Nảy sinh mâu thuẫn, mẹ kiện con trai đòi lại nhà đất

 - Vào khoảng giữa năm 2015, bà tôi có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ba tôi thông qua hợp đồng mua bán với giá 40 triệu đồng, nhưng trên thực tế ba tôi không cần phải trả tiền vì bà cho ba tôi nhà đất. Hiện tại, mọi thủ tục chuyển nhượng đã hoàn tất. Nhưng do giữa bà và gia đình tôi xảy ra mâu thuẫn, bà tôi đã nhờ đến luật sư tiến hành kiện ba tôi ra tòa để đòi lại nhà đất.

Tuy nhiên, trước khi chuyển nhượng cho ba tôi, bà tôi có nhờ đến một người cháu (sinh năm 1999) làm người thừa kế để bà tôi có thể làm được giấy tờ nhà. Khi chuyển nhượng cho ba tôi, mẹ của người cháu đã kí xác nhận và bà tôi đã lăn dấu tay đồng ý (tất cả mọi người điều tự nguyện). Trong giấy cam kết và hợp đồng mua bán có ghi rõ, với số tiền mua bán 40 triệu đồng, bà tôi sẽ trích 20 triệu để nuôi người cháu đến 18 tuổi.

Vậy luật sư cho tôi hỏi:

1/ Ba tôi có phải chịu trách nhiệm gì với người cháu đó không?

2/ Bà tôi có căn cứ, cơ sở gì để kiện ba tôi ra tòa?

3/ Trong quà trình xét xử tại tòa án sẽ có những tình huống, sự việc hay vấn đề gì phát sinh có thể gây bất lợi cho ba tôi không ạ?

Bà đã hứa cho bố tôi đất nhưng lại đòi kiện (Ảnh minh họa)

Thứ nhất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, thửa đất nêu trên chỉ được phép tiến hành chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện nêu trên. Thông tin bạn nêu ra có thể hiểu đây là di sản thừa kế và bà bạn là người có phần quyền trong di sản. Nếu bà bạn đã tiến hành đầy đủ thủ tục khai nhận thừa kế và người cháu sinh năm 1999 và mẹ cháu đã ký đồng ý tặng cho lại phần di sản thừa kế và quyền sử dụng đất đã mang tên bà thì bà sẽ có  quyền chuyển nhượng đối với thửa đất.

Thứ hai, về Thủ tục chuyển nhượng

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.” Theo đó, khi tiến hành chuyển nhượng đất và tài sản trên đất, các bên phải tiến hành lập hợp đồng có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã. Mọi trường hợp mua bán bằng miệng, bằng giấy viết tay, kể cả giấy viết tay có người làm chứng đều không có hiệu lực pháp luật. 

Bộ luật Dân sự , Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

Luật Đất Đai 2013, “Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”

Thông tin câu hỏi nêu chưa rõ là bố bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa. Nếu bà bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bố bạn đã có hợp đồng công chứng và bố bạn đã tiến hành sang tên thì bà bạn không có cơ sở để đòi lại quyền sử dụng đất.