Thế chấp đất nhưng không thế chấp nhà trên đất

Hợp đồng thế chấp đã được xác lập phù hợp với quy định về hình thức, đăng ký nhưng trên đất có căn nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp).

Ông A thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp đã được xác lập phù hợp với quy định về hình thức, đăng ký nhưng trên đất có căn nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp). Vậy việc thế chấp của ông A có thực hiện được không?

Luật sư tư vấn:

Có hai trường hợp thuộc loại tranh chấp này, trường hợp thứ nhất là người nhận thế chấp (Ngân hàng) trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, nhưng chấp nhận nhận thế chấp và trường hợp thứ hai là người nhận thế chấp do thiếu cẩn thận, không kiểm tra thực tế nên không biết được trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, quá trình khởi kiện tại Tòa án họ mới biết điều này.

Tuy vậy cả hai trường hợp trên đều dẫn tới sự việc là ngân hàng biết rõ bên thế chấp không có tài sản thế chấp nhưng vẫn chấp nhận khoản vay trong hợp đồng tín dụng được đảm bảo bằng tài sản của bên thứ ba.

{keywords}
Ảnh minh họa

Ngày 22/2/2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm (gọi tắt là Nghị định 11). Tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 có quy định: 

Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”.

Quan điểm này sau đó tiếp tục được khẳng định tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể tại khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Khoản 4 Điều 31 Luật đất đai 2013 quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo những thông tin được đưa ra thì ngân hàng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất của ông A nhưng không nhận thế chấp tài sản trên đất là căn nhà (thuộc sở hữu của người khác) nên sẽ chỉ được xử lý quyền sử dụng đất khi ông A không trả được khoản vay.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Mở quán trà sữa tự nấu không cần xin giấy phép ATTP

Mở quán trà sữa tự nấu không cần xin giấy phép ATTP

Tôi dự định mở 1 quán trà sữa nhỏ, trà sữa do tôi tự nấu. Quán chỉ có tôi và em tôi là phục vụ. Xin hỏi, trường hợp của tôi có phải xin giấy phép an toàn thực phẩm không?

tin nổi bật

Người dưới 14 tuổi sử dụng trái phép ma túy bị xử lý thế nào?

Người dưới 14 tuổi bị xử lý thế nào khi sử dụng ma tuý trái phép?

Thừa kế đất mới chỉ có hợp đồng đặt cọc

Gia đình em đặt cọc mua 1 lô đất với chủ đầu tư, đã thanh toán 95% giá trị tiền đất. Lô đất này chưa đủ điều kiện ra sổ nên giờ chỉ là kí hợp đồng cọc. Mảnh đất này đứng tên chú em, tuy nhiên chú em lại mất tháng 1/2022.

Bị thu hồi đất nhưng không thấy quyết định

Tôi có lô đất bị thu hồi đất làm đường lấn vào trong. Khi không có quyết định thu hồi đất và bồi thường thì tôi có thể làm đơn đề nghị về việc thu hồi bồi thường không?

Phục hồi điều tra vụ mua xe tiền tỷ 2 năm không bàn giao giấy tờ ở Hà Nội

CQCSĐT Công an quận Nam Từ Liêm vừa phục hồi điều tra vụ việc người dân tố giác mua xe sang tiền tỷ nhưng không được bàn giao giấy tờ xe do tài sản này đã được thế chấp ngân hàng từ trước đó.

Một điều chỉnh kịp thời của Sở Giáo dục Hà Nội

Ngày 29/4, trước kỳ nghỉ lễ, Sở GD-ĐT Hà Nội đã có công văn bổ sung một số nội dung của giải bơi học sinh phổ thông năm học 2021-2022.

Nhà đất vẫn là những khiếu kiện nóng

Đơn thư cuối tháng 4/2022 tập trung nhiều về tranh chấp đất đai, đặc biệt là nhiều hộ dân thuộc vùng miền núi. Do điều kiện lịch sử nên giấy tờ đất đai không rõ ràng nên gây ra những tranh chấp.

Đi chơi cuối tuần, ngày lễ: Thói xấu này đến bao giờ dứt?

Rất nhiều người không có ý thức trong việc giữ gìn vệ sinh, bảo vệ môi trường sống, khi quăng vứt rác bừa bãi khắp đây, đó, từ trên đường đi dạo cho tới tận bãi tắm ven sóng nước.

Khiếu kiện đất đai vẫn kéo dài

Trong nửa đầu tháng 4/2022, đơn thư vẫn tập trung vào khiếu kiện đất đai. Có vụ việc kéo dài lâu năm vẫn không giải quyết triệt để.

"Em ơi, đừng tuyệt vọng!"

Những vụ việc đau lòng xảy ra gần đây đối với các em vị thành niên đã dấy lên một hồi chuông báo động về tình trạng ngày càng có nhiều trẻ em vị thành viên tự tìm đến cái chết như một sự giải thoát...

Trao hơn 58 triệu đồng cho cháu bé năm tuổi mồ côi bố mẹ

Hoàn cảnh đáng thương của cháu Truyền mới lên 3 tuổi mất bố, 5 tuổi thì mất thêm mẹ đã được bạn đọc, mạnh thường quân khắp mọi vùng miền ủng hộ gần 59 triệu đồng.

Ăn món canh rau tập tàng, nhớ về một thời gian khó

Tuổi thơ tôi lớn lên và trải qua nhiều mùa giáp hạt thiếu đói, một phần cũng nhờ món canh rau tập tàng giản đơn nhưng vô cùng ngon ngọt mà mẹ và bà nội tôi vẫn hái ngoài bờ ruộng, quanh quất ven đường làng, hay trong vườn nhà...

Kinh doanh online thời bão giá, tôi ngậm ngùi nhận nhiều "trái đắng"

Giữa lúc giá vàng cùng nhiều mặt hàng khác tăng lên chóng mặt, nhiều người chọn giải pháp kinh doanh online thay vì mô hình kinh doanh truyền thống. Song trên thực tế, phương án này còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ hơn gấp bội.

Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Tôi muốn chuyển nhượng căn hộ chung cư nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vậy theo quy định mới nhất, tôi phải làm thủ tục chuyển nhượng thế nào?

Bất nhất trong việc công nhận trả bảo hiểm

Trong tháng, nhiều đơn thư liên quan đến việc việc thực thi pháp luật chưa đúng như thu hồi đền bù đất đai, bắt người, thu giữ tài sản. Ngoài ra, vấn đề bảo hiểm cũng được phản ánh vì chưa thực hiện đúng thỏa thuận...

Trao gần 49 triệu đồng cho 2 đứa trẻ mất cả bà và mẹ ở Quảng Trị

2 cháu nhỏ mồ côi ở Quảng Trị vừa được bạn đọc báo VietNamNet ủng hộ gần 49 triệu đồng giúp các cháu vượt qua khó khăn, hoạn nạn.