Để dẹp thổi giá, bỏ cọc đấu giá đất, cần đổi mới phương thức đấu giá gắn với quy hoạch, siết năng lực tài chính, nghiên cứu áp thuế lũy tiến nếu bán đất trúng đấu giá dưới 1-2 năm.
Đấu giá đất cần nghiên cứu cơ chế giá trần?
Một số phiên đấu giá tại Thủ Thiêm, Thanh Oai, Sóc Sơn và gần đây là xã Lý Nhân (Ninh Bình) từng gây chú ý vì mức giá trúng cao hoặc diễn biến bất thường. Theo TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VIREED), những bất cập trong đấu giá đất không phải vấn đề mới.
Theo ông, nếu thiếu cơ chế giám sát hiệu quả, hoạt động đấu giá đất có thể bị lợi dụng để đẩy giá, tạo mặt bằng giá ảo thay vì phản ánh đúng giá trị và nhu cầu thực.
Ông Lượng cho rằng cần cụ thể hóa những định hướng về quản lý, phân bổ và sử dụng đất hiệu quả tại Nghị quyết số 21-NQ/TW bằng các cơ chế phù hợp. Trong đó, có thể nghiên cứu thiết lập giới hạn hợp lý đối với mức giá trả trong một số trường hợp có nguy cơ xuất hiện giá bất thường.
Bên cạnh giá khởi điểm, chuyên gia đề xuất nghiên cứu cơ chế giá trần nhằm hạn chế tình trạng trả giá vượt xa giá trị kinh tế của khu đất. Giá trần không phải là mức giá cứng áp dụng cho mọi khu đất, mà là công cụ hạn chế tình trạng trả giá vượt xa giá trị sử dụng, khả năng khai thác, khả năng sinh lợi và các yếu tố thị trường.
Ông dẫn chứng trường hợp đấu giá đất tại Thanh Oai (Hà Nội). Có lô đất giá khởi điểm 12,5 triệu đồng/m2 nhưng được trả lên tới 100,5 triệu đồng/m2, cao gấp khoảng 8 lần.
Đáng lo ngại hơn, theo ông Lượng, có thể xuất hiện tình trạng người sở hữu quỹ đất lớn ở khu vực lân cận tham gia đấu giá, cố tình đẩy giá một vài lô đất lên cao để tạo mặt bằng giá mới. Khi mức giá này được công bố, giá trị những khu đất xung quanh cũng có thể tăng theo, đem lại lợi ích cho người đang nắm giữ đất.
“Giá đất phải được xác định trên cơ sở giá trị kinh tế, khả năng tạo ra thu nhập, dòng tiền và các chi phí đầu tư. Không thể chỉ nhìn vào mức giá được trả trong một phiên đấu giá để coi đó là giá trị thực của đất”, ông lưu ý.
TS Trần Xuân Lượng cho rằng một phiên đấu giá thu về khoản tiền lớn chưa đủ để khẳng định đó là kết quả tích cực. Cần đánh giá cả những tác động của mức giá mới đối với thị trường và nền kinh tế.
Theo chuyên gia, giá đất tăng có thể kéo theo chi phí mặt bằng, đầu tư và giá thành sản phẩm tăng. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong tiếp cận đất đai để sản xuất, kinh doanh; người dân cũng chịu thêm áp lực khi tìm mua nhà ở.
Đặc biệt, mức giá trúng đấu giá bất thường có thể tạo hiệu ứng tham chiếu trên thị trường, làm tăng kỳ vọng về giá đất tại khu vực lân cận. Điều này có thể gây thêm áp lực cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và triển khai các dự án.
Tuy nhiên, giá trúng đấu giá tại một khu đất không tự động trở thành căn cứ xác định giá đất hoặc mức bồi thường ở những khu vực khác. Việc xác định giá và bồi thường vẫn phải thực hiện theo căn cứ, trình tự pháp luật.
Do đó, không thể chỉ nhìn vào việc một phiên đấu giá thu về bao nhiêu tiền mà đánh giá hiệu quả. Nếu giá đất tăng quá cao, doanh nghiệp không thể tiếp cận đất, người dân không mua nổi nhà, dự án đình trệ thì nền kinh tế phải gánh chi phí rất lớn, ông Lượng nói.
Theo chuyên gia, nguồn thu từ đấu giá đất chỉ bền vững khi đi cùng khả năng khai thác hiệu quả quỹ đất, duy trì thị trường bất động sản lành mạnh và bảo đảm cơ hội tiếp cận đất đai cho người dân, doanh nghiệp.
