Sau các hàng rào tôn quây kín là những khu đất vàng bị bỏ hoang suốt nhiều năm giữa Hà Nội. Từ doanh nghiệp năng lực yếu đến các “ông lớn” bất động sản và ngân hàng, nhiều dự án vẫn dang dở hoặc "đắp chiếu" dù được giao đất cả chục năm qua.
Áp thuế, phí lũy tiến nhà đất bỏ hoang, găm giữ
Tại phiên thảo luận hội trường kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, một đại biểu kiến nghị áp dụng cơ chế thu phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả và thời gian đưa đất vào sử dụng. Cụ thể, các dự án chậm triển khai quá 24 tháng cần áp mức phí tăng dần theo thời gian. Đối với nhà, đất thứ hai trở lên không đưa vào sử dụng hoặc cho thuê, cần áp dụng mức thuế, phí lũy tiến phù hợp.
Trao đổi với PV VietNamNet, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho hay, dưới góc nhìn kinh tế vĩ mô, đề xuất là một công cụ chính sách rất khả thi về mặt lý thuyết và cần thiết về mặt thực tiễn trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại tình trạng găm giữ tài sản, đầu cơ bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Theo ông, khi một tài sản đất đai bị “đóng băng” vì mục đích đầu cơ hoặc chậm triển khai dự án, xã hội phải gánh chi phí cơ hội rất lớn: nguồn cung nhà ở thiếu hụt, hạ tầng bị đứt đoạn, giá bất động sản bị đẩy lên do khan hiếm giả tạo.
Trong khi đó, ngân sách nhà nước lại phải đầu tư hạ tầng xung quanh các khu đất này mà không thu được hiệu quả kinh tế tương xứng. Vì vậy, việc đánh phí lũy tiến không phải nhằm tận thu, mà nhằm tạo áp lực kinh tế buộc tài sản phải được đưa vào khai thác.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia đã áp dụng thuế hoặc phí rất cao đối với bất động sản bỏ hoang.
“Nếu được thiết kế hợp lý, chính sách này hoàn toàn có thể triển khai tại Việt Nam thông qua khuôn khổ pháp lý do Quốc hội ban hành và Chính phủ tổ chức thực thi, dựa trên dữ liệu quản lý đất đai, cư trú và giao dịch điện tử ngày càng đầy đủ”, ông Nhân nói.
Nếu đề xuất này được triển khai, vị chuyên gia đánh giá sẽ tác động ngay tới thị trường bất động sản. Thứ nhất, giảm động cơ đầu cơ tích trữ. Khi chi phí nắm giữ tài sản tăng lên theo thời gian, nhà đầu tư buộc phải lựa chọn giữa khai thác cho thuê hoặc chuyển nhượng. Điều này giúp tăng nguồn cung thực trên thị trường, đặc biệt ở phân khúc nhà ở.
Thứ hai, tạo áp lực buộc chủ đầu tư dự án phải triển khai đúng tiến độ. Quỹ đất “ôm” nhiều năm chờ tăng giá sẽ không còn là chiến lược hiệu quả. Thị trường sẽ dịch chuyển từ tư duy giữ đất sang tư duy phát triển dự án.
Thứ ba, góp phần hạ nhiệt giá bất động sản một cách bền vững, không bằng mệnh lệnh hành chính mà bằng cơ chế kinh tế thị trường.
“Tuy nhiên, để khả thi, chính sách phải đi kèm cơ sở dữ liệu minh bạch, phân biệt rõ giữa đầu cơ và trường hợp chính đáng (thừa kế, khó khăn tài chính, vướng pháp lý). Nếu làm tốt, đây sẽ là một đòn bẩy quan trọng giúp thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, hiệu quả và công bằng hơn trong dài hạn”, ông Nhân lưu ý.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng, đề xuất có thể triển khai nếu được đặt trên nền tảng dữ liệu đầy đủ, minh bạch và có khả năng kiểm chứng. Khi thông tin về sở hữu, sử dụng và tình trạng pháp lý được liên thông, việc xác định đúng đối tượng điều tiết sẽ trở nên rõ ràng, từ đó giảm thiểu các cách hiểu khác nhau trong thực thi.
Ông phân tích, nếu chính sách được thiết kế hợp lý, các tác động tích cực sẽ diễn ra theo hướng “điều chỉnh dần”: giảm động cơ nắm giữ tài sản không khai thác; khuyến khích đưa bất động sản vào sử dụng hoặc lưu thông; tạo áp lực tích cực đối với các dự án chậm tiến độ. Về dài hạn, điều này giúp thị trường vận hành gần hơn với giá trị thực và nhu cầu thực.
Tuy nhiên, theo ông, sự thận trọng là cần thiết để tránh những tác động ngoài mong muốn. Một bộ phận tài sản chưa được sử dụng có thể xuất phát từ các lý do khách quan hoặc kế hoạch dài hạn của chủ sở hữu. Nếu thiếu sự phân loại hợp lý, chính sách có thể vô tình tạo áp lực không cần thiết, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.
