Sáng 29/8, Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4 tiếp tục cho ý kiến về một số vấn đề lớn trong việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Không yêu cầu công chứng là chưa hợp lý
Trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản còn nhiều ý kiến khác nhau.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật.
Do vậy, dự thảo Luật quy định theo hướng, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên tham gia là doanh nghiệp thì “công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Tuy nhiên, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng, hợp đồng mua bán bất động sản giữa người dân và doanh nghiệp bất động sản mà không yêu cầu công chứng là chưa hợp lý.
Đại biểu cho rằng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần phải được quản lý chặt chẽ. Khi niềm tin được bảo đảm sẽ thúc đẩy mua bán, đầu tư vào tài sản và sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản.
Trong khi đó, cơ chế mua bán bất động sản hoàn toàn riêng tư, không có tổ chức trung gian kiểm soát như tổ chức công chứng, có nhiều bất cập.
Ông Hoàn nêu thực tế, hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra. Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, làm nhiều người phải gánh khoản nợ không nhỏ, dẫn đến sự suy sụp của nhiều gia đình.
Thêm vào đó, hầu hết cá nhân tham gia giao dịch mua nhà ở không thường xuyên. Do vậy, sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch thường bị hạn chế.
“Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, cần một chuyên gia là công chứng viên (bên thứ ba) tham gia kiểm soát hoạt động này”, ông Hoàn đề nghị.
Do đó, dự thảo Luật cần quy định theo hướng hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu một bên là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng.
Đồng tình với quan điểm này, đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định) cho rằng, dự thảo Luật đã “bãi bỏ” một số trường hợp giao dịch bất động sản mà theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực.
Trong khi đó, những nội dung này lại chưa đánh giá tác động, lý do được đưa ra cho quy định này cũng không thuyết phục. Đại biểu tỉnh Bình Định đề nghị phương án thay đổi trong dự luật phải có giải trình thuyết phục.
Cần nghiêm cấm môi giới có quyền lợi trực tiếp với bất động sản
Các đại biểu cũng quan tâm vấn đề dự thảo Luật đã bỏ quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn, bổ sung bằng quy định: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Ngoài ra, dự thảo Luật cũng bổ sung, hoàn thiện các quy định về tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị xem xét bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn nữa về các giao dịch bất động sản diễn ra tại sàn. Bởi vì hàng hóa bán theo 2 giá đang diễn ra khá phổ biến. Từ xe máy, ô tô, đến nhà ở, không khó để tìm kiếm trên mạng về giá bán công khai của chủ đầu tư, nhưng rất khó mua được theo giá bán niêm yết.
"Vậy giá trị giao dịch thật của bất động sản do các doanh nghiệp bán ở đâu?", đại biểu tỉnh Thanh Hóa đặt vấn đề.
Theo ông Hoàn, giá được đăng đầy dẫy trên mạng nhưng được hô biến bằng các suất đối ngoại, nhượng lại, giá chủ đầu tư; được cộng thêm một khoản không hề nhỏ là tiền chênh không được ghi trong hợp đồng mua bán, mà bản chất là trốn thuế.
Tuy nhiên đại biểu cũng nhìn nhận, không nên đánh đồng tất cả, bởi thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản bán hàng minh bạch thông qua giá niêm yết công khai, tổ chức bán hàng trực tiếp, đặc biệt là tổ chức bán đấu giá công khai, không hạn chế người tham gia.
“Đây là giải pháp rất đáng được nghiên cứu để quy định trong luật, để vừa kiểm soát được giá giao dịch, tránh thất thu thuế, vừa hình thành cơ sở dữ liệu đầu vào của giá thị trường bất động sản”, đại biểu gợi mở và đề nghị hoàn thiện các quy định về hành nghề môi giới bất động sản.
Thực tế hiện nay, hoạt động môi giới bất động sản diễn ra rất phong phú, đa dạng mà không có sự kiểm soát. Hiện tượng “cò đất” diễn ra tràn lan, ảnh hưởng đến hoạt động chân chính của những người hành nghề môi giới bất động sản.
Ngoài ra, còn có tình trạng hoạt động chộp giật, kiếm lời, cài giá… của một số bộ phận người hành nghề môi giới, gây thiệt hại cho khách hàng.
Do đó, đại biểu tỉnh Thanh Hóa đề nghị bổ sung quy định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản theo hướng quy định rõ các trường hợp nghiêm cấm.
Trong đó, ông Hoàn đề nghị nghiêm cấm môi giới có quyền lợi trực tiếp với bất động sản, loại trừ khoản hoa hồng được chiết khấu mà không tiết lộ quyền lợi đó với người mua bất động sản; nghiêm cấm xúi giục một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán để giao kết hợp đồng với người khác.
Ngoài ra, đại biểu cũng đề nghị dự luật quy định cấm việc tự ý tăng giá, cài giá bất động sản để trục lợi trái ý muốn với các bên tham gia giao dịch; tham gia môi giới các bên ký kết hợp đồng nhưng không thông báo đầy đủ, trung thực các thông tin liên quan đến bất động sản với các bên.
Nguyễn Thị Thu Hằng, Đặng Hoài Thanh, Nguyễn Hồng Hạnh, Nguyễn Thành Huế
.svg){kind=icon}
