giữ tiếng Việt cho trẻ em Việt ở nước ngoài

Điều đáng mừng là hiện có rất nhiều các sự kiện sinh hoạt cộng đồng của người Việt trên khắp thế giới được tổ chức thường xuyên, đặc biệt trong các dịp lễ cổ truyền như Tết Nguyên Đán, Tết Trung Thu, hay các trại hè dành cho thiếu nhi.

Hồi âm đơn thư bạn đọc cuối tháng 8/2022

Nửa cuối tháng 8/2022, đơn thư tập trung phản ánh những vấn đề nóng như khiếu kiện đất đai, chính quyền lấy đất dân cho thuê, phá vỡ quy hoạch đô thị...

Thừa kế thế vị tài sản của ông nội

Chú ruột tôi muốn sang tên mảnh đất của ông nội cho chú nên yêu cầu tôi làm giấy không nhận quyền thừa kế. Nếu tôi không làm giấy đó thì chú tôi có sang tên được mảnh đất không?

Ghi giá thấp hơn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được giảm thuế

Tôi bán một mảnh đất với giá 3 tỷ. Vì muốn giảm thuế nên người mua xin ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 1 tỷ. Xin hỏi tôi có nên làm theo không? Phần thuế do bên mua chịu.

Hồi âm đơn thư bạn đọc nửa đầu tháng 8/2022

Trong nửa đầu tháng 8, độc giả gửi đơn tới VietNamNet tố cáo một số vụ việc liên quan đến khiếu nại đất đại của cá nhân và tổ chức.

Lương 8 triệu lấy gì tiết kiệm?

Đọc được bài “Vợ không chịu đưa tiền cho tôi đầu tư với lí do muốn sinh con” tôi thấy rất bức xúc với anh chồng tính toán.