“Nghìn lẻ một” kiểu lách tín dụng bất động sản

Tín dụng, cho vay đầu tư hoặc tiêu dùng bất động sản chỉ mang tính tương đối. Thực tế có nhiều cách để lách nếu bị siết.

Một lần nữa "siết tín dụng" đối với lĩnh vực bất động sản lại nóng. Lần này nóng hơn trước, bởi có thêm diễn biến mới trong rà soát và kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn ở kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Một lần nữa, tức từng có nhiều lần. "Siết tín dụng" đối với bất động sản gần như luôn thường trực tại Việt Nam những năm qua, về cách nói.

Năm nào cũng "siết" và các điểm kỹ thuật

Đơn giản nhất, dùng từ khóa "siết tín dụng" hoặc "siết cho vay" đi cùng với "2017", "2018", "2019"… tìm kiếm trên Google, lập tức cho thấy năm nào cũng có thông tin nhấn mạnh điểm này, chứ không phải đến nay mới "siết".

Trong quá khứ, bất động sản từng là "công dân hạng hai" trong nền kinh tế, khi xét về điều kiện được tiếp cận tín dụng. Hơn 10 năm trước, nó được khoác tên gọi "phi sản xuất" nêu cụ thể trong các văn bản hành chính, chỉ thị và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, theo hướng hạn chế cho vay. Phải mất vài năm sau đó mới dần gỡ bỏ áp đặt này.

Như trên, bằng cách rất đơn giản với các từ khóa trên cho thấy bất động sản chưa từng được khuyến khích trong cho vay; năm nào cũng "siết". Thực tế đến nay, về kỹ thuật, từ siết không còn để trong ngoặc kép.

Đó là, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản luôn bị áp hệ số rủi ro cao hơn nhiều so với các lĩnh vực vay vốn sản xuất kinh doanh thông thường; hệ số rủi ro từng có giai đoạn chỉ 150% rồi nâng dần lên 200%, 250%.

Hệ số rủi ro càng cao, nếu cho vay nhiều, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng càng bị hạn chế; CAR càng hạn chế thì tiềm năng tăng trưởng và động lực lợi nhuận càng giảm. Theo đó, để bù lại, lãi suất cho vay lĩnh vực này thường cao hơn để các ngân hàng cân đối. Lãi suất cho vay cao hơn cũng là điểm hạn chế đánh vào nhu cầu vay.

Thêm nữa, một rào cản kỹ thuật liên quan, Ngân hàng Nhà nước áp giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Khoảng chục năm về trước tỷ lệ này là 30%; tuy nhiên từ năm 2014 nó bất ngờ được nới lên tới 60% (một điểm kỹ thuật khi cả hệ thống dồn sức đưa nợ xấu về dưới 3% theo yêu cầu; "một cánh cửa" để có thể cơ cấu nợ xấu ngắn hạn thành trung dài hạn để giảm tải áp lực cho hệ thống). Tuy nhiên, từ năm 2017 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đưa ra lộ trình giảm giới hạn này, từng bước về 30%; gần nhất, từ 01/10 tới giảm từ 40% về 37%.

Siết giới hạn trên đánh trực tiếp vào cho vay bất động sản, bởi hiện có tới 82% tổng huy động vốn của hệ thống là tiền gửi ngắn hạn. Điều này cũng góp phần giải thích vì sao ngân hàng thương mại luôn là đối tượng chính phát hành trái phiếu doanh nghiệp dồn dập những năm qua cho đến nay. Họ cần cân đối nguồn huy động trung dài hạn để cho vay trung dài hạn, trong đó chủ yếu liên quan đến bất động sản và cho vay mua ô tô.

Bên cạnh các giới hạn kỹ thuật trên, một rào cản quan trọng khác "bất thành văn" đối với công chúng theo nghĩa công bố công khai chi tiết, hàng quý mỗi năm Ngân hàng Nhà nước vẫn chặt chẽ xét để giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với từng ngân hàng thương mại cụ thể. Tiêu chí xét, thang điểm, mức độ giao… "bí ẩn" với công chúng, nhưng thực tế "không dễ chịu" với những trường hợp nào cho vay bất sản nhiều.

“Nghìn lẻ một" cách lách…

Trực diện và xác định một cách cụ thể và chính danh, tín dụng đối với bất động sản có nhiều rào cản kỹ thuật như trên để siết lại khi nhà điều hành muốn lái dòng vốn hoặc thị trường vào mục tiêu nào đó.

