Cho thuê căn hộ chung cư theo hình thức lưu trú ngắn hạn cần được hội nghị nhà chung cư thông qua, bao gồm cả việc tăng phí quản lý. Vậy đề xuất này liệu có khiến giá thuê tăng?
Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ 26/8/2026, quy định mức phạt từ 100-130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định.
Quy định này khiến hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày trên các nền tảng trực tuyến như Airbnb được quan tâm, đặc biệt trong trường hợp chủ căn hộ khai thác căn hộ theo hình thức lưu trú du lịch.
Airbnb không phải căn cứ duy nhất để xác định vi phạm
Trao đổi với PV VietNamNet, Luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn Luật sư TPHCM) cho hay, việc một căn hộ được đăng cho thuê trên Airbnb không đồng nghĩa với việc căn hộ đó đương nhiên được xem là sử dụng sai mục đích.
Để đánh giá hoạt động có mang bản chất của kinh doanh lưu trú hay không, cơ quan chức năng không nên chỉ căn cứ vào tên gọi của hợp đồng mà cần xem xét bản chất và cách thức sử dụng căn hộ trên thực tế.
Các yếu tố có thể được xem xét gồm thời hạn thuê, đối tượng thuê, tần suất thay đổi khách, phương thức đặt phòng, việc quảng cáo trên các nền tảng lưu trú, cách thức nhận và trả phòng, dịch vụ đi kèm, cũng như loại hình và công năng sử dụng của căn hộ.
Nói cách khác, việc đưa căn hộ lên Airbnb không phải tự thân là căn cứ để kết luận vi phạm. Điều quan trọng là căn hộ được sử dụng thực tế như thế nào và hoạt động đó có phù hợp với công năng, loại hình căn hộ và quy định pháp luật hay không.
Với trường hợp cho thuê theo ngày, đêm, khách lưu trú luân phiên, căn hộ được vận hành theo quy trình đặt phòng, nhận phòng, trả phòng và có các dịch vụ mang tính lưu trú, theo Luật sư Nguyễn Đăng Tư, về bản chất hoạt động này nghiêng về lưu trú du lịch hơn là "cho thuê để ở".
Tuy nhiên, không nên chỉ dựa vào một dấu hiệu riêng lẻ để kết luận căn hộ vi phạm. Việc đánh giá cần dựa trên tổng thể cách thức căn hộ được khai thác và đối chiếu với loại hình, công năng sử dụng, hồ sơ thiết kế cùng các quy định pháp luật có liên quan.
Đăng ký cơ sở lưu trú, nộp thuế chưa đủ để hợp thức hóa
Tại TPHCM, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND quy định việc khai thác căn hộ trong nhà chung cư phải phù hợp với loại hình căn hộ, công năng sử dụng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Riêng trường hợp cho thuê căn hộ du lịch trong nhà chung cư, chủ thể khai thác phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và bảo đảm các quy định của pháp luật về du lịch.
Theo Luật sư Nguyễn Đăng Tư, điều này có nghĩa việc đăng ký cơ sở lưu trú không phải là thủ tục mặc nhiên cho phép căn hộ có công năng để ở được sử dụng như một cơ sở lưu trú du lịch. Chủ căn hộ vẫn phải đáp ứng các điều kiện áp dụng đối với loại hình căn hộ và hoạt động kinh doanh của mình.
Tương tự, việc đăng ký thuế và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế cũng không làm thay đổi công năng sử dụng của căn hộ. Đây là nghĩa vụ tài chính đối với hoạt động kinh doanh, không phải căn cứ để xác lập quyền sử dụng căn hộ vào một mục đích khác với công năng được pháp luật cho phép.
Do đó, trường hợp căn hộ chỉ có công năng để ở nhưng được vận hành thường xuyên như một cơ sở lưu trú du lịch, việc chủ căn hộ đã đăng ký thuế hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan không đồng nghĩa với việc hoạt động này được mặc nhiên hợp pháp hóa.
Trường hợp căn hộ thuộc loại hình được phép khai thác lưu trú, chủ thể khai thác phải đáp ứng các điều kiện chuyên ngành và thực hiện đăng ký theo quy định. Việc khai thác phải phù hợp với công năng, hồ sơ thiết kế và các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Những điều cần lưu ý khi cho thuê Airbnb ngắn ngày
Trước quy định mới, luật sư khuyến nghị, đối với chủ căn hộ đang khai thác cho thuê ngắn ngày, trước hết cần xác định rõ loại hình và công năng sử dụng của căn hộ, đồng thời kiểm tra việc khai thác lưu trú có được pháp luật cho phép hay không. Đây là cơ sở quan trọng để xem xét căn hộ có được phép khai thác theo hình thức lưu trú.
"Nếu thuộc trường hợp được phép kinh doanh lưu trú thì phải đáp ứng các điều kiện chuyên ngành, thực hiện đăng ký theo quy định và tuân thủ các yêu cầu về du lịch, thuế, cư trú, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy. Bên cạnh đó, việc khai thác cũng phải phù hợp với quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư và nội quy của tòa nhà", luật sư lưu ý.
Về phía cơ quan chức năng, những dấu hiệu như căn hộ có khách thuê trong thời gian rất ngắn và thay đổi liên tục, được quảng cáo và nhận đặt phòng trên các nền tảng lưu trú, có quy trình nhận phòng, trả phòng hoặc cung cấp các dịch vụ mang tính lưu trú có thể được xem xét khi đánh giá bản chất hoạt động.
"Tuy nhiên, không nên dựa vào một dấu hiệu riêng lẻ để kết luận vi phạm. Cần đánh giá tổng thể cách thức căn hộ được sử dụng, công năng sử dụng của căn hộ và các điều kiện liên quan", ông nhấn mạnh.
Do đó, luật sư cho rằng việc đưa căn hộ lên Airbnb tự thân không phải căn cứ để xác định vi phạm. Ranh giới giữa cho thuê để ở và kinh doanh lưu trú nằm ở bản chất hoạt động, cách thức khai thác và sự phù hợp của hoạt động đó với công năng, loại hình căn hộ và quy định pháp luật.
Đặc biệt, việc đăng ký thuế không thay thế các điều kiện về công năng hoặc điều kiện kinh doanh lưu trú. Chủ căn hộ cần kiểm tra đầy đủ cơ sở pháp lý trước khi khai thác cho thuê ngắn ngày.
Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, rà soát để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn ngày trong chung cư trong thời gian tới.
.svg){kind=icon}
