Giá đất: Từ thị trường quay về Nhà nước điều tiết

Nghị quyết 18 và cái bẫy của "giá thị trường"

Điểm đột phá nhất của Nghị quyết 18 nằm ở chính sách giá đất. Nghị quyết yêu cầu: "Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường."

Tinh thần này được thể chế hóa trong Luật Đất đai 2024 bằng quy định xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường.

Đây là một hướng đi hợp lý về mặt lý thuyết, nhưng lại dựa trên một giả định quan trọng: giá thị trường phản ánh đúng giá trị của đất.

Thực tế sau đó cho thấy, trong một thị trường vẫn còn đầu cơ, đấu giá không hợp lí, kỳ vọng quy hoạch và giao dịch chưa đủ minh bạch, giả định ấy không phải lúc nào cũng đúng.

Trong không ít trường hợp, "giá thị trường" không phản ánh giá trị kinh tế thực của đất, do đó đã mặc nhiên coi giá thị trường luôn là giá đúng.

Khi bảng giá đất được xây dựng trên những mức giá ấy, hệ quả xuất hiện nhanh. Bảng giá đất ở nhiều địa phương tăng mạnh. Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tăng. Giá nhà tiếp tục leo thang. Người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, trong khi nhiều doanh nghiệp sản xuất không còn đủ khả năng mở rộng mặt bằng.

Tại cuộc gặp giữa Thủ tướng với cộng đồng doanh nghiệp mới đây, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho biết có doanh nghiệp có tiền thuê đất tăng từ khoảng 600 triệu đồng trong giai đoạn 2016-2020 lên 20,8 tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2030, tức gấp khoảng 35 lần so với thời điểm ký hợp đồng thuê đất ban đầu. Riêng năm 2025, tiền thuê đất đã chiếm tới 50% doanh thu thuần.

Đó không còn là câu chuyện của riêng thị trường bất động sản.

Khi chi phí đất tăng nhanh hơn khả năng tạo ra doanh thu, đất đai từ chỗ là đầu vào của sản xuất dần trở thành một loại tài sản tài chính. Người có đất giữ đất để chờ tăng giá hoặc cho thuê với giá cao. Người không có đất ngày càng khó tiếp cận nguồn lực phát triển, dù để ở hay để sản xuất, kinh doanh.

Đất đai từ nền tảng của tăng trưởng dần trở thành công cụ kinh doanh của hầu hết các chủ thể trên thị trường. Khi đất trở thành tài sản tài chính nhiều hơn là tư liệu sản xuất, nền kinh tế tất yếu phải gánh một mặt bằng chi phí cao hơn, còn đầu tư sản xuất dần lép vế.

Một hệ quả khác cũng dần bộc lộ.

Khi bảng giá đất được xây dựng theo sát diễn biến của thị trường, dư địa để Nhà nước chủ động điều tiết mặt bằng giá đất cũng thu hẹp hơn. Chính sách định giá từ chỗ mang tính dẫn dắt có xu hướng phải bám sát những biến động của thị trường, kể cả khi những biến động đó chịu tác động của đầu cơ hoặc kỳ vọng ngắn hạn.

Điều này đồng thời đặt ra một bài toán về thể chế. Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, vừa quyết định giá đất, giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất và quản lý nguồn thu từ đất. Khi nhiều chức năng cùng tập trung vào một chủ thể, yêu cầu về tính minh bạch, cơ chế giám sát và kiểm soát quyền lực càng trở nên quan trọng để bảo đảm các quyết định về giá đất hướng tới lợi ích chung.

Ở góc độ tài khóa, mặt bằng giá đất cao hơn có thể giúp tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, nếu giá đất tăng nhanh hơn năng lực tạo ra giá trị của nền kinh tế, chi phí đầu tư, sản xuất, kinh doanh và nhà ở cũng sẽ tăng theo, làm giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp và khả năng tiếp cận đất đai của người dân.

Đó là bài toán mà cách tiếp cận định giá đất theo thị trường đã đặt ra trong thực tiễn: Làm thế nào để vừa phản ánh tín hiệu của thị trường, vừa giữ được vai trò điều tiết của Nhà nước và bảo đảm đất đai tiếp tục là nguồn lực cho phát triển, thay vì trở thành động lực làm gia tăng chi phí của toàn bộ nền kinh tế.

Và đó cũng là bối cảnh để Nghị quyết 21 lựa chọn một cách tiếp cận khác đối với chính sách giá đất.