Ngoài ra, với đặc thù có nhiều can thiệp hoặc rào cản hành chính trong điều hành chính sách tiền tệ từng và đang có, nếu cần thì nhà điều hành vẫn có thể có biện pháp can thiệp mạnh như áp các giới hạn mới…

Còn trên thực tế, việc phân định và xác định tín dụng/cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ mang tính tương đối. Vì thực tế đa dạng và có những khả năng lách ở bên vay.

Cựu lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho rằng, thực tế muôn hình vạn trạng và rất khó rạch ròi ở đây.

Ví như, một tập đoàn thành lập hàng chục công ty con, trong đó có một số công ty tham gia các lĩnh vực sản xuất thông thường, thậm chí lĩnh vực được khuyến khích. Ban đầu những công ty đó dùng vốn điều lệ để đầu tư bất động sản, sau đó mới lập các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất thông thường để vay vốn bù vào phần vốn điều lệ lẽ ra đầu tư đúng lĩnh vực ngay từ đầu.

Hay như, siết chủ đầu tư bất động sản, chủ đầu tư có thể "phối hợp" với các nhà thi công bằng cách nhà thi công đi vay (không thuộc đầu tư bất động sản), nguồn vốn đó về được đảo sang chủ đầu tư và chủ đầu tư thực hiện trả chậm cho nhà thi công kèm lãi suất…

Hoặc trong một hệ sinh thái có hàng chục, thậm chí đến cả trăm doanh nghiệp, các vòng đời (F) của vốn cũng rất khó xác định. Công ty A xuất khẩu gạo, vay vốn mua 10.000 tấn gạo của Công ty B, công ty B đưa tiền bán gạo đó đi đầu tư bất động sản, nguồn vốn có gốc là vay đó trở nên khác biệt và không gọi là tín dụng bất động sản nữa. Trong hệ sinh thái đan xen nhiều công ty làm ăn với nhau, việc phân cấp F1, F2, F3… nguồn vốn vay để vào bất động sản rất khó xác định và gọi tên cụ thể.

Vậy nên, theo vị cựu lãnh đạo ngân hàng trên, tín dụng/cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ mang tính tương đối; thực tế có nhiều cách để lách và vay vốn hoặc ngân hàng khó kiểm soát được đích đến cuối cùng của vốn vay.

"Theo tôi, vì đặc thù của nền kinh tế Việt Nam nên mới phân định ra các lĩnh vực trong cho vay, áp các cơ chế siết hoặc ưu đãi khác nhau, nên từ đó nảy sinh ra các cách lách cơ chế chính sách.

Chúng ta nên tìm hiểu, tham khảo các nước trên thế giới kiểm soát như thế nào để hiệu quả mà học hỏi theo. Bởi nhà bác học Newton đã tìm ra định luật vạn vật hấp dẫn rồi thì ta không nhất thiết đi tìm tiếp, mà xem xét ứng dụng nó sao cho hợp lý.

Và hiện nay có nên chia các lĩnh vực trong cho vay và áp các cơ chế riêng hay không? Có nên chia nhỏ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng quý ra như hiện nay rồi xét duyệt mà dễ nảy sinh hoặc hoài nghi chuyện xin – cho hay không, hoặc khiến các ngân hàng rất thụ động không? Và có nên áp quá nhiều biện pháp hành chính trong điều hành và duy trì trong thời gian quá dài khi mà thị trường đã lớn lên, đã có nhiều thay đổi qua thời gian lâu dài đó?", ý kiến trên đặt vấn đề.

(Theo Nhịp sống Doanh nghiệp)

Siết tín dụng bất động sản: Con dao 2 lưỡi?Siết tín dụng vào bất động sản đột ngột khiến thị trường gặp khó, nguồn cung càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng.

tin nổi bật

Sau tín hiệu của Feb, vàng kết thúc một tuần đen tối

Sau phiên điều trần của Fed trước thượng viện Mỹ, sự giằng co giữa vàng và USD khiến động lực đồng bạc xanh kém đi, trong khi vàng giảm xuống mức kháng cự 1.830 USD/ounce

Hiện tượng 'kỳ lân', chào sàn tăng giá mạnh, đại gia mới lộ khối tiền nghìn tỷ

Với giá tham chiếu khủng, ấn tượng ngay sau chào sàn khi tăng trần liên tiếp, đưa các cổ phiếu này thuộc hàng đắt đỏ nhất trên sàn chứng khoán.

