5 yếu tố định hình giá trị bất động sản
Tại hội thảo về bất động sản sáng 2/6, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng Hà Nội đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc không gian phát triển để giải quyết những áp lực ngày càng gia tăng tại khu vực trung tâm.
“Thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới. Giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi những kỳ vọng ngắn hạn hay các cơn sốt theo tin đồn quy hoạch mà phải được xây dựng trên nền tảng pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực”, ông Đính nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho hay Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị nhằm hình thành các cực tăng trưởng mới cho kinh tế và thị trường bất động sản.
Theo ông, phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng chiến lược nhờ lợi thế cửa ngõ, khả năng kết nối vùng, quỹ đất lớn cùng sự hiện diện của các hành lang kinh tế, công nghiệp và logistics quan trọng. Cùng với việc hình thành trung tâm hành chính mới và các tuyến hạ tầng trọng điểm, khu vực này đang dần chuyển từ vai trò vùng mở rộng thành động lực phát triển mới của Thủ đô.
Nói về các tiêu chí đánh giá giá trị bất động sản, ông Kiên nhận định tăng trưởng kinh tế là yếu tố đầu tiên để thu hút dân cư, từ đó tạo nền tảng cho giá đất gia tăng.
Bên cạnh đó, pháp lý hoàn thiện cũng là tiêu chí quan trọng giúp gia tăng giá trị của một khu đô thị.
Tín dụng tiếp tục là động lực quan trọng đối với thị trường bất động sản. Để phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp giữa chủ đầu tư, tổ chức tín dụng và người mua nhà để tạo ra đòn bẩy tài chính phù hợp. Trong đó, lãi suất đóng vai trò quyết định tốc độ xuống tiền của nhà đầu tư, khi họ cân đối giữa chi phí vốn và khả năng tài chính cá nhân.
Yếu tố tiếp theo là hạ tầng mở sẽ tạo ra các giá trị mới. Tuy nhiên, sự gia tăng giá trị này không diễn ra đồng đều trên toàn khu vực mà phụ thuộc vào khoảng cách từ các điểm kết nối giao thông, như ga Metro, tới khu dân cư hoặc các phương tiện đi lại khác.
Ngoài ra, kết nối giao thông cũng là tiêu chí quyết định trong lựa chọn nơi ở. Theo đó, giá trị bất động sản không còn được đo bằng khoảng cách địa lý mà bằng thời gian tiếp cận. Người dân sẽ quan tâm việc từ nơi ở mất bao nhiêu phút để tới nơi làm việc hay tiếp cận các trung tâm giải trí phục vụ nhu cầu sinh hoạt cuối tuần của gia đình.
Giá bất động sản Hà Nội chênh lệch mạnh giữa các khu vực
Những thay đổi về hạ tầng và định hướng phát triển cũng đang phản ánh rõ vào mặt bằng giá bất động sản tại nhiều khu vực của Hà Nội.
Liên quan đến mức giá bất động sản tại một số khu vực, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng khu vực phía Tây đã phát triển mạnh, quỹ đất hạn chế, mặt bằng giá ở mức cao và biên độ tăng trưởng dần thu hẹp. Hiện giá bất động sản thấp tầng tại khu vực này dao động từ 250-400 triệu đồng/m2, còn chung cư từ trên 80 triệu đồng/m2.
Riêng tại khu vực Trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây, giá nhà thấp tầng tại một số dự án dao động từ 480 triệu đến 1 tỷ đồng/m2, trong khi giá chung cư ở mức 150-250 triệu đồng/m2.
Phía Đông Hà Nội ghi nhận chu kỳ tăng giá nhanh nhờ sự xuất hiện của các đại đô thị và xu hướng giãn dân. Theo bà Miền, giá nhà thấp tầng tại khu vực này hiện dao động từ 180-300 triệu đồng/m2, còn chung cư từ trên 70 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng giá mới với mức cạnh tranh ngày càng cao.
Đối với phía Bắc Hà Nội, nguồn cung mới trong 5 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 1.400 sản phẩm. Nhiều dự án thấp tầng tại Mê Linh chỉ ghi nhận mức giá khoảng 80-120 triệu đồng/m2.
“Mặt bằng giá này tương đương 1/3-1/2 các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 1/5 so với khu vực Trung tâm hành chính Tây Hồ Tây. Mê Linh có thể là vùng trũng giá cuối cùng của Hà Nội”, bà Miền đánh giá.
Ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc SGO Land, nhận xét, khẩu vị của nhà đầu tư đang thay đổi rõ nét. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn thì hiện nay nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và giá trị khai thác thực tế của bất động sản.
Theo ông, xu hướng này đang tạo lợi thế cho các khu vực có định hướng phát triển đô thị bài bản, hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế và mặt bằng giá tại nhiều khu vực tăng cao, các địa bàn còn dư địa phát triển có thể trở thành tâm điểm mới của dòng vốn trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
.svg){kind=icon}
