Ôm căn hộ vị trí VIP chờ lướt sóng và áp lực thu hồi vốnThị trường căn hộ hạ nhiệt, không ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đang tìm cách thu hồi vốn.
Anh Hùng (phường Hà Đông, Hà Nội) vừa quyết định bán căn hộ đang ở với giá khoảng 4 tỷ đồng. Sau khi bán, anh dự kiến gửi số tiền này vào ngân hàng, thuê lại một căn hộ khác tại khu vực đang sinh sống và chờ khoảng một năm để theo dõi thị trường trước khi quyết định mua lại.
Theo tính toán của anh Hùng, khoản tiền 4 tỷ đồng có thể mang lại khoảng 30 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Trong khi một căn hộ tương tự tại khu vực anh đang sinh sống có giá thuê khoảng 10 triệu đồng/tháng.
Sau khi lấy tiền lãi ngân hàng trả tiền thuê nhà, mỗi tháng anh Hùng còn khoảng 20 triệu đồng. Trong một năm, phần chênh lệch giữa tiền lãi và tiền thuê khoảng 240 triệu đồng.
Phương án này giúp gia đình anh Hùng tiếp tục sinh sống tại khu vực quen thuộc, đồng thời có nguồn vốn tiền mặt để phân bổ cho các mục tiêu tài chính khác. Anh Hùng dự kiến duy trì phương án này trong khoảng một năm. Trong thời gian đó, anh sẽ theo dõi diễn biến giá chung cư. Nếu giá giảm theo kỳ vọng của mình, anh sẽ cân nhắc mua lại một căn hộ tại khu vực cũ.
Tương tự, chị Thu Hương (phường Hoàng Liệt) đang phân vân có nên bán căn hộ ở thời điểm này hay không. Cách đây gần 10 năm, chị mua một căn hộ tại Linh Đàm (Hà Nội) với giá khoảng 1,5 tỷ đồng.
Sau nhiều năm sinh sống, giá trị căn hộ đã tăng đáng kể. Chị cho biết dự án vẫn vướng các vấn đề pháp lý và căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận. Đây là một trong những lý do khiến chị cân nhắc bán tài sản thay vì tiếp tục nắm giữ.
Theo tính toán của chị Hương, nếu bán căn hộ ở thời điểm này, số tiền thu về khoảng 3,6 tỷ đồng. Chị gửi tiết kiệm ngân hàng và có thể nhận hơn 30 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Giá thuê một căn hộ tương tự khoảng 8 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ tiền thuê, chị Hương còn hơn 20 triệu đồng mỗi tháng.
Trên thị trường, tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh giá căn hộ ở mức cao có thể khiến một bộ phận người mua lựa chọn giữ tiền, chờ diễn biến giá rõ ràng hơn. Trong bối cảnh đó, một số người sở hữu căn hộ bắt đầu tính đến phương án bán tài sản, chuyển sang thuê trong ngắn hạn để chờ thị trường rõ xu hướng hơn.
Bài toán tài chính khi bán căn hộ
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận xét, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn chuyển tiếp khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua.
Trong ngắn hạn, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn nhất khi mặt bằng giá nhà ở duy trì ở mức cao trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế. Điều này khiến thanh khoản thị trường có xu hướng chậm lại so với giai đoạn trước.
Bên cạnh yếu tố lãi suất và tín dụng, việc hàng loạt quy hoạch và dự án hạ tầng lớn được công bố cũng khiến nhiều người mua có tâm lý thận trọng hơn, dành thời gian đánh giá những thay đổi về kết nối và tiềm năng phát triển của từng khu vực trước khi đưa ra quyết định.
Ông Nguyễn Mạnh Cường, chuyên viên tư vấn tài chính, cho biết phương án bán nhà, gửi tiết kiệm rồi thuê lại căn hộ đang ở có thể hợp lý trong một số trường hợp. Tuy nhiên, không nên xem đây là công thức áp dụng cho mọi người và mọi thời điểm.
Chủ nhà cần nhìn vào ba yếu tố gồm giá trị căn hộ hiện tại, dòng tiền từ tiền gửi và triển vọng giá bất động sản trong thời gian tới. Nếu sau khi bán, giá căn hộ tăng, khoản tiền gửi có thể không đủ bù đắp phần tăng giá tài sản. Khi đó, người bán muốn mua lại căn hộ sẽ phải bỏ ra nhiều tiền hơn. Ngược lại, nếu giá chung cư giảm trong thời gian này, người bán có thể có lợi thế khi mua lại căn hộ với mức giá thấp hơn.
Đặc biệt, với những trường hợp căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận, yếu tố pháp lý cần được cân nhắc kỹ. Người bán cần xác định rõ tình trạng pháp lý của dự án, nguyên nhân chưa được cấp giấy chứng nhận và khả năng hoàn tất thủ tục trong tương lai trước khi quyết định.
“Không ai có thể biết chính xác giá chung cư sẽ tăng hay giảm trong tương lai. Quyết định bán hay giữ nên dựa trên dòng tiền thực tế, nhu cầu ở và mức độ chấp nhận rủi ro của từng gia đình”, ông Cường nhận định.
.svg){kind=icon}
