Vì sao ngân hàng nắm hàng triệu tỷ đồng bất động sản làm tài sản thế chấp?

Có rất nhiều loại tài sản thế chấp được ngân hàng chấp nhận, như bất động sản, động sản, hàng tồn kho, cổ phiếu và giấy tờ có giá, thậm chí cả tài sản hình thành trong tương lai, quyền đòi nợ trong tương lai...

Tuy nhiên, “khẩu vị” ưa thích của các nhà băng vẫn là bất động sản. Do đó, bất động sản thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản bảo đảm tại các ngân hàng.

Tại một số ngân hàng, bất động sản thế chấp chiếm đến trên 80% tổng giá trị tài sản bảo đảm, như tại ACB tỷ lệ này lên đến 86%, BVBank là 83%, Vietcombank 71%...

Theo báo cáo tài chính hợp nhất 6 tháng đầu năm của các ngân hàng thương mại, có 20 ngân hàng công bố chi tiết giá trị bất động sản thế chấp đến 30/6/2026 với tổng giá trị 9,68 triệu tỷ đồng, tăng gần 592.000 tỷ đồng so với thời điểm 31/12/2025.

3 ngân hàng dẫn đầu về giá trị tài sản bất động sản thế chấp, tính theo giá trị tuyệt đối, gồm Vietcombank 1,98 triệu tỷ đồng (tăng gần 91.000 tỷ), ACB 1,15 triệu tỷ đồng (tăng gần 92.000 tỷ) và MB với 1,15 triệu tỷ đồng (tăng 130.000 tỷ đồng).

17 ngân hàng còn lại đều ghi nhận giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản dưới 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, Sacombank hơn 892.000 tỷ đồng, VPBank hơn 786.000 tỷ đồng, LPBank hơn 509.000 tỷ đồng, HDBank 489.000 tỷ đồng, VIB hơn 427.000 tỷ đồng, Techcombank hơn 369.000 tỷ đồng...

Đáng chú ý, chỉ có 5 trong tổng số 20 nhà băng này ghi nhận giá trị tài sản bảo đảm bất động sản giảm so với số dư đầu kỳ, bao gồm: Sacombank giảm 27.000 tỷ đồng, ABBank giảm 10.500 tỷ đồng, Viet A Bank giảm 4.500 tỷ đồng, VIB giảm 697 tỷ đồng, Nam A Bank giảm 192 tỷ đồng.

Trong nhóm ngân hàng Big4, Vietcombank là ngân hàng duy nhất công bố giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản với gần 2 triệu tỷ đồng trong báo cáo 6 tháng đầu năm 2026. 3 ngân hàng còn lại là Agribank, VietinBank và BIDV cũng nhận thế chấp lượng bất động sản trị giá hàng triệu tỷ đồng, theo số liệu cuối năm 2025.

Theo báo cáo tài chính năm 2025, chỉ riêng lượng tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm là bất động sản tại 4 ngân hàng thương mại quốc doanh đã đạt khoảng 10,61 triệu tỷ đồng

Trong đó, tài sản thế chấp là bất động sản tại VietinBank là 2,75 triệu tỷ đồng, tại BIDV là 2,6 triệu tỷ đồng, tại Vietcombank là 1,89 triệu tỷ đồng, còn tại Agribank là 3,37 triệu tỷ đồng.

Trao đổi với VietNamNet, nhân viên khối khách hàng doanh nghiệp tại một ngân hàng TMCP cho biết, bất động sản thường được lựa chọn làm tài sản bảo đảm do có hồ sơ pháp lý tương đối rõ ràng, đồng thời thuận lợi hơn trong việc thẩm định và định giá.

“Mỗi bất động sản được thế chấp đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cùng các hồ sơ liên quan để xác định tình trạng pháp lý. Ngay cả khi những thứ này bị mất hay hư hỏng, vẫn có thể làm lại”, nhân viên này cho hay. Đây là lợi thế so với một số tài sản chuyên dụng hoặc tài sản có tính đặc thù cao.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, bất động sản tại những khu vực có thị trường giao dịch phát triển còn có lợi thế về dữ liệu tham chiếu. Ngân hàng có thể thu thập thông tin về giá giao dịch, giá đất và các bất động sản tương đồng để phục vụ công tác định giá.

“Bất động sản có hệ thống dữ liệu tham chiếu tương đối phong phú. Tại các khu vực lớn, ngân hàng có thể so sánh với những tài sản tương đồng để xác định giá trị, thuận lợi hơn so với các tài sản chuyên dụng như hệ thống máy soi X-quang nhập khẩu”, nhân viên ngân hàng cho biết.

Còn theo chia sẻ của một nhân viên tín dụng thuộc một ngân hàng Big4, chính vì mức độ rủi ro thấp nên các khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản thường có lãi suất thấp hơn so với các khoản vay có tài sản bảo đảm có độ rủi ro cao.

“Có những tài sản như máy móc, thiết bị, ngân hàng phải tốn kém rất nhiều chi phí xử lý tài sản bảo đảm, phải trải qua nhiều lần chào bán đấu giá nhưng không có người hỏi mua. Trong khi đó, với bất động sản tại những khu vực có thị trường giao dịch tốt, việc tìm kiếm người mua thường thuận lợi hơn”, nhân viên này nói.

Tuy nhiên, giá trị bất động sản vẫn chịu tác động của thị trường, quy hoạch, pháp lý và khả năng thanh khoản của từng tài sản. Vì vậy, việc bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản bảo đảm không đồng nghĩa ngân hàng không đối mặt với rủi ro khi giá trị hoặc khả năng thanh khoản của tài sản này biến động.