Sau TPHCM, bảng giá đất điều chỉnh được UBND TP Hà Nội công bố ngày 20/12 và có hiệu lực ngay cho đến hết 31/12/2025 ghi nhận sự tăng mạnh so với bảng giá đất cũ.
Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, việc “đẩy” bảng giá đất cao, tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn.
Tuy nhiên, giá đất tăng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…, gây xáo trộn đời sống. Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…, đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 5 lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ tăng, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo.
“Chẳng hạn, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người”, ông Đỉnh dẫn chứng.
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), đánh giá, mức giá điều chỉnh phản ánh đúng nguyên tắc tiệm cận giá thị trường.
Vị Cục trưởng cho rằng, người dân phải làm quen với vấn đề này, không thể để bán nhà hai giá (kê khai giá mua bán trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn so với giá giao dịch thực tế - PV).
Trước lo ngại của người dân về việc giá đất điều chỉnh cao gấp nhiều lần giá cũ kéo theo tiền sử dụng đất tăng cao, ông Chính khẳng định, Chính phủ đã lường trước và tính toán đến vấn đề này.
Ông Chính cho hay, mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải lấy nguyên bảng giá đó để thu.
“Trước đây, quy định trong hạn mức thì thu 50%, ngoài hạn mức thu 100%. Còn bây giờ theo Nghị định 103 đã giảm xuống rất nhiều, có trường hợp chỉ nộp 20% trong hạn mức. Bên cạnh đó, còn chính sách hỗ trợ như cho nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm, để giảm gánh nặng tài chính cho người dân”, ông Chính nói.
Kiểm soát việc lợi dụng bảng giá đất tăng đẩy giá nhà
Trong hơn 1 năm qua, giá nhà đất đặc biệt là chung cư tại Hà Nội và TPHCM ghi nhận sự tăng trưởng nóng với mức giá tăng vọt. Không ít lo ngại rằng, bảng giá đất tăng mạnh cũng khiến giá bất động sản tiếp tục tăng, gây ra nhiều vấn đề cho thị trường.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất ít nhiều sẽ tác động đến chi phí đầu vào nên dù muốn hay không giá nhà đất có thể sẽ tăng. “Tuy nhiên, nếu đổ cho việc xác định giá đất làm cho giá bất động sản cao thì tôi cho rằng hơi oan”, ông Tuyến nói.
Nhìn từ thực tế, ông Tuyến đặt vấn đề, trong giai đoạn vừa qua, khi bảng giá đất chưa điều chỉnh, thì giá bất động sản vẫn tăng do nguồn cung bất động sản không đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng cho rằng, giá nhà cao hiện nay không chỉ do sự tăng giá đất mà còn do tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Theo đó, chi phí đất đai chỉ là một yếu tố trong cơ cấu giá thành của bất động sản, trong khi yếu tố quan trọng quyết định giá cả chính là việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Theo các chuyên gia, cần có giải pháp tăng cường nguồn cung, kích thích giao dịch trên thị trường thì giá nhà sẽ có xu hướng giảm nhiệt. Vì vậy việc tăng cường xây dựng các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, là một trong những giải pháp căn cơ để ổn định thị trường.
Bên cạnh đó, theo ông Tuyến, để giá bất động sản không quá cao phải cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí tiếp cận đất đai. Từ đó sẽ kéo giá thành xuống.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng thẳng thắn chỉ ra rằng, có thể sẽ có những nhóm đầu cơ, cá nhân, tổ chức lợi dụng bảng giá đất mới để thao túng thị trường, đẩy giá bất động sản. Vì vậy cần sự quản lý, thanh kiểm tra để ngăn chặn chiêu trò "tát nước theo mưa".
“Nhà ở trước hết phải phục vụ, đáp ứng nhu cầu cho xã hội chứ không phải là kênh để đầu tư kiếm lời. Nếu để kiếm lời thì nguồn lực xã hội đầu tư vào bất động sản vô hình chung đẩy cầu bất động sản lên quá cao so với nguồn cung gây áp lực thị trường. Khi sự đầu cơ vào thị trường tăng cao, bất hợp lý phải có sự can thiệp, điều chỉnh. Vấn đề ở đây là tổ chức thực thi luật và hiệu quả của quản lý nhà nước”, ông Tuyến nhấn mạnh.
Chuyên gia khuyến cáo, việc điều chỉnh giá đất sát với thị trường có thể trở thành cái cớ để giới đầu cơ kích giá, tăng giá bán nhà trong năm 2025 nên người mua nhà cần tỉnh táo khi xuống tiền mua nhà.
.svg){kind=icon}