Nỗi khổ ngư dân: Tốn thêm 3.776 tỷ/tháng, quá nửa tàu cá nằm bờ

Giá xăng dầu tăng mạnh, ngư dân mỗi tháng tốn thêm khoảng 3.776 tỷ đồng/tháng. Bộ NN-PTNN vừa đề nghị hỗ trợ ngư dân bị ảnh hưởng.

Giá vàng hôm nay 25/6: Thời kỳ giảm giá kéo dài

Giá vàng thế giới giảm do USD mạnh lên sau khi Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) Jerome Powell củng cố kế hoạch thắt chặt chính sách nhằm kiểm soát lạm phát.

Ngược dòng giữa 'biến lửa, cổ phiếu lạ, giá trà đá tăng sốc

Trong bối cảnh chứng khoán tràn ngập sắc đỏ, có những cổ phiếu trà đá dường như miễn nhiễm với biến động thị trường, âm thầm tăng giá gấp hàng chục lần.

VietinBank nhận giải Trung tâm Dịch vụ khách hàng dẫn đầu Việt Nam 5 năm liên tiếp

Ngày 8/6 vừa qua, VietinBank được Tạp chí tài chính Global Banking & Finance Review (Anh) tặng giải thưởng Leading Contact Center Vietnam 2022. Đây là năm thứ 5 liên tiếp (2018 - 2022) VietinBank vinh dự nhận giải thưởng uy tín này.

Thị trường tiền mã hóa đối diện nỗi ám ảnh lịch sử

"Mùa đông tiền mã hóa" có những dấu hiệu tương tự khủng hoảng kinh tế 2008. Cách tỷ phú Sam Bankman-Fried của FTX cứu trợ khẩn cấp giống một ngân hàng trung ương.

Top 5 cổ phiếu ngân hàng tăng mạnh nhất

Hàng loạt cổ phiếu ngân hàng tăng mạnh và là trụ cột giúp thị trường chứng khoán hồi phục. Tuy nhiên, thanh khoản còn thấp và nền kinh tế còn đối mặt với nhiều rủi ro.

Giá vàng hôm nay 24/6: Áp lực suy thoái kinh tế, vàng giảm giá mạnh

Giá vàng hôm nay 24/6 trên thị trường quốc tế treo ở mức cao và nhấp nhổm tăng tiếp khi các nhà đầu tư lo ngại kinh tế suy thoái.

Nhảy vào bắt đáy, giá cổ phiếu tăng vọt, VN-Index hồi phục

Áp lực bán giảm mạnh sau khi thị trường chứng khoán về mức đáy xác lập giữa tháng trước. Sức cầu bắt đáy không thực sự lớn nhưng cũng đủ giúp nhiều cổ phiếu bật tăng và VN-Index tăng khá mạnh.

Thay 3 lãnh đạo vẫn chưa xong, cổ phiếu nằm trong diện kiểm soát

Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) vừa có quyết định chuyển cổ phiếu TDH của Công ty Phát triển nhà Thủ Đức từ diện cảnh báo sang diện kiểm soát.

Thị trường tiền số lao dốc, nhà đầu tư đạp lên nhau để tồn tại

Trong bối cảnh thị trường sụt giảm, các "cá mập" tiền mã hóa đang có xu hướng đẩy những nhà đầu tư khác đến tình trạng thanh lý, nhằm kiếm những khoản phí.

Ngân hàng Nhà nước muốn siết cho vay mua nhà đắt tiền

NHNN dự kiến quy định chặt chẽ hơn (quy trình, điều kiện, thủ tục…) đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở, mua đất xây nhà với số tiền lớn.

Có 2.100 tỷ trong tài khoản, sao Tân Hoàng Minh chưa trả cho nhà đầu tư

Lãnh đạo Tân Hoàng Minh thông tin Tập đoàn đã gom được 2.100 tỷ đồng nhưng chưa thể trả tiền cho nhà đầu tư do chưa nhận được văn bản hướng dẫn cụ thể từ C03.

Loạt đại gia tung nghìn tỷ gom cổ phiếu giá rẻ, gia tăng quyền lực

Dòng tiền đổ vào bắt đáy nhiều cổ phiếu tăng mạnh trong bối cảnh thời cơ hiếm có xuất hiện khi giá nhiều mã xuống mức thấp hơn trước đợt tăng bùng nổ 2 năm qua. Doanh nghiệp Việt được kỳ vọng ngược dòng thế giới.