Có nên mua nhà chỉ có sổ hồng photo công chứng?

 - Tôi đang muốn mua một căn nhà 4x7m trên một phần đất mà sổ hồng gồm 3 người khác cùng sở hữu. Sổ hồng đó gồm 3 căn giống nhau. Căn nhà tôi định mua, người chủ sở hữu chỉ có một giấy photo công chứng sổ hồng và giấy viết tay của người chủ trước. Vậy giờ tôi muốn mua nhà này cho đúng thủ tục và pháp luật thì phải làm thế nào? Xin tư vấn giùm tôi.

Có nên mua nhà chỉ có sổ hồng photo công chứng?
Ảnh minh họa

Sổ hồng theo cách gọi trên đây của bạn là chưa chính xác vì giấy chủ quyền này là giấy của đất. Nếu giấy này được cấp trong khoảng từ 10/1993 đến cuối 2009 và chỉ có đất thì gọi là sổ đỏ (cách gọi dân gian, theo quy định thì gọi là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”). Còn nếu giấy tờ được cấp cho phần nhà trên đất thì gọi là sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Từ sau năm 2009 thì thống nhất cách gọi chung cho cả đất và nhà vào 1 giấy, có người gọi là sổ hồng cũng có thể gọi là giấy chung. Dưới đây gọi tắt là sổ hồng. 

Giả sử căn nhà bạn định mua là một trong ba căn nhà thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ hồng) do 03 người khác cùng đứng tên sở hữu. Đây là trường hợp sở hữu chung theo phần quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS).

Theo như thông tin bạn cung cấp thì một trong ba chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất này đã bán căn nhà 4x7m cho một người khác bằng giấy viết tay và người đó chỉ lưu giữ một bản phô tô công chứng sổ hồng. Và bạn dự định mua căn nhà 4x7m từ người đang sử dụng nhà đất này.

Chúng tôi nhận định việc mua bán giữa chủ sở hữu đứng tên trên sổ hồng của nhà đất này với người đang dự định bán căn nhà cho bạn là không hợp pháp, không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Điều kiện để giao dịch bất động sản hợp pháp, người đang sử dụng căn nhà 4x7m này phải là chủ sở hữu, đứng tên trên sổ hồng mới được quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác. Vì sổ hồng được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất ghi nhận tại Điều 97 Luật Đất đai 2013 (“LĐĐ”).

Và theo Khoản 2 Điều 98 LĐĐ quy định “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Như vậy, người muốn bán căn nhà phải được ghi đầy đủ tên trên sổ hồng thì mới được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất và khi đó họ mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác.

Theo như chúng tôi đánh giá thì đây thuộc trường hợp không đủ điều kiện tách thửa nên chủ sở hữu trước trong nhóm ba người sử dụng đất không thể áp dụng điểm b Khoản 2 Điều 167 LĐĐ để thực hiện quyền đối với phần nhà đất của mình nên đã chuyển nhượng bằng giấy tay cho người khác. Mà theo Khoản 3 Điều 167 LĐĐ thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Vì đây là bất động sản nên việc không đáp ứng hình thức của giao dịch có khả năng bị tuyên vô hiệu là rất lớn. Giao dịch bằng giấy tay thì không thỏa mãn điều kiện hình thức của giao dịch mua bán bất động sản. Tóm lại, người đã mua lại nhà đất từ chủ sở hữu đứng tên trên sổ hồng này không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Do đó, việc mua lại căn nhà từ người này là không đúng theo quy định của pháp luật.

Nếu bạn thực sự muốn mua căn nhà này, có một giải pháp nhưng chỉ hiệu quả khi tất cả các bên liên quan đều thiện chí hợp tác. Đó là bạn cần mua trực tiếp từ chủ sở hữu đứng tên trên sổ có phần quyền đối với căn nhà 4x7m này. Và người đã mua bằng giấy tay căn nhà cần phải là bên đứng ra đại diện thỏa thuận, thúc đẩy người đứng tên trên sổ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng nhà đất, và có thể được chủ sở hữu đứng tên trên sổ chuyển quyền nhận tiền chuyển nhượng.

 

Trình tự cụ thể như sau:

Đầu tiên, cần chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình đối với căn nhà 4x7m cho hai chủ sở hữu chung còn lại vì họ được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Lưu ý việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung. Trường hợp này, hai chủ sở hữu chung còn lại ra văn bản thông báo không mua thì bạn sẽ được quyền mua căn nhà đó.

Bước thứ hai là công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai, Điều 122 Luật Nhà ở. Thủ tục này được thực hiện tại các phòng/văn phòng công chứng.

Bước thứ ba, bạn làm thủ tục kê khai và nộp thuế, đăng ký biến động để thay đổi tên trên sổ hồng.

