Cần 500 tỷ đồng để cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cũ 

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2016 – 2020, TP.HCM đã hoàn tất kiểm tra, phân loại và kiểm định chất lượng của 474 chung cư cũ với 573 lô xây dựng trước năm 1975. 

Kết quả có 14 chung cư cấp D, tức cấp độ nguy hiểm cần tháo dỡ khẩn cấp. Thành phố đã chi 275,5 tỷ đồng để cải tạo, sửa chữa 199 chung cư cũ. 

Từ năm 2021 đến nay, có thêm 2 chung cư cũ tại Q.4 được kiểm định cấp D. Hiện TP.HCM đang bố trí 500 tỷ đồng vốn ngân sách để cải tạo và sửa chữa 246 chung cư cũ còn lại của giai đoạn 2016 – 2020. 

Hiện trạng xuống cấp của Lô VII Cư xá Thanh Đa, Q.Bình Thạnh. (Ảnh: Anh Phương)

Từ tháng 7/2015 đến tháng 11/2022, trên địa bàn TP.HCM chỉ có 3 chung cư cũ được cải tạo, xây dựng lại, đó là: Chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q.3; khu B chung cư Nguyễn Kim, Q.10; và chung cư 251 Hoàng Văn Thụ, Q.Tân Bình. 

Về lựa chọn nhà đầu tư cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư, có 3 chung cư chọn được nhà đầu tư thông qua hội nghị nhà chung cư và 1 chung cư chọn được nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu. 

Chỉ có 2 chung cư do Nhà nước đầu tư xây dựng gồm dự án xây mới chung cư 440 Trần Hưng Đạo, Q.1 và chung cư 119B Tân Hoà Đông, Q.6. 

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian qua, các quy định pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn nhiều hạn chế. 

Cụ thể, việc lấy ý kiến để người dân đồng thuận 100% để tháo dỡ, xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng theo Luật Nhà ở năm 2014 rất khó thực hiện. Trong khi theo quy hoạch, các chung cư này phải được tháo dỡ để xây dựng mới. 

Theo Nghị định 69, diện tích căn hộ được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường để làm cơ sở xác định giá trị hợp đồng mua bán và hoàn trả diện tích chênh lệch nếu có. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có hướng dẫn cách thức quy đổi diện tích căn hộ thành tiền. 

Ngoài ra, chưa có quy định rõ việc chủ đầu tư được bán thương mại các căn hộ dôi dư tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sau khi bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ. 

Không hạn chế quyền sở hữu nhà ở 

Về đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng có một số vấn đề đặt ra. 

Trước tiên, quy định nói trên ảnh hưởng đến quyền lợi, thói quen sở hữu nhà của người dân. Do đó, cần có sự đánh giá tác động khoa học, khách quan một cách rộng rãi thông qua các kênh thăm dò ý kiến người dân và doanh nghiệp trước khi áp dụng. 

Tiếp đó, cần đảm bảo tính hệ thống với quy định pháp luật khác. Cụ thể, phương án đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư phải đồng bộ, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. 

Có nhiều ý kiến trái chiều về đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. (Ảnh: Hoàng Hà)

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, việc xây dựng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cần tránh phát sinh tranh chấp, thực hiện khó, như Khoản 2 Điều 11 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi về công nhận quyền sở hữu nhà. 

Khoản 2 Điều 11 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định: “Trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn sở hữu theo thoả thuận thì bên mua nhà được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thoả thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu”. 

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, quy định trên sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp khó giải quyết vì chưa phân định thời hạn sở hữu theo quy định và theo thoả thuận. 

Nếu thời hạn sở hữu hàng chục năm thì xử lý như thế nào khi nhà ở đã bán cho người thứ “n” mà người này phải chuyển lại nhà cho chủ sở hữu lần đầu khi hết thời hạn sở hữu? 

“Nghiên cứu xây dựng luật để đảm bảo chất lượng xây dựng, đảm bảo tính bền vững và giải quyết các vấn đề căn cơ về nhà ở cho người dân; không quy định hạn chế quyền sở hữu công dân đối với tài sản quan trọng vào hàng bậc nhất là nhà ở đã được quy định tại pháp luật dân sự”, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị. 

Anh Phương - Hồ Văn