Đặt cọc mua đất theo sổ cũ, một người đàn ông ở Tây Ninh phát hiện diện tích thực tế giảm hơn 100 m2 khi được cấp sổ mới. Tranh chấp xảy ra, người này chỉ đòi lại được tiền cọc ở cấp phúc thẩm, không được chấp nhận yêu cầu phạt cọc.
Công chứng xong, vẫn cho cháu nợ tiền mua đất
Theo trình bày của ông T. (ngụ tỉnh Cà Mau) tại Bản án số 134/2026/DS-PT ngày 3/3/2026 của Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM, anh H. là cháu của ông.
Vào tháng 10/2022, ông T. ký hợp đồng chuyển nhượng cho anh H. thửa đất có diện tích 6.500m2 tại tỉnh Cà Mau (trước đây thuộc Bạc Liêu) với giá 250 triệu đồng. Hợp đồng được ký tại UBND xã và được chứng thực hợp pháp.
Thửa đất trên đã được cấp giấy chứng nhận cho ông T. từ tháng 7/2022. Nguồn gốc đất được xác định là do cha mẹ vợ ông T. cho vợ chồng ông từ năm 1979 và được sử dụng ổn định để trồng lúa. Tuy nhiên, tại thời điểm ký hợp đồng, vợ ông T. không đồng ý chuyển nhượng và cũng không ký tên vào hợp đồng.
Theo ông T., do có mối quan hệ họ hàng nên dù hợp đồng chuyển nhượng đã được ký nhưng ông vẫn cho anh H. thời hạn thanh toán đến tháng 5/2023. Tuy nhiên, hết thời hạn này, anh H. mới chỉ trả 33 triệu đồng, còn nợ lại 217 triệu đồng.
Vì vậy, ông T. khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh H. và buộc trả lại đất.
Ngược lại, anh H. cho rằng thực tế hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng từ cuối năm 2020, dù chưa lập giấy tờ. Anh khẳng định đã nhận đất và quản lý, sử dụng ổn định từ thời điểm đó.
Đến tháng 10/2022, hai bên mới hoàn tất thủ tục pháp lý. Anh H. cho rằng đã thanh toán đủ 250 triệu đồng cho ông T. nhưng không lập biên nhận và không có người làm chứng.
Không chứng minh được bên mua còn nợ, bên bán trả giá
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND tỉnh Cà Mau nhận định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh H. là đúng trình tự, thủ tục. Do đó, tòa không chấp nhận yêu cầu của ông T. về việc hủy hợp đồng và hủy giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, tòa sơ thẩm xác định anh H. chưa chứng minh được việc đã thanh toán đầy đủ số tiền chuyển nhượng đất. Vì vậy, tòa buộc anh H. phải thanh toán cho ông T. số tiền còn thiếu là 217 triệu đồng.
Không đồng ý với phán quyết trên, anh H. kháng cáo, đề nghị tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại vụ án theo hướng công nhận đã thanh toán đủ 250 triệu đồng tiền chuyển nhượng đất cho ông T.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử đánh giá, theo quy định của pháp luật dân sự, người chiếm hữu tài sản được suy đoán là ngay tình và có quyền đối với tài sản nếu không có chứng cứ ngược lại.
Trong vụ án này, ông T. là người đưa ra yêu cầu nhưng không chứng minh được nghĩa vụ thanh toán còn thiếu của anh H. Do đó, việc tòa sơ thẩm buộc anh H. trả thêm tiền là không có cơ sở.
Từ đó, tòa phúc thẩm quyết định chấp nhận kháng cáo của anh H., sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T., bao gồm yêu cầu hủy hợp đồng, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đòi lại đất.
Tin tưởng môi giới, người phụ nữ ở Tây Ninh đã giao tiền cọc cho người không phải là chủ đất mà không kiểm tra pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp, bà bị xác định là bên vi phạm thỏa thuận và mất toàn bộ tiền cọc.
Vụ tranh chấp đặt cọc mua đất 8 tỷ đồng giữa hai chị em ruột tại Đắk Lắk gây chú ý khi người em yêu cầu phạt cọc tới 20 lần. Vụ án được xét xử qua hai cấp tòa với nhiều quan điểm trái chiều.
.svg){kind=icon}
