Vấn nạn “Khai 2 giá” chuyển nhượng BĐS

Đầu tháng 10/2022 Chi cục Thuế TP. Quy Nhơn (Bình Định) chuyển một vụ việc sang Cơ quan CSĐT Công an TP. Quy Nhơn để điều tra, xử lý theo quy định pháp luật. Theo đó, trường hợp có dấu hiệu trốn thuế trong việc chuyển nhượng lô đất ở số 1193 đường Trần Hưng Đạo, TP. Quy Nhơn, giữa bên bán (cặp vợ chồng ở Hà Nội) và bên mua (cặp vợ chồng ở tỉnh Bình Định). Trong tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán), tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua) kê khai, giá trị lô đất chuyển nhượng nói trên được ghi là 3 tỷ đồng.

Thực hiện quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng bất động sản (BĐS), Chi cục Thuế TP. Quy Nhơn đã ban hành thông báo xác định nghĩa vụ tài chính mà các bên phải nộp với số tiền là hơn 77 triệu đồng. Tuy nhiên, theo lịch sử giao dịch BĐS, bên bán (ở Hà Nội) đã mua trúng đấu giá lô đất nói trên vào tháng 5/2021 hơn 7 tỷ đồng.

Thời gian qua, báo chí phản ánh nhiều về tình trạng kê khai tính thuế TNCN đối với giao dịch chuyển nhượng BĐS không đúng với thực tế

Như vậy, khi chuyển nhượng theo hợp đồng được công chứng, bên bán và bên mua kê khai giá lô đất ở thấp hơn so với giá đã trúng đấu giá vào tháng 5/2021 là hơn 4 tỷ đồng, dẫn đến nghĩa vụ tài chính ước tính thất thu với số tiền hơn 105 triệu đồng.

Đây chỉ là một trong nhiều vụ nghi có dấu hiệu khai gian giá chuyển nhượng BĐS nhằm trốn thuế. Thời gian qua, cơ quan thuế một số địa phương đã phải trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng BĐS do nghi ngờ những trường hợp này có dấu hiệu kê khai thấp so với giá giao dịch thực tế.

Chống khai gian giá chuyển nhượng BĐS: Còn nhiều khó khăn

Sở dĩ có hiện tượng khai sai giá chuyển nhượng BĐS, theo Tổng cục Thuế cho biết, là do ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng. 

Trong khi đó, theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn. Việc ấn định thuế được thực hiện có hiệu quả chỉ trong trường hợp cơ quan có liên quan (công an điều tra, thanh tra kiểm tra…) thu thập đủ chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán thực tế, phát hiện kết luận hành vi gian lận, trốn thuế thì mới đủ căn cứ để cơ quan thuế ấn định thuế.

Điều này trong thực tế đã diễn ra khá phổ biến và Tổng cục Thuế cũng nhận được báo cáo của một số địa phương báo cáo việc đã chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra nhưng cơ quan điều tra chuyển lại cơ quan thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế.

Nhà đất đang trong cơn sốt những năm gần đây

Một nội dung cũng đang khiến cơ quan thuế gặp khó khăn, đó là quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, hồ sơ được tiếp nhận từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện và xử lý qua Cổng dịch vụ công của các tỉnh, thành phố và có quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đối với cơ quan thuế là 05 ngày làm việc. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

Theo Tổng cục Thuế, dù hoạt động chuyển nhượng BĐS đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế, nhưng để quản lý thuế một cách có hiệu quả đối với hoạt động này, cần có quy định đồng bộ của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và công tác phối hợp của các cơ quan ban ngành có liên quan phải được tăng cường. Bởi liên quan đến đất đai hiện có nhiều cơ quan quản lý (như: Bộ Tài nguyên và Môi trường hay Bộ Xây dựng...), tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành chưa đồng bộ, mặt khác dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý Nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ quản lý thông tin liên quan đến đất. Đặc biệt, đối với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS.

Giải pháp: Hậu kiểm thuế với hồ sơ chuyển nhượng BĐS

Tháng 6/2022 Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế ban hành Công điện số 08/CĐ-TCT gửi Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chỉ đạo toàn ngành thuế tiếp tục nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS theo nguyên tắc “tiền phòng hậu kiểm”; không trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ mà cần thực hiện tính thuế theo đúng quy định; trường hợp phát hiện rủi ro chuyển sang thực hiện thanh tra, kiểm tra sau.

Tháng 10, Tổng cục Thuế ban hành công văn gửi các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về triển khai hậu kiểm trong hoạt động chuyển nhượng BĐS. Theo đó, cơ quan này đề nghị các Cục Thuế rà soát, chuẩn hóa dữ liệu liên quan đến hồ sơ chuyển nhượng BĐS trên các ứng dụng của ngành thuế để tạo cơ sở dữ liệu. Thu nhập, cập nhật thông tin về người nộp thuế từ các nguồn thông tin bên ngoài liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS như dữ liệu từ tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại…

Cục Thuế các tỉnh, thành phố phải nhập đầy đủ, chính xác thông tin tất cả hồ sơ phát sinh đang được phân quyền trên ứng dụng, bao gồm: Hồ sơ về chuyển nhượng; thừa kế, cho tặng; giao đất qua đấu giá; chuyển mục đích sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời cập nhật thông tin kịp thời hồ sơ về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Nếu có đầy đủ cơ sở dữ liệu hoặc nguồn thông tin, tài liệu, chứng từ chứng minh người nộp thuế cố tình kê khai giá giao dịch, chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng (để lách thuế) thì chi cục thuế ấn định số thuế phải nộp theo quy định. Trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự, cơ quan thuế chuyển sang cơ quan công an.

Thời gian gần đây, ngành thuế làm chặt chẽ quy định nhằm tránh thất thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng BĐS. Điều này cũng giúp cho số tiền thuế thu nhập cá nhân từ thu thuế BĐS tăng lên. Thống kê 9 tháng đầu năm 2022, thuế thu nhập cá nhân đạt 108,8% và là 1 trong 5 khoản thu vượt dự toán.

Đặc biệt, tại báo cáo Quốc hội về việc thực hiện Nghị quyết số 62/2022/QH15, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết số thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, nhận thừa kế và nhận quà tặng là BĐS lũy kế 8 tháng 2022 đạt hơn 26.860 tỷ đồng, tăng hơn 13.200 tỷ đồng, tương ứng tỉ lệ tăng 96,4% so với cùng kỳ năm 2021.

Trên toàn quốc năm 2022, tính đến ngày 6/9, lượng hồ sơ khai giá chuyển nhượng cao hơn giá UBND chiếm 72%, trung bình một bộ hồ sơ khai giá cao hơn gần 3 lần so với giá UBND. Bộ Tài chính cho biết, trong quá trình thực hiện vẫn còn các tồn tại, hạn chế như ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao, nhận thức chưa đầy đủ về chính sách pháp luật thuế và pháp luật có liên quan, chưa nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Công Duy