Ngược lại, nếu giá bị đẩy lên quá cao, giao dịch có thể chững lại, thị trường đóng băng. Khi đó, khoản thu lớn trong một phiên đấu giá chưa chắc bù đắp được những hệ lụy dài hạn.
Tăng tiền đặt cọc chưa giải quyết tận gốc
Bàn về các đề xuất tăng mức tiền đặt trước và hạn chế người bỏ cọc tham gia đấu giá lại, TS Trần Xuân Lượng cho rằng đây mới là biện pháp xử lý phần ngọn. Người có tiềm lực tài chính vẫn có thể tìm cách tham gia thông qua người khác hoặc tổ chức thành nhóm để trả giá.
Điều quan trọng hơn là phải kiểm soát mục đích tham gia đấu giá, năng lực tài chính và trách nhiệm sử dụng đất sau khi trúng.Theo ông, cần nghiên cứu cơ chế làm rõ mục đích sử dụng và giám sát việc thực hiện nghĩa vụ sau đấu giá, đồng thời chứng minh nguồn tiền. Với trường hợp mua nhiều lô, cơ quan quản lý cần theo dõi nghĩa vụ tài chính, thuế và tiến độ đưa đất vào sử dụng.
Nếu trúng đấu giá đất ở để xây nhà, cần có thời hạn thực hiện cụ thể, tránh tình trạng gom đất rồi bỏ hoang, chờ tăng giá.
Chuyên gia dẫn ví dụ một phiên đấu giá tại Hà Tĩnh vào đầu tháng 11. Sau hai lần tổ chức không thành công, một khu đất ở nông thôn được đưa ra đấu giá lần thứ ba và có một cá nhân trúng 9 lô, tổng giá trị hơn 20,8 tỷ đồng.
Ông Lượng cho rằng việc một người mua nhiều lô không mặc nhiên là sai phạm. Tuy nhiên, những trường hợp như vậy cần được theo dõi để xác định mục đích sử dụng, khả năng tài chính và việc thực hiện nghĩa vụ sau đấu giá.
Ông cũng cảnh báo nguy cơ đấu giá có thể bị lợi dụng để hợp thức hóa dòng tiền không rõ nguồn gốc. Vì vậy, cần kiểm soát chặt nguồn tiền và giám sát các giao dịch liên quan.
Trước những bất cập liên tiếp xuất hiện, có ý kiến đề xuất tạm dừng đấu giá đất để rà soát, hoàn thiện cơ chế quản lý. TS Trần Xuân Lượng cho rằng có thể cân nhắc việc tạm dừng tại những địa bàn chưa có đủ dữ liệu xác định giá đất hoặc xuất hiện dấu hiệu lợi dụng đấu giá để đầu cơ, trục lợi, tạo mặt bằng giá ảo. Tuy nhiên, không nên vì một số trường hợp bất thường mà phủ nhận vai trò của phương thức đấu giá.
Về lâu dài, đấu giá vẫn là công cụ quan trọng để phân bổ nguồn lực đất đai, tăng tính công khai và tạo nguồn thu cho ngân sách. Vấn đề là phải xây dựng hệ thống dữ liệu giá đáng tin cậy, phương pháp định giá sát với giá trị kinh tế và cơ chế giám sát đủ mạnh.
Giá đất đưa ra đấu giá cần tính đến đặc điểm từng khu vực, khả năng sinh lợi, hạ tầng, nhu cầu sử dụng và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với đó là giới hạn giá hợp lý để ngăn tình trạng trả giá vượt xa giá trị thực.
“Đấu giá đất không chỉ nhằm thu được số tiền cao nhất trong một phiên. Điều quan trọng là đất phải được sử dụng hiệu quả, thị trường phát triển lành mạnh và người dân, doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận đất đai”, ông Lượng nhấn mạnh.
Người tham gia phiên đấu giá đất tại xã Lý Nhân, tỉnh Ninh Bình, cho biết đã ghi nhầm giá cho hai lô đất. Dù phát hiện sai sót và báo đấu giá viên xin lại phiếu, bà vẫn được xác định trúng đấu giá với mức giá lên tới 1,468 tỷ đồng/m2.
Một phiên đấu quyền sử dụng đất ở đối với 70 lô đất tại xã Lý Nhân, tỉnh Ninh Bình xuất hiện 11 lô được trả giá bất thường từ 850 triệu đồng đến gần 1,5 tỷ đồng/m².
.svg){kind=icon}
