-  Bất động sản gặp khó, áp lực hàng tồn kho, không ít chủ đầu tư đã mạnh tay giảm giá căn hộ, điều này tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Trong năm qua, chúng ta đã chứng kiến không ít cú sốc về giá hiếm có.
Bình dân thắng cao cấp

Đầu tháng 11/2012, thị trường bất động sản đã bị một cơn chấn động khi chủ đầu tư dự án chung cư Đại Thanh quyết định giảm giá căn hộ dự án này xuống chỉ còn 10 triệu đồng/m2. Tuy mức giá này chỉ áp dụng với một số căn hộ và có điều kiện kèm theo nhưng nó đã tạo nên một cơn “sốc” không chỉ cho người mua mà ngay cả các chủ đầu tư dự án khác cũng phải dè chừng. Trước đó, với mức bán 14 triệu đồng/m2, căn hộ Đại Thanh đã làm khuấy động thị trường căn hộ phân khúc giá rẻ.

Ước tính tổng giá trị của mỗi căn hộ sẽ dao động từ 400 – 600 triệu đồng. Đây cũng là mức giá hấp dẫn nhất trên thị trường hiện nay và được đánh giá là rẻ hơn rất nhiều so với giá nhà thu nhập thấp. Đặc biệt, với diện tích căn hộ khá nhỏ, dao động từ 42 – 66,1m2, đây là lựa thích hợp với nhiều người có nhu cầu về nhà ở.

Ngay trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư đã bán hết veo hàng trăm căn hộ. Nguồn cung giá rẻ còn hạn chế, không ít nhà đầu tư thứ cấp, sàn môi giới có cơ hội hiếm có để “lướt sóng” trong lúc thị trường đóng băng.

Cũng chính vì mức bán giá này, chủ đầu tư dự án chung cư Đại Thanh đã bị không ít doanh nghiệp cùng ngành “nhòm ngó”, thậm chí còn lên tiếng tố cáo “bán phá giá”. Mức giá khá “mềm” phù hợp với đại bộ phận người mua như một cơn “mưa rào giải tỏa cơn khát” nhà giá rẻ.

Trong khi đó, căn hộ cao cấp cũng đua giảm giá không kém. Tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ cũng mấy lần điêu đứng bởi tuyên bố gây sốc của Bầu Đức khi mạnh tay giảm giá. Công ty Hoàng Anh Gia Lai tung ra thị trường căn hộ giá gần 20 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 35-50% so với một số dự án cùng vị trí quận 7, TP HCM. Khách hàng mua căn hộ sẽ đóng trước 30% giá trị căn hộ, 40% tiếp theo sẽ đóng trong thời gian 30 tháng, 25% còn lại sẽ đóng khi giao nhà và 5% sẽ nộp khi hoàn tất giấy chủ quyền.

Trước đó, Hoàng Anh Gia Lai đi tiên phong cho trào lưu giảm giá căn hộ tại Tp.HCM bằng việc giảm giá căn hộ Hoàng Anh River View khoảng 30% so với giá khởi điểm.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội cũng không mấy sáng sủa khi các chủ đầu tư sau thời gian dài “nhìn nhau giảm giá” đã phải buộc lòng xuống nước. Để thoát được hàng lúc này, việc giảm giá là chuyện tất yếu.

Chủ đầu tư căn hộ cao cấp VP3 Linh Đàm tiếp tục gây xôn xao thị trường khi giảm giá căn hộ thêm 3 triệu đồng/m2. Theo đó, giá bán giảm mức 25 -26 triệu đồng/m2 xuống còn 22-23 triệu đồng/m2. Trước đó, cuối năm 2011, chủ đầu tư dự án này đã công bố mức giảm giá sốc trên thị trường 7 triệu đồng/m2.

Như vậy, tính cả hai lần giảm giá, chung cư VP3 Linh Đàm giảm 10 triệu đồng/m2. “Phát súng” giảm giá mạnh tiên phong của chủ đầu tư này có lẽ sẽ là sự khởi đầu cho làn sóng giảm giá mới đối với các dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội.

Ở một ví trí khá đẹp nhưng chủ đầu tư dự án Mandarin Garden sau nhiều lần đắn đo cũng chính thức giảm giá khoảng 10 triệu đồng/m2 bằng việc bàn giao nhà xây thô cho khách hàng. Theo đó, các khách hàng mua căn hộ Mandarin Garden trong đợt mở bán sắp tới sẽ chỉ phải trả 27-29 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) nếu nhận nhà thô và khoảng 35-36 triệu đồng/m2 hoàn thiện nội thất.

