Điều gì sẽ diễn ra như hệ lụy của những mâu thuẫn pháp lý này?

Luật Quy hoạch quy định nội dung quy hoạch tỉnh thể hiện định hướng phát triển, sắp xếp không gian và phân bổ nguồn lực cho các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, phương hướng phát triển ngành quan trọng, tổ chức hoạt động kinh tế - xã hội, phương án quy hoạch hệ thống đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu du lịch...

Quy hoạch tỉnh có sự gắn kết với quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các quy hoạch ngành quốc gia và được xác định trên cùng thời kỳ quy hoạch (đều là 10 năm, hiện nay là thời kỳ 2021-2030). Các quy hoạch này có mối liên hệ tương hỗ, logic bởi phương thức lập, thẩm định, phê duyệt đều thống nhất theo Luật Quy hoạch.

Trong khi đó, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở dù mang bản chất là công cụ quy hoạch nhưng không nằm trong hệ thống quy hoạch. Sự “xung đột” sẽ xuất hiện trong trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh được lập cho giai đoạn khác với thời kỳ của quy hoạch tỉnh.

Trường hợp này, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không được lập trên nền tảng các định hướng lớn về phát triển kinh tế - xã hội của quy hoạch tỉnh thì căn cứ vào đâu để dự báo nhu cầu nhà ở cần đầu tư? Chỉ tiêu nhu cầu nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong trường hợp này liệu có phù hợp với thực tiễn?

Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà

Chẳng hạn, nếu năm 2022, UBND tỉnh X phê duyệt chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2022-2032 nhưng đến năm 2023 quy hoạch tỉnh X thời kỳ 2021-2030 mới được phê duyệt, trong đó xác định thêm nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới (sẽ kéo theo gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở tăng cao). Trường hợp này có phải điều chỉnh lại chương trình phát triển nhà ở? Chương trình phát triển nhà ở trường hợp này có theo kịp sự phát triển và phản ánh được nhu cầu nhà ở trong thực tế?

Giống như Luật Nhà ở năm 2014, bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang xin ý kiến các thành viên Chính phủ tiếp tục không quy định việc lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cũng như việc công khai sau khi chương trình, kế hoạch được phê duyệt.

Ngược lại, dự thảo lại quy định trình tự xây chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hết sức rườm rà: Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập chương trình phát triển nhà ở; gửi lấy ý kiến Bộ Xây dựng; trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua rồi mới được phê duyệt. Chuỗi thủ tục này thường tối thiểu 01 năm (do phải phù hợp lịch họp của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh, định kỳ 6 tháng/lần).

Dự thảo quy định căn cứ xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Điều này sẽ dẫn đến chồng chéo, bởi khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị (ví dụ phê duyệt quy hoạch một khu đô thị) thì cơ quan nhà nước đã xác định khu đô thị ấy sẽ được xây dựng, đồng nghĩa với chấp thuận quy mô nhà ở trong khu đô thị. Liệu có cần thiết phải lập thêm chương trình, kế hoạch để chấp thuận thêm một lần nữa?

Hơn nữa, dự thảo cũng quy định phải điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở khi thay đổi nhu cầu phát triển nhà ở do điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị... Giả định trên địa bàn một tỉnh có 100 đồ án quy hoạch khu đô thị, chỉ cần một trong các khu đô thị được điều chỉnh quy hoạch thì phải điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở cho toàn tỉnh?

Một cách tổng quát, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là một loại quy hoạch ngành nhưng nằm ngoài hệ thống quy hoạch, dẫn đến thiếu quy định về trình tự, thủ tục lập, về lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư có liên quan hay phương thức công khai để người dân, doanh nghiệp tiếp cận.

Mặt khác Điều 59 Luật Quy hoạch năm 2017 đã yêu cầu phải bãi bỏ các quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ. Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở về bản chất là loại quy hoạch ấn định số lượng, diện tích nhà ở được xây dựng nên cần phải bãi bỏ. Việc ấn định, giới hạn số lượng nhà ở được xây dựng là đi ngược lại quy luật cung - cầu và các quy luật khách quan của thị trường.

Về nguyên tắc, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư phải tìm hiểu thị trường và phải hiểu nhu cầu thị trường hơn cơ quan nhà nước. Việc can thiệp, giới hạn phát triển nhà ở hay bất kỳ loại “hàng hóa phổ thông” nào khác là giải pháp phi thị trường, làm tăng thủ tục hành chính, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, tạo cơ chế xin - cho, làm chậm quá trình phát triển và gián tiếp gây khan hiếm nguồn cung nhà ở, dẫn đến giá nhà tăng cao.

Thiết nghĩ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mạnh dạn bãi bỏ “cái gông” mang tên khung giá đất để khởi thông nguồn lực đất đai thì việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cần gắn với những tư duy mới về kiến tạo, phát triển, bao gồm việc gỡ bỏ “cái gông” mang tên chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Nguyễn Văn Đỉnh

Can thiệp hành chính vào thị trường nhà ởLuật Quy hoạch ra đời đã đề ra tư duy mới về lập quy hoạch để định hướng phát triển, trong đó có yêu cầu bãi bỏ các quy hoạch có ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ được sản xuất, tiêu thụ.