Nên áp phí thế nào?
Theo ông Nguyễn Quang Huy, một nguyên tắc quan trọng là chuyển từ tư duy “đếm số lượng” sang “đánh giá trạng thái”. Việc xác định “không sử dụng” nên dựa trên tổ hợp các dấu hiệu như tình trạng cư trú, hợp đồng cho thuê và mức độ sử dụng hạ tầng thiết yếu trong một khoảng thời gian nhất định, thay vì một tiêu chí đơn lẻ.
Đối với các dự án chậm triển khai, cách tiếp cận phù hợp là phân định giữa nguyên nhân khách quan và chủ quan, từ đó có cơ chế áp dụng linh hoạt.
“Mức phí lũy tiến nên được thiết kế theo lộ trình tăng dần, đóng vai trò như một tín hiệu điều chỉnh hành vi hơn là tạo ra cú sốc chính sách. Cùng với đó, thiết kế các cơ chế miễn trừ có điều kiện cho những trường hợp đặc thù, tiến hành rà soát định kỳ, sẽ góp phần đảm bảo tính công bằng và tạo sự đồng thuận”, ông Huy nói.
Ông đề xuất triển khai thí điểm tại một số địa bàn, gắn với cơ chế theo dõi, đánh giá và điều chỉnh linh hoạt. Cách tiếp cận này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn tạo dư địa để hoàn thiện chính sách theo thực tiễn, tối ưu hóa nguồn lực.
Trong khi đó, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, để chính sách phí lũy tiến phát huy hiệu quả và không bị “lách luật”, điều quan trọng không chỉ ở mức phí, mà là cách định nghĩa và đo lường thế nào là “không sử dụng” và “chậm triển khai” bằng các tiêu chí định lượng, dựa trên dữ liệu số thay vì cảm tính hành chính.
“Về mức phí, nên thiết kế theo nguyên tắc tăng dần theo thời gian bỏ hoang, chứ không chỉ theo số lượng tài sản. Năm đầu tiên có thể áp mức tượng trưng để cảnh báo; từ năm thứ hai trở đi, mức phí cần tăng nhanh theo cấp số nhân, đủ lớn để chi phí nắm giữ vượt quá lợi ích đầu cơ. Cách tiếp cận này vừa tạo 'độ trễ chính sách' hợp lý, vừa tạo áp lực kinh tế rõ rệt với hành vi găm giữ dài hạn”, ông Nhân nêu quan điểm.
Về tiêu chí xác định “không sử dụng”, theo ông Nhân, cần dựa trên các dấu hiệu có thể kiểm chứng tự động từ cơ sở dữ liệu liên thông: không đăng ký cư trú, không phát sinh tiêu thụ điện nước tối thiểu trong thời gian nhất định, không có hợp đồng cho thuê khai báo, không phát sinh giao dịch thuế liên quan đến khai thác tài sản. Khi các dữ liệu này được kết nối giữa ngành thuế, điện lực, cấp nước và quản lý cư trú, việc xác định sẽ khách quan và rất khó ngụy tạo.
Đối với đất dự án chậm triển khai, mốc 24 tháng chỉ nên là điều kiện khởi động. Quan trọng hơn là theo dõi tiến độ thực tế theo cam kết trong quyết định giao đất như đã hoàn tất giải phóng mặt bằng chưa, đã khởi công hạ tầng kỹ thuật chưa, đã có giấy phép xây dựng và thi công thực tế chưa? Nếu sau 24 tháng mà các mốc này không đạt tỷ lệ tối thiểu, ví dụ 30-40%, phí lũy tiến bắt đầu kích hoạt.
Khung pháp lý cho việc giám sát này hoàn toàn có thể đặt dưới sự điều phối của Chính phủ với nền tảng dữ liệu đất đai và thuế do Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng Bộ Tài chính quản lý, bảo đảm tính liên thông và minh bạch.
Ngoài ra, theo vị chuyên gia, để bảo đảm công bằng, cần có cơ chế miễn, hoãn áp phí trong các trường hợp bất khả kháng như vướng pháp lý do cơ quan nhà nước, thừa kế, tranh chấp, hoặc khó khăn tài chính có chứng minh.
Khi tiêu chí rõ ràng, định lượng và dựa trên dữ liệu số, chính sách sẽ vừa công bằng, vừa hạn chế tối đa khả năng lách luật, qua đó tạo động lực thực sự đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả cho nền kinh tế.
Hàng loạt khu “đất vàng” bị bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí lớn cho nền kinh tế. Đã đến lúc phải xử lý dứt điểm “căn bệnh” lãng phí đất đai để khơi thông động lực tăng trưởng.
.svg){kind=icon}
