Giá nhà phố Hà Nội liên tục lập kỷ lục mới, khu vực trung tâm có nơi vượt 1 tỷ đồng/m2, thậm chí hơn 2 tỷ đồng/m2 với nhà ở phố cổ. Với mức giá cao ngất ngưởng như vậy, ai sẽ là người xuống tiền?
Khảo sát thị trường cho thấy, sau giai đoạn lập đỉnh vào năm 2024-2025, giá chào bán nhà mặt phố cổ đã có dấu hiệu điều chỉnh tại một số vị trí. Tùy tuyến phố và đặc điểm từng căn nhà, mức giảm phổ biến dao động khoảng 5-15% so với thời điểm cao nhất.
Dù vậy, mặt bằng giá vẫn neo ở mức rất cao do quỹ đất khan hiếm, thanh khoản giảm rõ rệt. Thị trường xuất hiện ngày càng nhiều căn nhà mặt phố cổ rao bán được quảng cáo là hàng hiếm, nằm trên "đất vàng" trung tâm, phù hợp phát triển khách sạn hoặc khai thác dòng tiền.
Trên phố Hàng Đào, một căn nhà mặt phố có diện tích 210m2, mặt tiền 5m đang được chính chủ rao bán với giá 195 tỷ đồng, tương đương khoảng 929 triệu đồng/m2. Chủ nhà giới thiệu bất động sản nằm gần hồ Hoàn Kiếm, sở hữu vị trí đắc địa, đông khách du lịch quốc tế, có sổ đỏ riêng, một chủ sở hữu và được giới thiệu phù hợp để phát triển khách sạn hoặc các mô hình kinh doanh dịch vụ cao cấp.
Tương tự, một căn nhà mặt phố Hàng Chiếu có diện tích 116m2, cao 4 tầng được chào bán với giá hơn 70 tỷ đồng, tương đương khoảng 603 triệu đồng/m2. Người rao bán cho biết, căn nhà nằm trên tuyến phố đông khách du lịch, gần chợ Đồng Xuân, có vỉa hè rộng, ô tô tránh nhau và phù hợp phát triển khách sạn hoặc nhà hàng.
Không xa đó, một căn nhà mặt phố Hàng Bè diện tích 100m2, cao 3,5 tầng cũng được chào giá 90 tỷ đồng, tương đương khoảng 900 triệu đồng/m2. Tin rao nhấn mạnh lợi thế nằm tại trung tâm quận Hoàn Kiếm, pháp lý rõ ràng và phù hợp phát triển mô hình khách sạn.
Trên phố Mã Mây, một căn nhà rộng 85m2 được chào bán với giá 55,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 653 triệu đồng/m2. Môi giới quảng cáo bất động sản nằm gần các tuyến Hàng Buồm, Nguyễn Siêu, Đào Duy Từ, thích hợp phát triển homestay, khách sạn boutique, nhà hàng hoặc quán bar phục vụ khách quốc tế.
Tại phố Hàng Thùng, một căn nhà hai mặt tiền đang được rao bán với mức giá khoảng 75 tỷ đồng. Theo thông tin từ môi giới, căn nhà có diện tích sổ đỏ 25,1m2 nhưng được xây dựng 5 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 160m2. Điểm nổi bật của bất động sản là sở hữu hai mặt tiền trên phố Hàng Thùng và Nguyễn Hữu Huân, trong đó mặt tiền hướng phố Hàng Thùng rộng 6,5m, nở hậu 7m.
Theo một đơn vị định giá bất động sản, dù diện tích đất không lớn, căn nhà vẫn được định giá cao nhờ nằm trên đoạn "đất vàng" của phố Hàng Thùng, nơi giá đất tham chiếu vào khoảng 1,095 tỷ đồng/m2.
Trên phố Hàng Điếu, một căn nhà có diện tích 108m2, mặt tiền 3,67m, xây 2 tầng được định giá khoảng 78 tỷ đồng, tương đương khoảng 720 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn nhà khác rộng 84m2, mặt tiền 2,9m, xây 4 tầng được định giá khoảng 51,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 611 triệu đồng/m2.
Rao bán nhiều nhưng ít giao dịch
Theo ông Nguyễn Thế, một môi giới bất động sản nhà phố, trước đây, nhà mặt phố cổ từng được xem là "gà đẻ trứng vàng" nhờ lợi thế nằm tại khu vực trung tâm, lượng khách du lịch đông và khả năng khai thác kinh doanh gần như quanh năm. Trước đây, chỉ cần sở hữu một căn nhà mặt phố, chủ nhà thường có thể cho thuê làm cửa hàng, nhà hàng, khách sạn, quán cà phê hay cửa hiệu với mức giá cao.
Phần lớn bất động sản được các gia đình nắm giữ qua nhiều thế hệ, rất ít có nhu cầu chuyển nhượng. Tin rao bán nhà mặt phố cổ từng rất hiếm xuất hiện trên thị trường. Các giao dịch nếu có thường diễn ra thông qua mạng lưới khách quen hoặc giới đầu tư.
Tuy nhiên, thị trường hiện đã khác. Không ít mặt bằng trên các tuyến phố cổ xuất hiện biển cho thuê trong thời gian dài nhưng vẫn bỏ trống, nhiều căn nhà được rao bán suốt nhiều tháng.
Dù số lượng tin rao bán nhà mặt phố cổ nhiều, nhưng giao dịch thành công khá hạn chế. Nguyên nhân do chủ nhà đưa tài sản lên thị trường với kỳ vọng rất cao. Người mua lại thận trọng hơn trước những thương vụ có giá trị hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng.
Dữ liệu thị trường cũng cho thấy thanh khoản giảm đáng kể. Đơn cử phố Hàng Điếu, giá nhà mặt phố năm 2025 ở mức khoảng 918 triệu đồng/m2. Từ đầu năm 2026 tới nay, thị trường gần như không ghi nhận giao dịch mua bán đáng chú ý, phản ánh thanh khoản ở mức thấp.
Theo giới môi giới, trong bối cảnh thanh khoản giảm, những căn nhà được chào bán với mức giá sát thị trường sẽ có cơ hội giao dịch cao hơn.
Nhan nhản những tấm biển cho thuê, bán nhà ở các tuyến phố cổ Hà Nội nhưng không được nhiều người quan tâm, hỏi han. Thay vào đó, chủ nhà chỉ thấy "lực lượng" môi giới đến hỏi.
Hai hộ dân sống hơn 40 năm trong căn nhà phố cổ Hà Nội nhưng không trả tiền thuê từ thập niên 1980. Khi bị chủ nhà đòi lại nhà, các hộ này còn yêu cầu tòa công nhận quyền sở hữu.
.svg){kind=icon}
