Tại hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" được tổ chức ngày 10/1, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho biết, đến nay đã có 25/63 tỉnh, thành điều chỉnh bảng giá đất áp dụng đến hết năm nay. Con số này sẽ còn tăng trong thời gian tới.
Thực tế, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá đất cũ. Như bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định, quy định chi tiết luật đã được ban hành. Tuy nhiên, hiện vướng là khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TPHCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất.
Dẫn câu chuyện tại Thảo Cầm Viên Sài Gòn, tổng diện tích có khoảng 20ha đất, trong đó chỉ có mấy nghìn m2 đất thương mại dịch vụ nhưng lại áp giá toàn bộ diện tích đó là đất thương mại dịch vụ khiến cho doanh nghiệp nợ thuế hơn 800 tỷ đồng, ông Châu chỉ ra rằng, UBND TPHCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh với quy định gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại chi tiết cụ thể rõ ràng.
Nhìn nhận từ góc độ doanh nghiệp bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, cho rằng, vẫn còn phân biệt đối xử lớn giữa đất ở “con đẻ” và đất thương mại, dịch vụ “con nuôi” và quy định về giá đất đối với đất thương mại, dịch vụ còn nhiều hạn chế, bất cập cần được tiếp tục hoàn thiện.
Theo bà Lan Anh, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất. Nghị định số 71/2024 quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định. Các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực. Tuy nhiên, thực tế, cho đến nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở.
“Theo đánh giá của doanh nghiệp, tỷ lệ này không có căn cứ khoa học và rất cao, dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ. Khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở”, vị Phó Tổng Giám đốc nêu ý kiến.
Cần quy định cụ thể giá của từng loại đất
Nêu ý kiến tại hội thảo, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, các địa phương đang xác định giá đất theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí nhiều hơn là theo mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lời trên thực tế.
Theo ông Thịnh, việc quy định giá đất của nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương pháp áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).
Việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã và sẽ tiếp tục gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm khi tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh.
Ông kiến nghị, cần hướng dẫn các địa phương quy định cụ thể, chi tiết hơn giá của từng loại đất trong nhóm đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ đúng theo nguyên tắc đảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai thay vì gộp chung các loại đất trong nhóm này để áp một mức giá chung. Với các loại đất không tạo ra giá trị sinh lời cao, mà hướng đến phục vụ cộng đồng nhiều hơn, thậm chí phải xem xét giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp.
Ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, cho biết, bảng giá đất chủ yếu để thu nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình cá nhân, các dự án thuê đất hàng năm, các dự án bất động sản không áp dụng bảng giá đất mà áp dụng phương án cụ thể để tính, những trường hợp khác sẽ thực hiện đấu giá, đấu thầu.
“Với doanh nghiệp sản xuất đơn thuần thuê đất trả tiền đất hằng năm theo bảng giá thì khi bảng giá đất tăng, chi phí của họ sẽ tăng. Tuy nhiên, Điều 153 Luật Đất đai 2024 đã quy định ổn định về tiền thuê đất với những trường hợp thuê đất hằng năm. Những trường hợp giá đất tăng theo bảng giá đất tăng sẽ cho phép điều chỉnh tăng nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định trong từng thời kỳ và cũng được quy định chốt ngay trong luật”, ông Bình nói.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), luật sau khoảng 6 tháng đi vào áp dụng (từ 1/8/2024), đã thấy một số vấn đề phát sinh. Bởi sau khi các địa phương thực thi luật, tuỳ vào điều kiện thực tế của các địa phương thì sẽ có những mức tác động, ảnh hưởng khác nhau. Từ đó, các địa phương sẽ bắt đầu phát sinh các vấn đề khác nhau.
“Ở góc độ quản lý pháp luật, chúng tôi cho rằng thời gian tới có thể tiếp tục nghiên cứu và có thể đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh các Nghị định hướng dẫn thi hành”, ông Khởi cho hay.
.svg){kind=icon}
