Sau gần hai năm kể từ khi tuyến Metro số 1 đi vào vận hành thương mại, mặt bằng giá căn hộ dọc tuyến đã thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, không phải khu vực nào quanh các nhà ga cũng ghi nhận mức tăng giá như nhau.
Căn hộ mới liên tục bung hàng, giá bán phân hóa mạnh
Nửa cuối năm 2026, thị trường căn hộ chung cư tại TPHCM trở nên nhộn nhịp hơn khi hàng loạt chủ đầu tư ồ ạt bung hàng. Ngoài vị trí, các dự án mới còn cạnh tranh về giá, mang đến cho người mua nhà thêm nhiều lựa chọn.
Mới đây, chủ đầu tư khu đô thị Palm City tại phường Bình Trưng đã tổ chức sự kiện khởi động cụm căn hộ chung cư thứ hai, sau 10 năm im ắng. Phân khu cao tầng mới tung ra thị trường có quy mô hơn 600 căn hộ, với giá bán dự kiến 168 triệu đồng/m2, tính trên diện tích thông thủy.
Theo thông tin từ môi giới, giá bán dự kiến trên đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì, chưa trừ chiết khấu theo phương thức thanh toán và chính sách bán hàng.
Cũng tại phường Bình Trưng, đầu tháng 8 vừa qua, dự án chung cư Gladia Heights do liên doanh Keppel Land và Khang Điền phát triển cũng được đưa ra thị trường. Dự án cung ứng hơn 600 căn hộ, giá bán giai đoạn đầu từ 90 triệu đồng/m2, tùy loại căn, vị trí và chính sách bán hàng từng thời điểm.
Tại phường Hiệp Bình, chủ đầu tư Khu đô thị Van Phuc City vừa công bố giá bán phân khu cao tầng đầu tiên, với quy mô gần 300 căn hộ. Giá bán của dự án từ 90 triệu đồng/m2. Người mua có thể thanh toán theo 3 phương thức: theo tiến độ xây dựng, thanh toán nhanh để nhận ưu đãi hoặc vay ngân hàng.
Giỏ hàng mới của dự án The Privé cũng vừa được chủ đầu tư BlueMarq Group giới thiệu ra thị trường. Giá bán giai đoạn tiếp theo của dự án này đang được nhiều môi giới chào từ 130 triệu đồng/m2.
Sau khi tham gia phát triển bất động sản nghỉ dưỡng Cross Long Hải, Tân Thành Group tiếp tục mở rộng sang phân khúc căn hộ tại TPHCM với dự án Legacy 66 ở khu vực Chợ Lớn. Dự án ra mắt vào giữa năm, quy mô gần 350 căn hộ, với giá bán khoảng 120 triệu đồng/m2.
Tại khu vực tỉnh Bình Dương cũ, chủ đầu tư dự án Monrei Saigon cũng vừa mở bán giai đoạn đầu tiên. Diện tích các căn hộ tại dự án dao động từ 35-88m2, giá bán khoảng 1,6-4 tỷ đồng/căn tùy diện tích. Cùng tại khu vực này, chủ đầu tư Lê Phong cũng triển khai dự án The Emerald River Park, với mức giá bán dự kiến từ 48 triệu đồng/m2.
Người mua nhà vẫn dè dặt vì giá và lãi suất
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M Savills Việt Nam, khảo sát của công ty cho thấy, trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM đạt 1.800 căn.
Trong bối cảnh tâm lý người mua vẫn thận trọng do lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, nguồn cung mới vẫn ghi nhận tín hiệu cải thiện so với cùng kỳ. Trong nửa đầu năm, nguồn cung căn hộ mới đạt 3.700 căn từ 7 dự án mới.
Bà Hương cho biết, các đợt mở bán chủ yếu tập trung ở hạng A và B, đều có mức giá trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy; đáng chú ý, 80% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m2.
“Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm đòi hỏi năng lực tài chính cao”, bà Hương đánh giá.
Dù nguồn cung cải thiện, theo đại diện Savills Việt Nam, tình hình giao dịch căn hộ tại TPHCM vẫn trầm lắng. Lãi suất vay mua nhà trung bình khoảng 13%/năm, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.
Theo bà Hương, nguồn cung căn hộ tại TPHCM tập trung ở phân khúc cao cấp khiến độ nhạy cảm của thị trường với điều kiện tín dụng tăng, trong khi các sản phẩm cao cấp thường yêu cầu tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn hơn. Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu và các gói vay với lãi suất cố định khoảng 10% trong thời gian đầu.
“Tuy nhiên, các ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy tâm lý thị trường, khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy vẫn thận trọng trước dự báo lãi suất tiếp tục neo cao”, đại diện Savills Việt Nam nhận định.
Để kích cầu, theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư giới thiệu các chính sách thanh toán linh hoạt hơn để kích cầu. Ở thị trường thứ cấp, chi phí vay tăng buộc nhà đầu tư điều chỉnh giảm giá bán kỳ vọng để đẩy nhanh tiến độ giao dịch.
“Thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội sẽ là những phân khúc chủ lực khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai nền tảng phục hồi chính của thị trường nhà ở”, ông David Jackson dự báo.
Nửa đầu năm, nguồn cung và thanh khoản căn hộ tại TPHCM đã khởi sắc. Dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục tăng, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước những áp lực của thị trường.
Cùng nằm trên một trục đường, chỉ cách nhau một ranh giới hành chính nhưng giá căn hộ giữa hai khu vực liền kề ở phía Nam TPHCM đang chênh lệch hàng chục triệu đồng/m2. Điều gì tạo nên "ranh giới" giá nhà này?
.svg){kind=icon}
