- Thưa ông, người ta đang tranh cãi mô hình kinh doanh condotel là tài chính hơn là bất động sản. Quan điểm của ông như thế nào?

Bản chất của mô hình condotel tại Việt Nam là các chủ đầu tư (developer) mượn vốn kinh doanh và kinh doanh tài chính giá rẻ và an toàn. Nó không phải là kinh doanh bất động sản cũng như kinh doanh du lịch.

Như một sự dàn xếp và tính toán từ ban đầu, các bên developer, ngân hàng (bank) và công ty vận hành (operator) đều được bảo đảm chắc thắng, riêng nhà đầu tư thứ cấp (investor) đích thực chỉ thắng do vận may, mà vận may này lại rất mỏng manh và không được pháp luật bảo đảm gì bởi các bất cập như đã nói ở trên.

Tuy nhiên, trong bối cảnh các dự án condotel đã bùng nổ khắp nơi trong thời gian vừa qua nên theo tôi, chính quyền (là nhà làm luật và quản lý thực thi pháp luật) cũng được coi là "tiếp tay", do đó cùng có lỗi và phải cùng gánh chịu trách nhiệm.

- Nhưng quan điểm họ là các nhà đầu tư bất động sản không phải không có cái lý của nó, nhìn từ vụ Cocobay?

Công ty Thành Đô, được gọi là chủ đầu tư Cocobay thực chất là ai và họ làm gì?

Trong kinh doanh bất động sản, đó không phải là "chủ đầu tư", tức người bỏ vốn xây dựng dự án để kinh doanh, mà chỉ là người phát triển dự án (developer).

{keywords}
Bản chất của mô hình condotel tại Việt Nam là (I) các chủ đầu tư (developer) mượn vốn kinh doanh và (ii) Kinh doanh tài chính giá rẻ và an toàn. 

Với vai trò ấy, nhưng công ty kiểu này chỉ bỏ một ít vốn mồi ban đầu để có đất đai, giấy phép và quảng cáo, tiếp thị mà hoàn toàn không có mục tiêu đầu tư và kinh doanh khai thác vận hành dự án để sinh lời.

Có nghĩa là, developer không bao giờ đi tới cùng của dự án, cho dù giấy phép và quyền sử dụng đất được cấp cho họ tới 50 năm.

Do đó, nếu cam kết về tỷ suất lợi nhuận dù là bất cứ mức độ nào (chưa nói tới 12%/năm có tính chất ảo tưởng và lừa dối) ngay từ ban đầu thì liệu có tin cậy và bảo đảm cả về tài chính và pháp lý không?

Vậy, developer kiếm lời bằng cách nào? Bằng cách cổ điển là bán các phần dự án (ví dụ cả một cụm mấy chục bất động sản cho Dr. Mai Huy Tân hay từng bất động sản đơn lẻ) cho các nhà đầu tư thứ cấp để huy động tiền xây dựng dự án và kiếm ngay một phần lời (tiền công phát triển dự án).

Tại Việt Nam, vì vai trò developer không rõ ràng và được coi là "chủ đầu tư", do đó họ có quyền tự xây dựng công trình, có nghĩa là quyết định giá thành dự án. Thông qua chi phí xây dựng dự án của nhà thầu, họ kiếm lời thêm một lần nữa.

Ngoài ra, họ còn cung cấp các dịch vụ cho nhà đầu tư thứ cấp như thu xếp vốn từ ngân hàng chẳng hạn kèm các dịch vụ khác và cũng kiếm lời lần thứ ba.

Về nguyên lý, sau khi bán xong các bất động sản và xây dựng xong thì việc kinh doanh sẽ giao cho pháp nhân khác thực hiện, đó có thể là công ty con của Thành Đô hoặc thuê một công ty khác.

Việc bảo đảm tỷ suất lợi nhuận nhất định để trả cho các nhà đầu tư thứ cấp phải do công ty này, (tức operator) cam kết mới có ít nhiều giá trị. Tuy nhiên, trên thế giới, những công ty này không bao giờ đưa ra cam kết ấy, trừ tỷ lệ ăn chia (ví dụ 80/20) sau khi đã trừ đi chi phí vận hành.

Như vậy, việc Thành Đô như là developer đưa ra cam kết về lợi nhuận trái với nguyên lý kinh doanh, tức giả tạo, đánh lạc hướng. Nhưng ở Việt Nam không phải các công ty có tên tuổi như vậy đứng ra cam kết thì liệu ai tin?

- Theo ông, vai trò của các chủ đầu tư thứ cấp, hay ngân hàng trong việc này như thế nào?

Về vai trò của các chủ đầu tư thứ cấp, họ chính là các chủ đầu tư đích thực vào dự án vì bảo đảm cho nó có nguồn vốn để hoàn thành và đi vào hoạt động, tức không phải là người mua bất động sản theo ý nghĩa thông thường.