Các thủ tục trên chỉ thực hiện được khi các bên liên quan cùng hợp tác. Việc mua nhà đất này trong trường hợp của bạn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong đó có cả vấn đề sổ hồng chung nên khi muốn thế chấp hay sử dụng vào các vấn đề cá nhân đều phải được sự đồng ý của hai người còn lại cùng đứng tên trên sổ. Do đó, cần cân nhắc kĩ trước khi quyết định.

Tư vấn bởi Luật sư Nguyễn Thành Công – Công ty Luật TNHH Đông Phương Luật

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Mắc bệnh hiểm nghèo, mẹ chỉ mong chờ được con tốt nghiệp đại học

Mắc bệnh hiểm nghèo, mẹ chỉ mong chờ được con tốt nghiệp đại học

Nghe bác sĩ thông báo kết quả mắc ung thư vú, chiếc túi nilon cầm trên tay chị Vân rớt cái bịch. Đôi chân lẩy bẩy, chị ngồi thụp xuống vì quá sợ hãi.

Cha làm cả tháng không đủ mua lọ thuốc cho con ung thư máu

Cha làm cả tháng không đủ mua lọ thuốc cho con ung thư máu

Sau khi được truyền những toa thuốc đặc trị, sức khỏe của bé có tiến triển tốt hơn. Ngặt nỗi, gia đình đang bế tắc không còn tiền điều trị tiếp.

Uống thuốc nhiều hơn ăn cơm, tính mạng cô bé ung thư bị đe dọa

Uống thuốc nhiều hơn ăn cơm, tính mạng cô bé ung thư bị đe dọa

Mới 10 tuổi, lẽ ra cô bé đang được đi học, vui đùa cùng chúng bạn. Vậy mà hơn 1 năm nay, Anh Thư cứ phải ở trong bệnh viện, uống thuốc còn nhiều hơn ăn cơm.

 
 

Không thể bỏ lỡ

.
 
Phát hiện chồng chưa cưới ngoại tình, muốn kiện cũng không được
Phát hiện chồng chưa cưới ngoại tình, muốn kiện cũng không được
Hồi âmicon  17/10/2018 

Em và anh ấy đã yêu nhau 4 năm, chuẩn bị cưới thì em phát hiện anh ấy có người thứ ba. Điều đáng nói là người thứ ba chính là hàng xóm bên cạnh nhà và đã có gia đình đàng hoàng.

 
Chồng mất, vợ muốn được thừa kế 5 tỷ
Chồng mất, vợ muốn được thừa kế 5 tỷ
Hồi âmicon  16/10/2018 

Chồng tôi mất đi để lại khối tài sản khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi tôi định chia cho các con của mình thì gặp phải sự phản kháng từ phía nhà chồng và chính các con.

 
Đánh đập, bêu riếu kẻ trộm: phạm tội "làm nhục người khác"
Đánh đập, bêu riếu kẻ trộm: phạm tội "làm nhục người khác"
Hồi âmicon  15/10/2018 

Cửa hàng tiện lợi gần nhà tôi bắt quả tang một người đang ăn trộm hàng hóa bên họ với trị giá gần 3 triệu đồng. Thay vì báo công an, chủ cửa hàng trói trộm lại, đánh tới tấp vào mặt và chụp ảnh

 
Điều kiện để trở thành luật sư
Điều kiện để trở thành luật sư
Hồi âmicon  14/10/2018 

Tôi có con trai năm tới dự định thi Đại học Luật Hà Nội. Mơ ước của cháu là trở thành luật sư. Xin hỏi để trở thành luật sư cần những điều kiện gì? Học xong Đại học cháu cần phải học thêm những gì nữa?

 
Sai lầm dễ mắc khi chọn hồng ngâm
Sai lầm dễ mắc khi chọn hồng ngâm
Hồi âmicon  13/10/2018 

Vào mùa hồng ngâm, người người, nhà nhà thi nhau mua vì tin vào tác dụng tốt cho sức khỏe, khả năng chống ung thư của loại quả ngon lành này. Tuy nhiên khi chọn mua hồng ngâm, bạn cũng nên lưu ý một vài điểm sau đây.

 
Hồi âm đơn thư Bạn đọc đầu tháng 10/2018
Hồi âm đơn thư Bạn đọc đầu tháng 10/2018
Hồi âmicon  15/10/2018 

Đầu tháng 10/2018 Báo VietNamNet tiếp tục nhận được nhiều đơn, thư, email của Bạn đọc

Bị hiếp dâm nhưng khó lòng tố cáo
Bị hiếp dâm nhưng khó lòng tố cáo
Hồi âmicon  12/10/2018 

Bạn tôi uống say nên được một người bạn trai mới quen chở về nhà. Không ngờ người con trai đó lợi dụng tình trạng say xỉn đã xâm hại bạn tôi.

Muốn nhận con nhưng vợ cũ không đồng ý
Muốn nhận con nhưng vợ cũ không đồng ý
Hồi âmicon  11/10/2018 

Tôi từng yêu một người phụ nữ hai đời chồng và đi đến hôn nhân, cho đến khi phát hiện ra cô ấy vẫn qua lại với một người chồng cũ.

