Theo lãnh đạo Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), với dự án nghĩa trang được quy hoạch, phân chia chi tiết đến từng khu, từng thửa và đáp ứng các điều kiện, về nguyên tắc có thể xem xét cấp giấy chứng nhận cho từng thửa đất.
Mộ phần có giá bằng cả căn nhà
Tại hội thảo về thị trường bất động sản tâm linh, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết “bất động sản tâm linh” là loại hình đặc thù, liên quan đến văn hóa, tín ngưỡng và quyền sử dụng đất.
Thị trường hiện gồm 3 nhóm chính: mộ địa táng, khu mộ gia đình truyền thống; nghĩa trang tập trung kết hợp hỏa táng, lưu trữ tro cốt và công viên, hoa viên nghĩa trang được quy hoạch đồng bộ, tích hợp cảnh quan, hạ tầng, không gian tưởng niệm cùng dịch vụ chăm sóc, quản lý dài hạn.
Khảo sát cho thấy các mô hình mới đã xuất hiện nhưng phát triển chưa đồng đều, tập trung tại một số địa phương.
Ở phía Bắc, một số dự án công viên nghĩa trang tại Tuyên Quang, Phú Thọ có quy mô từ vài chục đến hàng trăm ha. Giá một mộ đơn khoảng 45-75 triệu đồng, trong khi khu mộ gia tộc có thể từ 800 triệu đồng đến 3 tỷ đồng.
Tại phía Nam, nhiều dự án hoa viên nghĩa trang quy mô lớn tập trung ở Đồng Nai. Giá một mộ đơn khoảng 98-180 triệu đồng, còn khu mộ gia tộc diện tích 100-300m2 có giá khoảng 1,3-5 tỷ đồng.
Một môi giới đất nghĩa trang quanh Hà Nội cho biết thị trường đang chuyển hướng sang các dự án công viên nghĩa trang quy hoạch bài bản. Tại Phú Thọ, Hòa Bình, Vĩnh Phúc, sản phẩm được rao bán khoảng 25-35 triệu đồng/m2. Các dự án được thiết kế như những “khu đô thị thu nhỏ”, có mộ đơn, mộ đôi, mộ gia tộc, khu lưu trữ tro cốt...
Phía Bắc đang được đánh giá là thị trường tương đối sôi động. Một số dự án quy mô lớn như Lạc Hồng Viên và Thiên Đức Vĩnh Hằng có tỷ lệ tiêu thụ trên 70%. Nhu cầu tại đây chịu ảnh hưởng mạnh bởi tập quán, tín ngưỡng và văn hóa gia đình, đặc biệt nhu cầu quy tập mộ phần, an táng người thân trong cùng một khuôn viên. Những phần mộ diện tích 24-30m2 được ưa chuộng, trong khi sản phẩm ngày càng chú trọng cảnh quan, quy hoạch đồng bộ và dịch vụ.
Ở phía Nam, Đồng Nai phát triển theo hướng hoa viên nghĩa trang cao cấp, mức giá khoảng 8-46 triệu đồng/m2, song tỷ lệ lấp đầy thấp hơn một số dự án phía Bắc.
Theo bà Miền, sức hấp dẫn của thị trường trước hết đến từ nhu cầu thực tế. Quy mô dân số lớn khiến nhu cầu về nơi an nghỉ luôn hiện hữu và khó trì hoãn. Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp bắt đầu quan tâm và đầu tư vào phân khúc này.
Cần tách bạch đất, hạ tầng và dịch vụ
Bà Miền cho rằng bất động sản tâm linh cũng vận hành theo quy luật thị trường. Khi nhu cầu tăng, những người nhìn thấy cơ hội lợi nhuận sẽ tham gia.
Tuy nhiên, theo bà Miền, cần phân biệt hoạt động đầu tư với các hành vi đầu cơ, thao túng giá. Việc mua sản phẩm để sử dụng hoặc nắm giữ tài sản khác với hành vi gom số lượng lớn, tạo khan hiếm giả, tung tin hoặc đẩy giá bất thường để trục lợi.
Theo bà Miền, không thể ngăn cản hoạt động đầu tư, nhưng có thể hạn chế đầu cơ thông qua quy định pháp lý rõ ràng, minh bạch thông tin về sản phẩm và kiểm soát hoạt động chuyển nhượng.
Các dự án cần công khai quy hoạch, điều kiện pháp lý, loại sản phẩm, quyền người mua và trách nhiệm chủ đầu tư. Giá bán, phí quản lý, duy tu, chi phí phát sinh và điều kiện chuyển nhượng cũng phải được công bố rõ.
Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, cho rằng khi quỹ đất ngày càng hạn chế, những khuôn viên an nghỉ có giá hàng chục triệu đồng/m2 sẽ càng hấp dẫn nhà đầu tư.
“Đầu tư có, đầu cơ cũng có. Vì vậy, cần định hướng thị trường phát triển văn minh, tiết kiệm tài nguyên, đồng thời bảo đảm các giá trị văn hóa, tín ngưỡng”, ông nói.
Ông đề xuất công khai giá, phí dịch vụ, quản lý và duy tu, tránh tình trạng chi phí tạo lập quỹ đất và hạ tầng thấp nhưng giá sản phẩm đến tay người dân bị đẩy lên quá cao. Trong ngắn hạn, khi chưa có cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng cho từng phần đất, cần chuẩn hóa hợp đồng, quy định rõ giá, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng muốn hạn chế đầu cơ, trước hết phải định hình rõ sản phẩm.
Bất động sản tâm linh không chỉ có đất mà còn gồm hạ tầng, dịch vụ quản lý, vận hành và duy tu. Vì vậy, từng cấu phần phải được thể hiện rõ trong hợp đồng.
“Đất bao nhiêu, hạ tầng bao nhiêu, dịch vụ bao nhiêu thì phải thể hiện rõ trong hợp đồng. Khi minh bạch, cơ hội đầu cơ sẽ giảm và cơ quan quản lý cũng dễ kiểm soát hơn”, ông Kiên nói.
Theo ông, quy hoạch cũng phải chủ động dự báo nhu cầu. Khi các dự án hạ tầng khiến nghĩa trang phải di dời, địa phương cần chuẩn bị quỹ đất từ trước, tránh tâm lý lo thiếu chỗ an táng rồi đổ xô mua.
Về lâu dài, ông Kiên cho rằng có thể hình thành chuỗi sản phẩm kết hợp bất động sản tâm linh với du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ liên quan. Đồng thời, cần những đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành và duy tu dài hạn.
Ông Kiên đặc biệt lưu ý khâu quản lý, vận hành dài hạn. Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý để hình thành các đơn vị chuyên nghiệp chịu trách nhiệm quản lý, duy tu và cung cấp dịch vụ, tương tự mô hình vận hành trong lĩnh vực nhà ở cho thuê.
Về phía doanh nghiệp, ông lưu ý cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế tạo lập quỹ đất, đồng thời công khai, chuẩn hóa giá. Khi bán sản phẩm, phải minh bạch phần nào là giá trị đất, chi phí hạ tầng và chi phí dịch vụ.
UBND TP Hà Nội giao hơn 383.000m2 đất tại xã Vật Lại, huyện Ba Vì cho CTCP Ao Vua để thực hiện dự án đầu tư công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng mở rộng (giai đoạn 2).
.svg){kind=icon}
