Quy định mới cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ

Nghị định 21/2021 của Chính phủ đã cho phép cá nhân, tổ chức nhận thế chấp sổ đỏ tạo ra hành lang pháp lý cho các giao dịch giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến lo ngại tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Dễ dàng thế chấp sổ đỏ

Theo quy định trước đây, chỉ có các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp sổ đỏ, sổ hồng thì nay tại điều 35 Nghị định số 21/2021 về việc thi hành Bộ luật dân sự về nghĩa vụ bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 15/5, cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

Cụ thể, điều 35 nghị định này quy định: "Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ".

{keywords}

Từ ngày 15/5/2012, cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) của cá nhân khác làm tài sản đảm bảo cho các giao dịch dân sự (Ảnh minh hoạ)

Như vậy với quy định này, bất kỳ ai đủ năng lực hành vi dân sự đều có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất. Nếu nhận thế chấp để vay mượn tài sản (kèm có trả lãi) thì việc tính lãi suất, lãi trả chậm... được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành.

Nghị định số 21/2021 với quy định chi tiết, rõ ràng được đánh giá sẽ tạo ra hành lang pháp lý cho các giao dịch giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau trong nhiều hoạt động. Như với nhiều cá nhân, khi có nhu cầu vay gấp 50 triệu đồng hay 100 triệu đồng nhưng thủ tục ngân hàng phải chờ lâu thì họ sẽ vay mượn cá nhân khác.

Thực tế đã có nhiều câu chuyện, trước đây các văn phòng công chứng sẽ không đồng ý chứng nhận hợp đồng vay mượn với tài sản thế chấp là sổ đỏ khiến nhiều giao dịch vay mượn lại bị chuyển thành hợp đồng mua bán nhà đất, dẫn đến người đi vay thiệt hại, thậm chí bị mất luôn nhà vì một khoản vay nhỏ. Luật sư cho rằng với quy định mới này sẽ khiến cho người dân thực hiện được quyền sở hữu bất động sản của mình, hợp pháp hóa nhiều giao dịch vay mượn nhỏ lẻ không thuộc ngân hàng và tránh những vụ lừa đảo diễn ra xoay quanh câu chuyện vay mượn như trước đây.

Còn nhiều rủi ro

Mặc dù Nghị định 21/2021 được đánh giá là tạo ra cơ hội và tháo gỡ nút thắt hoạt động tín dụng trong dân sự, song nhiều ý kiến cho rằng, không vì thế mà cá nhân, tổ chức nhận bảo đảm và người có tài sản thế chấp tránh được hết rủi ro trong giao dịch.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm, vấn đề về thế chấp, quy trình nhận thế chấp, cơ chế về giao dịch bảo đảm, định giá, xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi các khoản vay là cả một vấn đề rất phức tạp.

“Với các tổ chức tín dụng thì vấn đề xử lý nợ thu hồi nợ đã có nhiều nghị quyết, còn đối với cá nhân thì việc kiểm soát sẽ thế nào? Cơ chế nào để xác định khâu đầu vào từ việc thẩm định giá cho vay, giải ngân cho đến việc xử lý tài sản nợ. Nếu không có những hướng dẫn chi tiết thực hiện thì sẽ phát sinh những hệ lụy lớn” – luật sư Tú nói.

Từ quy định trên không ít vấn đề được đặt ra, trong trường hợp tài sản không được đăng ký giao dịch đảm bảo, người đứng tên trên giấy tờ thực hiện thế chấp cho nhiều tổ chức, cá nhân khác thì giải quyết tranh chấp như thế nào? Khi ngân hàng thực hiện nhận thế chấp tài sản của khách hàng phải qua phòng công chứng xác nhận giao dịch, tài sản được đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo… Vậy khi các tổ chức, cá nhân thực hiện nhận thế chấp tài sản có phải thực hiện các bước này hay không?...

Luật sư Tú cho rằng,  cá nhân có thể làm được các bước trên nhưng tính chính xác, khoa học, tuân thủ pháp luật đến đâu là điều quan trong nhất.

Khi thực hiện hợp đồng để đòi nợ, trong đó có quyền đòi nợ là “siết” nhà. Nếu trường hợp người nợ chây ì, không chịu giao nhà, lúc này người cho vay nếu không dùng các biện pháp “xã hội đen” đòi nợ thì phải thực hiện kiện ra tòa. Quy trình đòi nợ qua tòa cũng giống như các ngân hàng hiện nay. Chính vì vậy theo luật sư khi đã cho phép các cá nhân cho vay nhận thế chấp sổ đỏ, sổ hồng thì cần có cơ chế giám sát vô cùng chặt chẽ để đảm bảo không xảy ra những phức tạp cho xã hội như vấn đề tín dụng đen…

Theo Luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc Công ty Luật Basico, quy định mới sẽ giải quyết ách tắc trong thủ tục hành chính, giúp cá nhân dễ dàng tiếp cận khoản vay khi không đáp ứng đủ điều kiện từ phía ngân hàng, đặc biệt là khoản vay nhỏ lẻ. Tuy nhiên, nếu giao dịch không rõ ràng về pháp lý hoặc dựa vào biểu mẫu có sẵn dễ phát sinh rủi ro khi có sự xuất hiện từ một bên thứ ba.

"Nếu như tài sản là một bên thứ ba đưa vào nhưng chúng ta không trói buộc, ràng buộc đảm bảo cho những nghĩa vụ xác định giao dịch chính là giao dịch gì, rất có khả năng là không chỉ vô hiệu, mà còn không được toà án chấp nhận để xử lý tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ khi bị vị phạm", luật sư Trần Minh Hải cho biết.

