Đang tìm hiểu một dự án chung cư quy mô lớn tại Hà Nội, chị Đỗ Thu Hằng (29 tuổi, Cầu Giấy) vô cùng băn khoăn khi nhân viên tư vấn cho biết dự án có chính sách chiếu khấu lên tới 9% trừ thẳng vào tiền nhà nếu chị thanh toán sớm 100% tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Bên cạnh đó, nếu không muốn trả trước 100% tiền nhà, chị chỉ cần trả trước 10% vốn ban đầu khi ký hợp đồng mua bán và thanh toán 30% vốn trong 180 ngày.

Tuy nhiên, theo như chị Hằng tìm hiểu, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như dự án trên phải được thực hiện nhiều lần và tổng giá trị trả trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

Cùng thắc mắc tương tự, anh Tuấn Ngọc (33 tuổi, Bắc Từ Liêm) cho biết anh thường xuyên nhận được các tin nhắn, email quảng cáo mua nhà tại các dự án sắp triển khai với mức chiết khấu tương đương.

{keywords}
Email quảng cáo của một đơn vị phân phối dự án bất động sản tại Hà Nội cho các khách hàng.

Chỉ được thu tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa giao nhà

Thực tế, rất nhiều dự án bất động sản hiện nay được các chủ đầu tư phân phối theo hình thức mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thay vì mua những căn hộ, nhà ở đã hình thành và đưa vào sử dụng ngay, người mua nhà sẽ trả trước một khoản tiền từ khi chủ đầu tư đang triển khai dự án và một phần sẽ được trả khi nhận bàn giao nhà.

Một số chủ đầu tư, đơn vị phân phối khi quảng cáo cũng đưa ra các chính sách chiết khấu trừ thẳng vào tiền nhà cho người thanh toán trước 100% tiền tại thời điểm ký hợp đồng mua bán.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khẳng định các đơn vị thu trước 100% tiền nhà của khách hàng với nhà ở hình thành trong tương lại là vi phạm pháp luật.

“Quy định hiện nay chỉ cho phép chủ đầu tư thu trước tối đa của khách 70% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Đơn vị nào thu quá 70% tiền từ khách hàng khi chưa bàn giao nhà là hành vi vi phạm pháp luật”, ông Nam cho hay.

Chia sẻ về mức chiết khấu các chủ đầu tư và đơn vị phân phối dành cho khách hàng đặt cọc trước tiền mua nhà, ông Nam cho rẳng tỷ lệ này tùy thuộc vào tính toán và cân đối tài chính của chủ đầu tư. Tuy nhiên, ông khẳng định dù mức chiết khấu thế nào việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn phải được thực hiện nhiều lần và chỉ được phép thu 100% giá trị tiền nhà khi đã bàn giao cho khách hàng.

Trong khi đó, một chủ đầu tư cho biết các dự án khi xây dựng sẽ được “bán buôn” cho các công ty phân phối. Chủ đầu tư chỉ đưa ra một vài chính sách bán hàng chính, còn các chính sách ưu đãi đi kèm do đơn vị phân phối đưa ra.

Vị này cũng khẳng định việc khách hàng đặt cọc trước tiền mua nhà với các dự án đang triển khai mang lại lợi ích cho cả hai bên mua và bán. Bên bán là chủ đầu tư sẽ chủ động được nguồn tài chính và sản phẩm bàn giao ra thị trường trong tương lai, trong khi người mua cũng sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn rất nhiều so với mua nhà đã hình thành.

{keywords}
Chủ đầu tư không được thu quá 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà cho người mua.

Không được thu quá 95% khi chưa có "sổ hồng"

Theo tìm hiểu, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được quy định trong Nghị định số 76/2015 của Chính phủ.

Nghị định nêu rõ, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Với giá trị còn lại của hợp đồng sẽ được thanh toán khi cơ quan Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Nghị định này được ban hành nhằm ràng buộc chủ đầu tư phải cam kết bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ, tránh trường hợp ôm tiền của khách rồi bỏ hoang dự án như những năm trước đó.

Chiết khấu như không

Thậm chí, ngay cả trường hợp người mua có trả trước 100% giá trị hợp đồng để hưởng mức chiết khấu “đặc biệt” này chưa chắc người mua đã có lợi.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho hay, mức chiết khấu các đơn vị bán hàng đưa ra từ 9-10% giá nhà, trong khi yêu cầu khách hàng phải trả trước 100% tiền nhà chỉ tương đương mức lãi suất tiền gửi ngân hàng với cùng thời gian chờ dự án hoàn thành.

“Giả sử một căn nhà giá 10 tỷ, khách hàng trả trước 100% tiền nhà tại thời điểm ký hợp đồng mua bán sẽ được giảm 900 triệu đồng, khoảng 9%. Tuy nhiên, mang 10 tỷ đi gửi ngân hàng hiện, mức lãi suất cũng đã dao động vào khoảng 7-8%/năm rồi”, ông Hiếu chia sẻ.

{keywords}
Việc trả trước tiền mua nhà cũng đi kèm với nhiều rủi ro nếu không lựa chọn các chủ đầu tư uy tín.

Vị chuyên gia cho rằng nếu mức chiết khấu trong khoảng 14-15% giá trị mua thì việc trả trước tiền mua nhà khi đó mới thực sự có lợi, còn mức 9-10% giá trị không có nhiều ý nghĩa.

Vị chuyên gia cũng cho rằng việc trả trước tiền mua nhà để được hưởng một vài chính sách ưu đãi của chủ đầu tư cũng gắn với rất nhiều rủi ro. Như trước đây, đã có rất nhiều dự án bất động sản, chủ đầu tư "thiếu lương tâm" thu tiền trả trước của khách hàng nhưng không xây dựng, không có nhà bàn giao cho khách hàng. Hay như hiện tại, vẫn có nhiều dự án chủ đầu tư ép khách hàng nhận bàn giao nhà khi chưa hoàn thiện để khách phải trả nốt phần tiền mua bán theo hợp đồng.

Ông Hiếu cũng cho biết thêm hiện nay có một số dự án được ngân hàng bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà. Theo đó, người mua nhà sẽ thanh toán các khoản trả trước theo hợp đồng ký với chủ đầu tư và sẽ được một ngân hàng thương mại bảo đảm quyền lợi.

Trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành tiến độ hợp đồng, không bàn giao nhà đúng hạn, khách hàng có khiếu nại, ngân hàng sẽ là đơn vị đứng ra trả lại tiền đã đặt cọc trước đó cho người mua.

Trong khi đó, một vị chuyên gia khác cho biết thời gian để một dự án hoàn thành từ khi tiến hành mở bán đề khi bàn rao căn hộ thông thường vào khoảng 1-1,5 năm. Như vậy, mức triếu khấu 9-10% của các đơn vị phân phối đưa ra thực chất chỉ bằng tiền người mua nhà mang đi gửi ngân hàng rồi đến khi nhà đã xong xuôi mới trả tiền mua.

(Theo Zing)