Nguồn cung nhỏ giọt, người mua thận trọng
Thông tin chào bán 20 căn nhà phố, biệt thự thuộc giai đoạn tiếp theo của một khu đô thị gần 160ha tại phường Long Phước (quận 9 cũ), TPHCM đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Sự chú ý này xuất phát từ mức giá được cho là khá mềm mà chủ đầu tư đưa ra, dự kiến từ 6 tỷ đồng cho căn nhà có diện tích từ 100m2.
Theo môi giới, mức giá chào bán trên gần như không có đối thủ cạnh tranh trong khu vực. Tuy nhiên, việc đưa ra giỏ hàng hạn chế với mức giá thấp hơn những căn đã bán ngay tại dự án có thể tạo cảm giác khan hiếm, khiến khách hàng phải mua với giá chênh lệch, qua đó tạo sự sôi động cho thị trường.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2026, nguồn cung nhà liền thổ mở bán mới tại TP.HCM trước sáp nhập rất hạn chế, với khoảng 30 căn thuộc giai đoạn tiếp theo của một dự án đã được đưa vào vận hành.
CBRE cho biết, trong bối cảnh lượng hàng tồn kho còn lớn và sức hấp thụ suy yếu, một số chủ đầu tư đã lùi kế hoạch mở bán để theo dõi diễn biến thị trường. Xu hướng này góp phần khiến nguồn cung mới trong quý III/2026 duy trì ở mức thấp.
Về giá bán, CBRE Việt Nam cho biết giá sơ cấp nhà liền thổ tại TPHCM cũ giảm xuống mức bình quân 214 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 0,6% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước.
Theo đơn vị này, mức giảm theo năm chủ yếu phản ánh sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung, khi một khu đô thị bắt đầu mở bán từ quý II/2026 với mặt bằng giá thấp hơn khoảng 40% so với mức bình quân thị trường.
Ở thị trường thứ cấp, giá nhà liền thổ tại TPHCM trước sáp nhập đạt bình quân khoảng 159 triệu đồng/m2 đất, giảm 6% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm 2025, theo CBRE Việt Nam. Diễn biến này phản ánh tình trạng giao dịch chững lại trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dù hạ tầng và khả năng kết nối liên vùng tiếp tục được cải thiện, thị trường nhà liền thổ vẫn chịu sức ép từ lãi suất cao và tâm lý thận trọng của người mua.
Lãi suất cao gây áp lực, giá thứ cấp giảm mạnh
Theo Avison Young Việt Nam, nhà liền thổ tại TPHCM vẫn là phân khúc tích lũy tài sản có giá trị cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Bước sang quý III/2026, giá bán sơ cấp của loại hình nhà ở này tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào tăng.
Tại khu trung tâm và khu Đông (TP Thủ Đức cũ), giá nhà phố và biệt thự phổ biến trong khoảng 208-377 triệu đồng/m2. Khu Tây Nam (huyện Bình Chánh cũ) ghi nhận mức giá từ 88-109 triệu đồng/m2. Các khu vực đón đầu hạ tầng như Cần Giờ và Nhà Bè có mức giá khoảng 117-187 triệu đồng/m2.
Về thanh khoản trên thị trường sơ cấp, theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, tỷ lệ hấp thụ bình quân đạt khoảng 27%.
Đại diện Avison Young Việt Nam nhận định, lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao, khoảng 12%-15%/năm, khiến người mua sử dụng vốn vay trở nên dè dặt hơn, đồng thời làm giảm đáng kể hoạt động đầu cơ lướt sóng ngắn hạn. Thị trường hiện chủ yếu thu hút nhóm khách hàng có sẵn nguồn tiền mặt và muốn tích lũy tài sản trong dài hạn.
Trên thị trường thứ cấp, đơn vị này cho rằng nhiều khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã bắt đầu chịu áp lực trả nợ khi hết thời gian được hỗ trợ lãi suất, buộc phải chấp nhận giảm giá từ 5-10%.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho biết nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TPHCM và khu vực lân cận trong quý III/2026 chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó.
So với quý trước, nguồn cung sơ cấp trên thị trường giảm nhẹ. Sức cầu tiếp tục ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 27%, tương đương 7% tổng nguồn cung sơ cấp. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Theo ông Thắng, sau sáp nhập, TPHCM tiếp tục dẫn dắt thị trường nhà liền thổ khi chiếm 52% nguồn cung và 89% lượng tiêu thụ sơ cấp. Mặt bằng giá bán sơ cấp ít biến động và tiếp tục neo cao, trong khi giá thứ cấp giảm bình quân 13% so với quý trước do áp lực lãi suất và đòn bẩy tài chính. Thanh khoản thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
.svg){kind=icon}
