Hồ sơ sang tên trễ hẹn, người bán đất phải đền cọc 4 tỷ đồng
Theo trình bày của bà M. (ngụ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nay là TPHCM), tháng 10/2019, bà ký hợp đồng có công chứng với bà T. để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 310m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu.
Hai ngày sau, bà M. nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện Xuyên Mộc, được hẹn trả kết quả vào ngày 8/11/2019. Tuy nhiên, đến thời hạn, hồ sơ vẫn chưa được giải quyết.
Trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục sang tên, cuối tháng 11/2019, bà M. ký hợp đồng đặt cọc với bà L. để chuyển nhượng thửa đất với giá 4 tỷ đồng. Bà L. đặt cọc 2 tỷ đồng và hai bên thỏa thuận trong vòng 21 ngày, bà M. phải hoàn tất thủ tục sang tên.
Do không thực hiện được cam kết, bà M. phải thanh toán cho bà L. tổng cộng 4 tỷ đồng theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của Tòa án, cùng 56 triệu đồng án phí.
Cho rằng việc giải quyết hồ sơ không đúng thời hạn gây thiệt hại hơn 4 tỷ đồng, bà M. khởi kiện, yêu cầu tuyên hành vi chậm giải quyết hồ sơ của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai là trái pháp luật và buộc cơ quan này bồi thường.
Phía Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cho rằng việc xử lý hồ sơ có nguyên nhân khách quan. Trước khi bà M. nộp hồ sơ, ông Q. nhiều lần gửi đơn đề nghị ngăn chặn việc đăng ký biến động đối với thửa đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục liên quan đến nghĩa vụ tài chính.
Ngày 26/11/2019, Chi nhánh nhận được thông báo thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông Q. và bà T. Ngày 28/11/2019, Chi nhánh ban hành văn bản tạm ngừng thực hiện hồ sơ và thông báo thửa đất đang có tranh chấp.
Đất không tranh chấp, không có căn cứ dừng thủ tục sang tên
Xét xử sơ thẩm năm 2020, TAND huyện Xuyên Mộc (nay là TAND khu vực 14 - TPHCM) đình chỉ yêu cầu buộc Chi nhánh hoàn tất thủ tục, đồng thời bác yêu cầu xác định hành vi không cấp giấy chứng nhận là trái pháp luật và yêu cầu bồi thường hơn 4 tỷ đồng của bà M.
Bà M. kháng cáo, đề nghị sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, xác định việc giải quyết hồ sơ không đúng thời hạn là trái pháp luật và buộc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai bồi thường 4,05 tỷ đồng.
Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là TAND TPHCM) xác định Chi nhánh đã tiếp nhận đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng thửa đất 310m2 từ bà T. sang bà M. vào cuối tháng 10/2019, với thời hạn trả kết quả ban đầu là ngày 8/11/2019. Sau khi các bên hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nộp chứng từ, hồ sơ được hẹn trả kết quả vào ngày 27/11/2019.
Ngày 26/11/2019, Chi nhánh nhận thông báo thụ lý vụ án dân sự liên quan đến thửa đất và cho rằng đất đang có tranh chấp nên tạm ngừng giải quyết. Tuy nhiên, Tòa phúc thẩm không đồng tình.
Theo Tòa, ông Q. không tranh chấp quyền sử dụng đất với bà T. mà chỉ yêu cầu bà T. thanh toán khoản tiền còn thiếu từ giao dịch trước đó. Vì vậy, đây không phải trường hợp thửa đất đang có tranh chấp.
Nếu muốn ngăn chặn việc chuyển nhượng, ông Q. phải yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trong vụ án này, Tòa án không áp dụng biện pháp như vậy nên Chi nhánh không có căn cứ tự xác định đất đang tranh chấp và dừng thủ tục.
Tòa phúc thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng giữa bà T. và bà M. đủ điều kiện được đăng ký sang tên, Chi nhánh có trách nhiệm trả giấy chứng nhận vào ngày 27/11/2019. Tòa chấp nhận một phần kháng cáo, sửa án sơ thẩm và tuyên hành vi không giải quyết hồ sơ đúng thời hạn của Chi nhánh là trái pháp luật.
Tuy nhiên, Tòa không chấp nhận yêu cầu bồi thường 4,05 tỷ đồng vì khoản tiền này phát sinh từ thỏa thuận đặt cọc giữa bà M. và bà L., không được xác định là thiệt hại thực tế theo quy định.
Tòa phúc thẩm đồng thời kiến nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai rút kinh nghiệm, nghiên cứu kỹ hồ sơ và quy định pháp luật, tránh việc hiểu rằng mọi thông báo thụ lý vụ án của Tòa án đều đồng nghĩa với việc thửa đất đang có tranh chấp và là căn cứ để tự động tạm ngừng thủ tục hành chính.
(Tham khảo Bản án số 02/2021/HC-PT ngày 25/3/2021 của TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, nay là TAND TPHCM)
.svg){kind=icon}
