Trong điều kiện giao thông thuận lợi, thời gian di chuyển từ nhiều khu vực phía Tây vào trung tâm chỉ khoảng 20 phút, thậm chí một phần ba so với nhiều dự án ở khu Đông. Điều gì tạo nên khoảng cách về giá này?
Bước qua ranh giới hành chính, giá căn hộ đã khác
Chỉ cần bước qua một con đường hoặc một cây cầu, người mua nhà tại TPHCM có thể phải trả thêm vài tỷ đồng cho một căn hộ có diện tích tương đương. Điều đáng chú ý là sự chênh lệch này không xuất phát từ khoảng cách địa lý mà chủ yếu phản ánh sự khác biệt về mức độ phát triển đô thị.
Khảo sát của PV VietNamNet cho thấy giá chào bán phổ biến tại nhiều địa bàn giáp ranh như quận 7 (cũ) - Nhà Bè hay quận 1 (cũ)- Bình Thạnh, giá căn hộ có thể chênh nhau hàng chục triệu đồng/m2 dù chỉ cách nhau vài trăm mét.
Tại quận 7 cũ, nơi được xem là một trong những thị trường căn hộ phát triển sớm nhất TPHCM, nhiều dự án đang được chào bán với mức giá từ 100-180 triệu đồng/m2.
Các dự án thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng như The Horizon, Cardinal Court, Midtown hay The Peak đều đã thiết lập mặt bằng giá trên 120 triệu đồng/m2. Một số dự án nằm dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ hoặc khu vực ven sông cũng ghi nhận mức giá từ 100-150 triệu đồng/m2 trên thị trường.
Trong khi đó, ngay phía bên kia ranh giới thuộc huyện Nhà Bè cũ, mặt bằng giá vẫn thấp hơn đáng kể. Khảo sát tại các dự án Essensia Sky, Celesta Rise, Khải Hoàn Prime và Dragon Hill cho thấy giá bán phổ biến từ 55-90 triệu đồng/m2, tùy vị trí và thời điểm mở bán.
Như vậy, với cùng diện tích khoảng 70m2, người mua căn hộ tại quận 7 cũ có thể phải trả cao hơn khoảng 2-5 tỷ đồng so với các dự án chỉ cách đó vài trăm mét nhưng thuộc địa bàn huyện Nhà Bè cũ.
Theo một môi giới đang phân phối căn hộ khu Nam, khi so sánh hai khu vực, nhiều khách hàng vẫn ưu tiên lựa chọn quận 7 cũ vì nơi đây đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định cùng hệ thống tiện ích hoàn chỉnh.
"Không ít khách hàng chấp nhận trả giá cao hơn để được sống trong khu vực đã phát triển đồng bộ. Trong khi đó, Nhà Bè vẫn được nhiều nhà đầu tư xem là thị trường của tương lai", môi giới này cho biết.
Vì sao hai khu vực liền kề có giá căn hộ chênh lệch lớn?
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự chênh lệch giữa quận 7 cũ và Nhà Bè không đơn thuần đến từ yếu tố địa giới hành chính mà phản ánh mức độ phát triển đô thị khác nhau.
Quận 7 cũ đã trải qua hơn hai thập kỷ phát triển với hạt nhân là khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Hệ thống trung tâm thương mại, bệnh viện quốc tế, trường học quốc tế cùng cộng đồng chuyên gia nước ngoài đã tạo nên một môi trường sống tương đối hoàn chỉnh.
Trong khi đó, Nhà Bè mới bước vào giai đoạn phát triển mạnh trong vài năm gần đây nhưng mặt bằng tiện ích và mật độ dân cư vẫn chưa đồng đều. Dù sở hữu quỹ đất lớn và nằm liền kề khu Nam, khu vực này vẫn đang chờ các dự án hạ tầng quan trọng như mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ, cầu Rạch Đĩa, cầu Phước Long và định hướng tuyến Metro số 4 để tạo cú hích cho thị trường.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, giá bất động sản hiện không còn phụ thuộc đơn thuần vào vị trí gần hay xa trung tâm mà chịu tác động ngày càng lớn từ chất lượng hạ tầng, hệ thống tiện ích và mức độ hoàn thiện của khu đô thị. Đây cũng là lý do những khu vực liền kề vẫn có thể hình thành các mức giá rất khác nhau.
Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng các công trình giao thông trọng điểm, đặc biệt là tuyến đường sắt đô thị (metro), thường tạo hiệu ứng lan tỏa về giá bất động sản sang các khu vực lân cận, từng bước hình thành mặt bằng giá mới.
Cùng một khu vực nhưng giá căn hộ tại các phường mới của khu Đông TPHCM lại có sự phân hóa mạnh. Trong khi An Khánh quy tụ nhiều dự án cao cấp thì một số khu vực khác vẫn giữ mặt bằng giá chỉ bằng khoảng một phần năm.
Từng là "thủ phủ đất nền" của TPHCM, nhiều năm qua, huyện Bình Chánh cũ gần như vắng bóng các dự án căn hộ quy mô lớn. Tuy nhiên, thị trường nhà ở nơi đây đang thay đổi mạnh mẽ, kéo giá căn hộ lên mức 90 triệu đồng/m2.
.svg){kind=icon}