Bạo lực gia đình: tố cáo ra sao?
Bạo lực gia đình: tố cáo ra sao?
Hồi âmicon  10/10/2018 

Chị tôi kết hôn với chồng là người ham chơi bài bạc và cá độ bóng đá. Trong quá trình sống ở nhà chồng, anh ta có hành vi bạo lực đánh đập vợ con vô cùng thậm tệ.

Đã nhường hết tài sản nhưng ly hôn vẫn bị gây khó dễ
Đã nhường hết tài sản nhưng ly hôn vẫn bị gây khó dễ
Hồi âmicon  09/10/2018 

Tôi kết hôn vào năm 2005 và đã có 2 đứa con, một trai một gái. Do vợ chồng nảy sinh nhiều mâu thuẫn nên chúng tôi đã sống ly thân được 5 năm.

Mở shop online: đăng ký kinh doanh thế nào?
Mở shop online: đăng ký kinh doanh thế nào?
Hồi âmicon  08/10/2018 

Em có mở 1 shop online tại nhà bán mỹ phẩm, hàng hoá không nhiều, giá trị khoảng 10-20 triệu đồng tổng số hàng, đều là hàng xách tay hoặc gửi dịch vụ về Việt Nam.

Bí quyết chọn yến ngon làm quà biếu
Bí quyết chọn yến ngon làm quà biếu
Hồi âmicon  07/10/2018 

Yến sào là thực phẩm bổ dưỡng được nhiều người chọn mua làm quà biếu. Tuy nhiên, trên thị trường thì có quá nhiều loại và thậm chí có cả yến giả. 

Bức xúc vì làm thêm giờ nhưng không được tính lương
Bức xúc vì làm thêm giờ nhưng không được tính lương
Hồi âmicon  06/10/2018 

Chúng tôi thường xuyên bị ép phải ở lại làm thêm giờ, ít nhất là 1 tiếng, có hôm tận 10 giờ tối mới được về đến nhà mà không được tính tiền làm thêm giờ.

Tốc độ tối thiểu trên đường cao tốc
Tốc độ tối thiểu trên đường cao tốc
Hồi âmicon  05/10/2018 

Xin hỏi trên đường cao tốc, luật giao thông cho phép xe ô tô 4 chỗ chạy tốc độ tối thiểu là bao nhiêu? Nếu chạy chậm hơn thì có vi phạm không?

Xử phạt với hành vi không rọ mõm chó nơi công cộng
Xử phạt với hành vi không rọ mõm chó nơi công cộng
Hồi âmicon  04/10/2018 

Xin hỏi hiện tại pháp luật quy định thế nào về việc dắt chó đi dạo ở những khu công cộng, chẳng hạn như tuyến phố đi bộ trên Hồ Gươm?

Cách chọn măng khô cực chuẩn
Cách chọn măng khô cực chuẩn
Hồi âmicon  03/10/2018 

Chỉ cần nắm rõ những điểm dưới đây, bạn sẽ chọn mua cho mình được loại măng ngon chuẩn vị.

Dùng tiền chạy việc: coi chừng phạm tội hối lộ
Dùng tiền chạy việc: coi chừng phạm tội hối lộ
Hồi âmicon  02/10/2018 

Tôi chuẩn bị xin việc cho con thông qua một người môi giới. Chị ấy bảo tôi làm hồ sơ cho cháu rồi đưa cho chị để chị cầm đi đến cơ quan tuyển dụng nộp. Khi nào họ xét được thì chuyển tiền cho chị ấy 50%.

Bị di chứng phẫu thuật, thi bằng lái xe A1 được không?
Bị di chứng phẫu thuật, thi bằng lái xe A1 được không?
Hồi âmicon  01/10/2018 

Tay em phải phẫu thuật do chấn thương, để lại di chứng cần hạn chế gập, hoặc chỉ gập tay 90 độ. Xin hỏi em có thể đi thi lấy bằng lái xe máy A1 được không? Điều kiện thi lấy bằng A1 là gì?

Nhắn tin đe dọa người khác có phạm tội?
Nhắn tin đe dọa người khác có phạm tội?
Hồi âmicon  30/09/2018 

Trong lúc nóng giận, tôi có nhắn tin cho con nợ của mình là: “Cẩn thận để tao bắt được thì mày chết với tao”. Gia đình họ hiện giữ tin nhắn này, đòi đem lên công an tố cáo tôi dọa giết con họ.

Xử lý thế nào với hành vi pha chế, buôn bán rượu giả
Xử lý thế nào với hành vi pha chế, buôn bán rượu giả
Hồi âmicon  29/09/2018 

Quán rượu gần nhà tôi bị phát hiện pha rượu với nước và một số chất phụ gia rồi bán với danh nghĩa là rượu chính hãng. Xin hỏi hành vi này bị xử phạt thế nào?

 
 
 
Hoàn thiện thông tin gửi bình luận

HOẶC ĐĂNG NHẬP NHANH BẰNG TÀI KHOẢN