Nghị quyết 21 và sự trở lại của vai trò Nhà nước điều tiết

Sau khi chỉ ra những bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai và thực tiễn thi hành pháp luật, Nghị quyết 21 lựa chọn một cách tiếp cận mới đối với chính sách giá đất.

Nghị quyết quy định: "Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng, không để hình thành cơ chế nhiều giá."

Điều đáng chú ý là Nghị quyết không chỉ nhấn mạnh vai trò điều tiết của Nhà nước mà còn đặt mục tiêu "không để hình thành cơ chế nhiều giá". Điều đó cho thấy mục tiêu không đơn thuần là xác định một mức giá đất, mà hướng tới xây dựng một hệ thống giá minh bạch, thống nhất hơn, hạn chế những chênh lệch giá tạo ra cơ hội trục lợi, khiếu kiện và méo mó trong phân bổ nguồn lực.

Nhìn rộng hơn, đây là sự thay đổi trong cách nhìn về giá đất. Giá đất không còn chỉ được xem là kết quả của quan hệ cung - cầu trên thị trường, mà còn là một công cụ để thực hiện các mục tiêu phát triển.

Một mức giá hợp lý không chỉ phản ánh giá trị của đất, mà còn phải bảo đảm người dân có thể tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp có thể đầu tư sản xuất và Nhà nước có đủ nguồn lực để phát triển hạ tầng.

Nếu thực hiện tốt, Nhà nước có thể chủ động ổn định mặt bằng giá đất, hạn chế những cơn sốt đầu cơ và đưa đất đai trở lại đúng vai trò là đầu vào của sản xuất.

Lợi ích của chính sách không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản. Khi giá đất được kiểm soát ở mức hợp lý, chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, nhà ở xã hội, đường sắt hay các công trình công cộng cũng có điều kiện giảm xuống. Chi phí đầu tư của doanh nghiệp giảm, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được cải thiện và sức cạnh tranh của cả nền kinh tế có cơ hội được nâng lên.

Một mặt bằng giá đất hợp lý hơn cũng góp phần hạn chế thu hẹp khoảng cách giữa người có đất và người không có đất, đồng thời đưa đất đai trở lại là nguồn lực phục vụ phát triển thay vì chủ yếu là công cụ tích trữ tài sản.

Tuy nhiên, cơ chế mới cũng đặt ra một bài toán thể chế không kém phần khó khăn.

Khi Nhà nước được trao quyền điều tiết và quyết định giá đất lớn hơn, yêu cầu kiểm soát quyền lực cũng phải lớn hơn tương ứng.

Trên thực tế, Nhà nước vẫn đồng thời là đại diện chủ sở hữu đất đai, quyết định giá đất, giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất và sử dụng nguồn thu đó cho ngân sách. Nếu không đi kèm những thiết chế kiểm soát quyền lực hiệu quả thì bảng giá đất rất có thể bị chi phối bởi mục tiêu tăng thu ngân sách hoặc các mục tiêu hành chính ngắn hạn thay vì mục tiêu phát triển.

Một rủi ro khác cũng cần được tính đến là nguy cơ chuyển từ định giá theo thị trường sang định giá hành chính. Nếu thiếu dữ liệu đầy đủ, phương pháp định giá khoa học và đội ngũ định giá độc lập, giá đất có thể không phản ánh đúng điều kiện phát triển của từng địa phương, vừa gây thiệt cho người dân khi thu hồi đất, vừa làm tăng chi phí của doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai.

Muốn cơ chế mới thành công, điều không thể thiếu là cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, phương pháp định giá công khai, các tổ chức định giá đủ tính độc lập cùng cơ chế phản biện xã hội, giải trình và kiểm soát quyền lực hiệu quả.

Đồng thời, cần cải cách hệ thống thuế theo hướng chống đầu cơ, đánh vào đất bỏ hoang và sử dụng không hiệu quả, thay vì để áp lực điều tiết chủ yếu dồn lên giá đất.

Suy cho cùng, đất đai không phải là công cụ để tối đa hóa nguồn thu ngân sách, mà là nguồn lực quan trọng nhất của nền kinh tế.

Một chính sách giá đất chỉ thực sự thành công khi doanh nghiệp có thể tiếp cận đất với chi phí hợp lý để mở rộng sản xuất, người dân có cơ hội an cư và nguồn lực đất đai được phân bổ hiệu quả hơn cho phát triển.