Gần đây có một doanh nghiệp ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gửi văn bản tới các Bộ, ngành trung ương để xin ý kiến về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án Khu nhà ở tại tỉnh này.
Dự án được thực hiện trên khu đất có diện tích khoảng 43,12ha; gồm 100m2 đất ở đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 39,3 m2 đất Công ty nhận chuyển nhượng từ các hộ gia đình, cá nhân; 3,82ha đất sông ngòi. Như vậy, diện tích đất ở trong phạm vi khu đất đề xuất triển khai dự án khu nhà ở chỉ chiếm 0,01ha/43,12ha (khoảng 0,02%).
Dự án cũng phù hợp với các loại quy hoạch như quy hoạch chung đô thị, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (là đất ở và đất thương mại, dịch vụ); phù hợp chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.
![W-d244-thi.jpg](https://static-images.vnncdn.net/files/publish/2023/11/8/w-d244-thi-234.jpg?width=768&s=6NPzq0N2N4IKvm61H1yh1A)
Công ty xin ý kiến các Bộ quy mô này có thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hay không?
Vấn đề của công ty này liên quan đến Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020: Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án (một hình thức “chỉ định”).
Như vậy, Luật Đầu tư hiện hành cho phép doanh nghiệp đã “gom” được đất thông qua cơ chế thỏa thuận dân sự, phù hợp với các loại quy hoạch, kế hoạch... thì được “chỉ định” làm chủ đầu tư thực hiện dự án.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 lại có quy định hạn chế: Điều 23 quy định chỉ trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (100% đất ở) hoặc trường hợp có quyền sử dụng đất ở và đất khác (có một phần đất ở) mới được chấp thuận làm nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Như vậy theo pháp luật về nhà ở hiện hành, trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua các thỏa thuận dân sự mà trong diện tích đất “gom” được không có đất ở thì nhà đầu tư không được “chỉ định” làm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Đây là nguyên nhân cơ bản gây tắc nghẽn, khiến hơn 200 dự án nhà ở thương mại không thể triển khai được trên địa bàn cả nước, tập trung tại 2 đô thị lớn nhất là thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Ngược lại, nếu nhà đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở, có thể 1% hoặc 0,1% hoặc 0,01% hoặc thấp hơn, thì về nguyên tắc đều có thể được chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi bởi Luật số 03/2022/QH15) khuyến khích các doanh nghiệp “lách luật”. Cụ thể, nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận để “gom” được 43ha đất mà không có m2 đất ở nào thì không thể triển khai dự án dù đã phù hợp quy hoạch.
Để đối phó, doanh nghiệp tất yếu sẽ cố “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở. Chỉ cần mua được căn nhà 100m2 thì doanh nghiệp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích 43ha+100m2.
Trường hợp Công ty đề xuất triển khai dự án khu nhà ở tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với diện tích đất ở “gom” được chỉ chiếm 0,01ha/43,12ha (chiếm 0,02%) nêu trên là minh họa rõ nhất. Có lẽ đây cũng chỉ là một trong số các trường hợp phổ biến trên cả nước.
Trước đề xuất 43ha+100m2 của doanh nghiệp nêu trên, cơ quan thi hành pháp luật có lẽ sẽ không khỏi lúng túng.
Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi bởi Luật số 03/2022/QH15), Công ty hoàn toàn đủ điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án Khu nhà ở, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
Việc Công ty mua gom thêm 100m2 đất ở để “hợp thức hóa” 43ha đất khác là rất rõ ràng, nhưng cơ sở nào để từ chối giải quyết thủ tục, hành vi hành chính bị kiện theo Luật Tố tụng hành chính? Hơn nữa, trong một nhà nước pháp quyền thì người dân, doanh nghiệp được làm mọi điều mà pháp luật không cấm.
Rõ ràng là một chính sách tốt phải khiến doanh nghiệp chịu tác động chấp nhận tuân thủ với thái độ hợp tác, tích cực. Ngược lại, một chính sách khiến doanh nghiệp tìm cách “lách”, “biến tấu” theo kiểu mua thêm 100m2 đất ở để hợp thức hóa 43ha sẽ không phát huy hiệu quả, khả thi.
Khi luật đã ban hành mà khi thực thi dẫn đến người dân, doanh nghiệp “lách” một cách công khai thì điều đầu tiên cần nghĩ đến là xem xét lại “chất lượng” của luật.
Nguyễn Văn Đỉnh