Trên thực tế, họ lầm tưởng mình là khách hàng (bên mua) nhưng không phải vì sau khi trả tiền họ không trở thành chủ sở hữu (về pháp lý) đối với các bất động sản (không có sổ đỏ, không được quyền chiếm hữu và sử dụng, quản lý).

Với tư cách chủ đầu tư, họ phải tuân theo nguyên lý lời ăn lỗi chịu, tức gánh chịu mọi rủi ro của dự án với tư cách các đồng sở hữu. Đây là điểm mập mờ mà hầu như tất cả mọi người đều lầm lẫn.

Về vai trò của ngân hàng (bên cấp vốn hay cho vay), họ cho developer vay một phần ban đầu để xây dưng hạ tầng dự án và đã nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án làm vật thế thế chấp (tương đương một phần giá trị).

Sau đó, do có thoả thuận trước với Developer, ngân hàng sẽ cho các chủ đầu tư thứ cấp vay thêm và nhận nốt phần thế chấp các bất động sản sau khi được xây dựng xong. Như vậy, về pháp lý và cả tài chính họ không chịu rủi ro gì.

Tóm lại, có bốn bên tham gia quan trọng, đó là Developer, Bank, Operator và các Investor (Chủ đầu tư thứ cấp) thì trong đó chỉ duy nhất Investor phải gánh chịu các rủi ro.

Nếu có khung pháp luật minh bạch và công bằng thì Investor chỉ chịu rủi ro thương mại, nếu thị trường du lịch đi xuống không như kỳ vọng, nhưng sẽ được bù đắp bằng sinh lời về tài sản nếu giá bất động sản đi lên.

Tuy nhiên ở Việt Nam, do pháp luật coi Developer là Chủ đầu tư tức Chủ sở hữu Dự án (thông qua Giấy phép và quyền sử dụng đất), do đó, Investor đích thực (bị coi là người mua), nên chẳng có bảo đảm pháp lý gì cả. Họ hai lần bị rủi ro.

- Với góc nhìn luật sư, theo ông đâu là các giải pháp?

Con đường dân sự: Các "khách hàng" phải tập hợp nhau lại để lấy lại vị thế "Chủ đầu tư" thực chất của mình đối với toàn bộ Dự án (đồng sở hữu chủ), mà không phải "chủ sở hữu" đối với từng bất động sản riêng lẻ. Khi đó, họ sẽ có quyền tham gia quyết định về giải pháp tổng thể.

Con đường hình sự: Hình sự hoá nếu có thể biện hộ coi toàn bộ giao dịch là "lừa đảo". Tuy nhiên, việc này hoàn toàn không đơn giản. Nếu có thể, khả năng sẽ có người đi tù nhưng việc triển khai các giải pháp tự quyết sẽ đình trệ và các khoản tiền đầu tư khó có thể được thu hồi.

- Trong câu chuyện Cocobay, ông Mai Huy Tân đã lên báo kể nhiều chuyện hậu trường. Ông nhìn nhận câu chuyện của các bên như thế nào?

Trở lại câu chuyện của ông Mai Huy Tân như một ví dụ điển hình và thái độ tự tin có phần cao ngạo của ông Thành - chủ sở hữu Công ty Thành Đô. Ông Tân kêu ca về sự bất tín của ông Thành, còn ông Thành thì biện hộ: Ông Tân nói oan cho ông bởi ông ta chỉ đầu tư 200 tỷ mà tiền lãi của hai năm nhận được đã gần 150 tỷ rồi, còn 50 tỷ thì sẽ trả sau có gì mà lo?

Nghe rất "có lý". Thế nhưng trên thực tế, ông Tân buộc phải vay ngân hàng thì mới có quyền sở hữu (trong tương lai) 40 bất động sản. Và cái gì ông Tân nhận được từ ông Thành cốt chỉ để trả lãi và gốc cho ngân hàng thôi (tức vì lợi ích ngân hàng). Trong khi đó, các bất động sản vẫn do ngân hàng nắm giữ bằng thế chấp với giá trị chỉ bằng 60% là cùng.

Nay, một khi ông Tân không còn nhận lãi hàng năm nữa, mà điều này là đúng với bản chất kinh doanh, và không có tiền trả ngân hàng thì sẽ có nguy cơ bị xiết nợ, các bất động sản sẽ bị bán với giá rẻ mạt và ông Tân sẽ mất trắng luôn. Trừ khi giá bất động sản đi lên, bán được giá cao thì may ra ông Tân có thể thu hồi được 200 tỷ đồng là vốn đầu tư ban đầu.

Lan Anh thực hiện