Soi bảng giá đất khi đầu tư đất nền tại các huyện sắp lên quận ở Hà Nội

Bảng giá đất điều chỉnh của Hà Nội áp dụng từ 20/12/2024 đến hết ngày 31/12/2025, là căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá cũng được dùng điều chỉnh các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai...

Theo kế hoạch triển khai thực hiện Đề án đầu tư, xây dựng phát triển 5 huyện bao gồm Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng lên quận của UBND TP Hà Nội hồi tháng 8/2024, Đông Anh và Gia Lâm có lộ trình lên quận vào đầu năm 2025. 3 huyện còn lại sẽ phấn đấu lên quận vào cuối năm 2025.

Tại 5 huyện sắp lên quận, giá đất sau điều chỉnh tăng bình quân khoảng 200%. Trong đó, huyện Thanh Trì là nơi có giá đất tăng cao nhất.

Cụ thể, giá đất ở tuyến đường Nghiêm Xuân Yêm (đoạn qua xã Tân Triều và đoạn từ Cầu Dậu đến hết xã Thanh Liệt), Nguyễn Xiển (đoạn qua xã Tân Triều) và Phạm Tu (từ giáp phường Đại Kim đến ngã tư giao cắt đường Cầu Bươu tại nút giao Phúc La – Cầu Bươu) thuộc huyện Thanh Trì có mức cao nhất gần 117 triệu đồng/m2.

So với bảng giá đất năm 2019, mức giá mới tại đường Nghiêm Xuân Yêm tăng cao nhất gần 520%. Trong khi đó, đường Nguyễn Xiển tăng thêm khoảng 260%.

Tại khác tuyến đường khác của huyện Thanh Trì, giá đất dao động từ 50-73 triệu đồng/m2, là trục các tuyến đường (thị trấn) như đường Ngọc Hồi, Phan Trọng Tuệ, đường vào Công an huyện Thanh Trì.

Tuyến đường địa phương thuộc các xã như Tân Triều, Tả Thanh Oai dao động từ 11-64 triệu đồng/m2.

Sau huyện Thanh Trì là huyện Gia Lâm với mức giá cao nhất sau điều chỉnh là 68,14 triệu đồng/m2 tại đường Hà Huy Tập (thị trấn Yên Viên), tăng 195%.

Đường Nguyễn Đức Thuận (thị trấn Trâu Quỳ) là 65,13 triệu đồng/m2, tăng hơn 310%; khu vực giáp ranh quốc lộ 5, quốc lộ 1B có giá 64 triệu đồng/m2 sau điều chỉnh.

Tiếp đó là huyện Hoài Đức, tuyến đường Vạn Xuân (đoạn qua xã Kim Chung) có giá cao nhất là gần 53,4 triệu đồng/m2; đoạn qua thị trấn Trạm Trôi là 52 triệu đồng/m2. Tiếp đến là giá đất khu vực giáp ranh Đại lộ Thăng Long (đoạn qua xã An Khánh) có giá 51 triệu đồng/m2…

Tại huyện Đông Anh, giá đất cao nhất sau điều chỉnh là 46 triệu đồng/m2 tại đường quốc lộ 3 và đường Cao Lỗ (đoạn qua thị trấn Đông Anh). Theo sau là các tuyến đường ngã tư nhà máy ô tô 1/5, QL3 - Đông Thành, QL3 - Đông Anh, Lâm Tiên… có giá 40 triệu đồng/m2 sau điều chỉnh.

Tại huyện Đan Phương, đối với khu vực thị trấn được xác định theo các tuyến đường: Quốc lộ 32, tỉnh lộ 417, Tân Hội, đường Phùng, đường từ QL32 đi cụm công nghiệp thị trấn Phùng; Phường Trì, Thụy Ứng, Ô Diên, Song Phương… có giá dao động từ 30-46 triệu/m2 sau điều chỉnh.

Các mức điều chỉnh trên được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đưa ra trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế hai năm qua với 20.740 phiếu khảo sát tại 30 quận, huyện và 579 xã, phường, thị trấn. Cùng với đó là kết quả điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với từng loại đất.

Theo Sở này, giá chuyển nhượng đất ở thực tế tại các huyện, phổ biến dao động 1,2 triệu - 70 triệu đồng/m2. Một số trường hợp cá biệt có giá đột biến như ở các lô đất có ít nhất một mặt giáp mặt đường tại quốc lộ 32, thị trấn Trạm Trôi (Hoài Đức) với 100 triệu/m2. Hoặc thửa đất giáp mặt đường ở phố Ngô Xuân Quảng, thị trấn Trâu Quỳ (Gia Lâm) 120 triệu đồng/m2.

Anh Chu Duy, một môi giới địa phương tại huyện Hoài Đức cho hay, thực tế, thời gian qua, giá đất nền ở đây đã tăng khá mạnh. Có những nơi rao bán lên đến hơn 250 triệu đồng/m2 như đất dịch vụ Di Trạch, nhiều lô ở vị trí khác cũng neo ở ngưỡng cao nhất của bảng giá đất. Gần đây, mức giá vẫn neo cao nhưng không có chuyện "sốt nóng".

Tại khu vực Đông Anh, giá đất nền rao bán cũng tăng mạnh. Giá đất tại một số nơi như Đông Trù, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc... được rao bán phổ biến ở mức 100-150 triệu đồng/m2, tăng 10-15% so với thời điểm cuối năm 2023.

Tại huyện Gia Lâm, khảo sát vào đầu tháng 12/2024, nhiều lô đất được rao bán trên dưới 100 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia bất động sản, có thể sẽ có những nhóm đầu cơ, cá nhân, tổ chức lợi dụng bảng giá đất mới để thao túng thị trường, đẩy giá bất động sản. Vì vậy cần sự quản lý, thanh kiểm tra để ngăn chặn chiêu trò "tát nước theo mưa".

Chuyên gia khuyến cáo, việc điều chỉnh giá đất sát với thị trường có thể trở thành cái cớ để giới đầu cơ kích giá, tăng giá bán nhà trong năm 2025 nên người mua nhà cần tỉnh táo khi xuống tiền.

Đối với các nhà đầu tư đất nền cần đảm bảo chắc chắn lô đất muốn mua có pháp lý rõ ràng bởi các quy định mới đang siết chặt các điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

Chi tiết bảng giá đất điều chỉnh tại 5 huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng (Hà Nội):