Luật sư cũng lưu ý thêm việc làm rõ tính chất rủi ro quyền sở hữu liên quan đến tài sản. Không phải cứ giấy chứng nhận do nhà nước cấp cho mang tên ai là nhận thế chấp vì còn liên quan đến luật hôn nhân gia đình, thừa kế, đồng sở hữu…phải phân định làm rõ vấn đề này.

Thuận Phong

Thời gian ký cấp sổ đỏ ở TP.HCM được rút ngắn trong 24h

Thời gian ký cấp sổ đỏ ở TP.HCM được rút ngắn trong 24h

Ngoài chuyển hồ sơ theo đường bưu điện như trước đây, các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận - huyện sẽ bố trí xe chuyên dụng luân chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM để đóng dấu, trả hồ sơ trong 24 giờ. 

tin nổi bật

Hà Nội đề xuất đất phân lô, tách thửa tại nhiều quận phải tối thiểu 40m2

Tại nhiều quận trên địa bàn Hà Nội, những thửa đất đủ điều kiện tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 40m2.

Gamuda nỗ lực vận hành kinh doanh theo ‘kế hoạch xanh’

Bằng việc khởi tạo “Kế hoạch Xanh”, Gamuda Land Việt Nam cam kết vận hành kinh doanh theo định hướng bền vững bằng cách ứng phó với sự biến đổi khí hậu và thiết lập các giới hạn phát thải khí CO2.

Quán ruột bị đòi mặt bằng, khách chi 14 tỷ mua lại cả toà nhà

Chỉ vì thích quán hải sản đã ăn từ lâu, một vị khách đã cao tuổi, giàu có chấp nhận chi lại mua căn nhà mà vợ chồng chủ quán đang thuê để không phải trả lại mặt bằng cho chủ nhà.

Xôn xao chuyện tự ý chặt cây trong công viên vì ‘án ngữ’ cửa nhà kỵ phong thuỷ

Ba cây xanh chắn trước cửa nhà nhiều năm nay đã bị gia chủ cho người đến chặt khiến hàng xóm bức xúc.

Chung cư cũ tăng giá, khách hỏi mua 'lặn mất tăm'

Giá chung cư cũ tăng mạnh khiến cho không ít người mua nhà sau khi tìm hiểu đã từ bỏ ngay ý định mua thời điểm này.

Chung cư đắt đỏ, chấp nhận căn xấu để mua được nhà

Nguồn cung khan hiếm, giá chung cư bị đẩy lên cao. Để mua được nhà, nhiều người dân chấp nhận chọn căn xấu để có mức giá vừa với túi tiền.

‘Khát’ nhà giá rẻ, TP.HCM đốc thúc 4 doanh nghiệp thực hiện trách nhiệm NƠXH

Trong bối cảnh nhà giá rẻ đang dần biến mất khỏi thị trường, Sở Xây dựng TP.HCM đã và đang đốc thúc các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội.

TP.HCM lên phương án đấu giá lại 4 lô ‘đất vàng’ ở Thủ Thiêm bị bỏ cọc

Sau khi 4 doanh nghiệp trúng đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm lần lượt bỏ cọc, UBND TP.HCM đang hoàn thiện phương án để tổ chức đấu giá lại.

Cần hơn 4.100 tỷ đồng để giải phóng mặt bằng dự án ‘treo’ 25 năm

Tỉnh Quảng Nam đề xuất chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho làng Đại học Đà Nẵng hơn 4.164 tỷ đồng, nếu không đủ nguồn vốn thì giảm diện tích từ 160ha xuống còn 50ha.

Sài Gòn Town hiện lên ấn tượng qua đại nhạc hội ‘Chất chơi Sài thành’

Thắng Lợi Land gây ấn tượng với đại nhạc hội “Chất chơi Sài thành”, mô phỏng Khu phố thương mại không ngủ của dự án Sài Gòn Town khi đưa vào hoạt động trong tương lai.

Tăng trưởng quá 'nóng', BĐS nghỉ dưỡng nguy cơ 'khủng hoảng thừa'

Sự phát triển ồ ạt của bất động sản nghỉ dưỡng khiến cho thị trường dư thừa nguồn cung, đặc biệt gặp khó khăn ảnh hưởng của dịch bệnh.

Capital Place - cao ốc văn phòng được lòng nhiều doanh nghiệp tại Hà Nội

Với diện tích sàn không cột lớn, Capital Place sở hữu đầy đủ giá trị của một cao ốc văn phòng chất lượng cao: không gian làm việc thoải mái, mảng xanh rộng lớn, trang thiết bị hiện đại, thiết kế đẳng cấp quốc tế và chất lượng dịch vụ hoàn hảo.

Mâu thuẫn quy hoạch đô thị, sử dụng đất làm nở rộ điểm nóng phân lô tách thửa

Theo Bộ Xây dựng, tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất ở, đất nông nghiệp và lợi dụng các thông tin về quy hoạch để phân lô, tách thửa chào bán tràn lan gây mất ổn định cho thị trường.

Chung cư tăng giá, người mua đổi hướng sang nhà đất trong ngõ

Giá chung cư tăng vùn vụt khiến cho không ít người mua chuyển hướng sang các loại hình nhà nhỏ ở trong ngõ vì số tài chính hạn hẹp.

Giảm nguồn cung nhà trọ, Hà Nội đi ngược chiều các tỉnh gần ngày nhập học

Nguồn cung căn hộ chung cư cho thuê và phòng trọ đều giảm tại Hà Nội trong khi nhu cầu thuê nhà thực tế tăng. Các thành phố lớn khác vẫn tăng trưởng về bất động sản cho thuê.