Sau đợt giảm giá của Mandarin Garden, hàng loạt chủ đầu tư khác cũng buộc lòng phải “xuống nước”. Điều này cho thấy, không ít chủ đầu tư bất động sản hiện nay đã “hết kiên nhẫn” trong nỗ lực giữ giá căn hộ - một cuộc giằng co vốn đã kéo dài trong một thời gian khá dài giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Căn hộ cao cấp dự án Golden Palace Mễ Trì chào bán căn hộ với giá còn 22,6 triệu đồng/m2 (chưa VAT) dành cho căn hộ hoàn thiện cơ bản. Đây là mức giá khá mềm so với mặt bằng giá trước đây của căn hộ dự án này. Trước đó vào khoảng tháng 5 năm 2012 chủ đầu tư đã mở bán căn hộ dự án với giá từ 27 triệu đồng/m2 với hạng mục nội thất đi kèm linh hoạt.

Động thái đồng loạt giảm giá của doanh nghiệp bất động sản từ Bắc chí Nam gần đây tiếp tục dấy lên một niềm tin là làn sóng hạ giá căn hộ thực sự đang diễn ra và có thể còn kéo dài. Tuy nhiên, sóng giảm giá chung cư trên diện rộng trong thời gian vừa qua đã gây tâm lý không tốt, người mua hàng thì luôn chờ đợi tới mức giá tốt hơn, chủ đầu tư khó khăn lại chồng chất khó khăn, thị trường thêm phần ảm đạm.

Biệt thự, nhà phố không giữ nổi mình

Chứng kiến giá căn hộ trong quý III/2011 tại TP. HCM giảm giá mạnh từ 20-35%. Tiếp nối làn sóng đó, ngay từ đầu năm 2012, từ phân khúc nhà mặt phố hàng trăm tỷ đồng, những biệt thự hạng sang đến căn hộ bình dân, đều giảm giá trên thị trường.

Tại Hà Nội, những ngôi nhà mặt phố đắt đỏ ở trung tâm cũng không nằm ngoài xu hướng giảm giá của thị trường BĐS. Theo khảo sát, hiện nhà mặt phố giá đã giảm xuống 30%, thậm chí có khu vực còn giảm đến hơn 40%. Như vậy, so với thời điểm thị trường BĐS sôi động thì hiện mỗi căn nhà mặt phố tại thủ đô đã giảm từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng so với giá rao bán ban đầu.

Không chỉ nhà mặt phố, phân khúc biệt thự cũng giảm giá theo xu hướng chung của thị trường. Những căn biệt thự hạng sang tại các dự án VIP như Ciputra, Bắc An Khánh (Hà Nội) hay Phú Mỹ Hưng (TP HCM)… đều được các nhà đầu tư rao bán với giá giảm 10-20% so với đầu năm 2012.

Trong khi đó, năm 2012, thị trường văn phòng cho thuê cũng như mặt bằng kinh doanh thương mại trong các TTTM và mặt bằng lẻ trên các trục đường lớn có tỉ lệ bỏ trống cao chưa từng thấy, giá thuê giảm nhanh.

So với thời điểm cực thịnh của thị trường BĐS, giá cho thuê văn phòng hạng A hiện đã giảm còn khoảng 35%. Tương tư, văn phòng hạng B, hạng C đều có mức giảm trên 50 %. Giá giảm nhưng tỉ lệ lấp kín ngày càng hạ thấp. Nhiều cao ốc văn phòng đưa vào sử dụng từ 12 đến 24 tháng vẫn chưa lấp đầy 50% diện tích...

Nguồn cung của thị trường văn phòng cho thuê ngày một tăng mạnh, trong khi nền kinh tế vẫn rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp phá sản, thu hẹp sản xuất... đã khiến cho thị trường văn phòng cho thuê đứng trước áp lực giảm giá là điều tất yếu. Thị trường văn phòng cho thuê rơi vào cảnh ế ẩm chưa từng thấy.

Để thu hút được khách thuê, nhiều chủ tòa tự điều chỉnh mức giá thuê cạnh tranh, cộng với nhiều ưu đãi và khuyến mãi, điều khoản thuê linh hoạt và mức phí hợp lí hơn cho chuyển đổi địa điểm... Thậm chí, một số chủ đầu tư đã chuyển đổi công năng từ cho thuê văn phòng sang cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ để bán.

Duy Anh – An Dương