Từ thửa đất có cây tràm đến thửa đất có hai cột điện
Theo trình bày của bà B. (ngụ tỉnh Bình Dương cũ, nay là TPHCM), đầu năm 2022, bà có nhu cầu mua đất và được giới thiệu một thửa đất có hình ảnh đẹp, giá phù hợp.
Cuối tháng 4/2022, bà B. cùng một người bạn đi xem đất theo vị trí được môi giới Nguyễn X. hướng dẫn qua Zalo. Tại đây, bà nhìn thấy một cây tràm nằm giữa đất và hàng gạch làm ranh với thửa liền kề, phù hợp với hình ảnh được giới thiệu trước đó nên đồng ý giao dịch.
Sau đó, bà B. gặp chủ đất là ông P. Tại buổi gặp, bà hỏi rõ thửa đất có cột điện, hố ga hoặc công trình nào ảnh hưởng đến việc sử dụng hay không. Theo lời bà B., ông P. khẳng định trên đất không có những công trình, vật cản này. Bà cũng nêu rõ nếu đất có vật cản ảnh hưởng đến việc sử dụng thì sẽ không nhận chuyển nhượng.
Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng là 1,2 tỷ đồng. Hôm sau, bà B. giao ông P. 100 triệu đồng tiền đặt cọc và ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng thể hiện ông P. đã nhận đủ tiền.
Đến ngày dự kiến công chứng, bà B. yêu cầu ông P. xác định vị trí và ranh giới thửa đất trên thực tế trước khi ký. Theo bà B. và các nhân chứng, vị trí ông P. chỉ lúc này có hai cột điện 3 pha nằm trong đất.
Thửa đất này lại nằm giáp thửa có cây tràm và hàng gạch làm ranh, khiến bà B. nhận ra đây không phải vị trí mình từng được dẫn đi xem. Cho rằng thửa đất được giao không đúng vị trí và có hai cột điện ảnh hưởng đến việc sử dụng, bà không đồng ý tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng.
Hai bên thống nhất dừng giao dịch nhưng phát sinh tranh chấp về tiền đặt cọc. Ông P. cho rằng chỉ có thể trả lại 75 triệu đồng, sau khi trừ 15 triệu tiền môi giới và 10 triệu chi phí xăng xe, thời gian nghỉ việc để thực hiện các công việc liên quan. Bà B. không đồng ý và yêu cầu hoàn trả đủ 100 triệu đồng.
Tòa xác định người mua bị lừa dối khi đặt cọc 100 triệu đồng
Khi khởi kiện, bà B. yêu cầu ông P. trả 200 triệu đồng, gồm 100 triệu đồng tiền đặt cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm, bà B. rút yêu cầu phạt cọc 100 triệu đồng, chỉ yêu cầu ông P. hoàn trả khoản tiền 100 triệu đồng đã nhận.
Để chứng minh yêu cầu, bà cung cấp hình ảnh thửa đất trước và sau khi bàn giao, hợp đồng đặt cọc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vi bằng ghi nhận nội dung tin nhắn. Trong đó, ông P. thừa nhận đã nhận tiền nhưng chỉ đồng ý trả lại 75 triệu đồng.
Các nhân chứng xác nhận quá trình xem đất, thỏa thuận mua bán và việc ông P. chỉ vị trí thửa đất có hai cột điện khi chuẩn bị công chứng. Theo các nhân chứng, vị trí được giao thực tế không phải nơi bà B. đã được môi giới hướng dẫn xem trước đó.
TAND thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là TAND khu vực 17 - TPHCM) nhận định hợp đồng đặt cọc giữa hai bên không vi phạm về hình thức và nội dung. Tuy nhiên, căn cứ lời khai của bà B., các nhân chứng và tài liệu trong hồ sơ, tòa xác định thông tin về vị trí, đặc điểm thửa đất được cung cấp trước khi đặt cọc không phù hợp với thửa đất được giao thực tế.
Theo tòa, ông P. là người trả chi phí môi giới và có liên quan trực tiếp đến việc cung cấp thông tin về thửa đất. Từ các chứng cứ, tòa có đủ căn cứ xác định ông P. đã cung cấp thông tin sai về vị trí, đặc điểm thửa đất, khiến bà B. hiểu nhầm và đồng ý ký hợp đồng đặt cọc.
Do đó, tòa tuyên hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối. Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tòa buộc ông P. hoàn trả cho bà B. 100 triệu đồng tiền đặt cọc. Phần yêu cầu 100 triệu đồng tiền phạt cọc được đình chỉ do bà B. đã rút tại phiên tòa.
(Tham khảo Bản án số 85/2022/DS-ST ngày 30/9/2022 của TAND thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương cũ, nay là TAND khu vực 17 - TPHCM)
.svg){kind=icon}
