Chiều 19/8, các đại biểu Quốc hội thảo luận ở tổ về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Câu chuyện thời hạn sở hữu nhà chung cư, phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội được nhiều đại biểu quan tâm cho ý kiến.
Không có nhà nào ở vĩnh viễn được
Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh quan điểm, Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở.
"Chúng ta cố gắng chuyển tư duy từ bắt buộc phải sở hữu nhà sang có nơi ở lâu dài", Thủ tướng cho biết. Đề xử lý việc đó thì một trong các vấn đề quan trọng nhất là phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.
Vì vậy, dự thảo luật cũng thể hiện rõ định hướng bên cạnh nhà ở để bán (nhà ở thương mại) thì ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Dự thảo luật cũng phân định rõ 4 loại hình nhà ở: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.
Trong đó, Thủ tướng cho biết trọng tâm phát triển nhà ở cho thuê với các hình thức: đầu tư bằng vốn Nhà nước và đầu tư bằng vốn ngoài Nhà nước. Ngoài ra còn có nhà ở lưu trú cho công nhân ở khu công nghiệp, chuyên gia ngoài khu công nghiệp…
Với nhà ở cho thuê, Thủ tướng nêu rõ quỹ đất của Nhà nước, Nhà nước đầu tư và Nhà nước cho thuê. Tuy nhiên, Nhà nước cũng không thể đáp ứng đủ yêu cầu, vì công nhân, học sinh - sinh viên, người lao động, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang… đều có nhu cầu về nhà ở.
Do đó, Thủ tướng cho rằng cần đầu tư nhà ở cho thuê bằng các hình thức khác nhau, có thể bằng hình thức Nhà nước đầu tư và vận hành cho thuê, hoặc thuê tư nhân vận hành cho thuê dài hạn trong 10-15-20 năm hoặc lâu hơn đi kèm cam kết rõ ràng để người dân có thể yên tâm.
Đề cập đến thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn công trình, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh: "Chúng ta phải làm rõ không có nhà nào ở vĩnh viễn được, kể cả nhà ở bình thường đến thời hạn là phải kiểm tra, nếu không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật phải cải tạo, xây dựng lại”.
Vì vậy, khi quy hoạch lại, nếu công trình hết niên hạn, không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật thì bắt buộc phải kiểm định và xây dựng lại nếu quy hoạch làm nhà ở.
“Nhưng quyền tài sản đi kèm đó phải được pháp luật bảo vệ”, Thủ tướng khẳng định.
Quy định này cần được cụ thể hóa trong luật, công khai, minh bạch để người dân hiểu rõ "quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, còn việc tiêu chuẩn kỹ thuật của căn hộ chung cư phải theo quy định an toàn".
Thủ tướng lưu ý, nếu kiểm định nhà vẫn an toàn thì tiếp tục gia hạn sử dụng, nhưng nếu không an toàn cho người ở thì phải có biện pháp xây mới, cải tạo lại. Luật phải quy định rất rõ để người dân yên tâm, "không phải đến thời hạn đập bỏ thì người dân không còn quyền gì nữa”.
Cần hoàn tiền nếu giá nhà xã hội sau kiểm toán thấp hơn hợp đồng
Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cho biết dự thảo quy định quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập đến khi công trình phải phá dỡ. Với chung cư không thuộc diện chung cư cũ, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại.
Ông Vũ đánh giá đây là bước tiến so với Luật Nhà ở năm 2023, song cách tính vẫn chưa đủ để người mua nhà dự liệu nghĩa vụ tài chính của mình.
Dự thảo chưa quy định mức trần hoặc nguyên tắc giới hạn khoản đóng góp. Trong khi đó, suất đầu tư tại thời điểm phá dỡ là đại lượng chưa thể xác định khi người dân mua nhà, bởi thời điểm xây dựng lại có thể diễn ra sau nhiều năm.
Đáng chú ý, nếu không có khả năng đóng góp kinh phí xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất và phải bàn giao lại đất cho Nhà nước. Theo đại biểu, điều này đồng nghĩa người dân phải chấm dứt chỗ ở tại nơi mình đang sinh sống.
Dự thảo cho phép UBND cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí đối với người được bố trí tái định cư, nhưng đây mới là quy định tùy theo điều kiện của từng địa phương, chưa phải chính sách bảo đảm bắt buộc trong luật.
“Đây là chính sách tác động tới tài sản lớn nhất của phần lớn hộ gia đình đô thị. Tôi đề nghị bổ sung nguyên tắc giới hạn mức đóng góp và cơ chế công bố suất đầu tư xây dựng làm căn cứ tính toán; đồng thời bổ sung chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với chủ sở hữu không đủ khả năng đóng góp, nhất là người cao tuổi và người có thu nhập thấp, thay vì giao hoàn toàn cho địa phương quyết định", đại biểu đoàn Quảng Trị kiến nghị.
Một vấn đề khác được đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nêu là cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Theo dự thảo, chủ đầu tư được tự xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn thẩm tra, sau đó tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội mà không phải qua cơ quan Nhà nước thẩm định.
Ông Vũ đồng tình với chủ trương cắt giảm thủ tục nhưng cho rằng dự thảo mới luật hóa phần “nới tiền kiểm”, trong khi chưa kế thừa đầy đủ cơ chế hậu kiểm nhằm bảo vệ người mua.
Theo cơ chế đang được thí điểm, sau khi công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí xây dựng, sau đó gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh kiểm tra.
Nếu giá được xác định sau kiểm toán cao hơn mức đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm. Ngược lại, nếu giá thực tế thấp hơn, doanh nghiệp phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua hoặc thuê mua.
“Người mua nhà ở xã hội là nhóm thu nhập thấp”, ông Vũ nhấn mạnh và đề nghị bổ sung nghĩa vụ kiểm toán, quyết toán sau khi công trình hoàn thành, quy định thời hạn thực hiện và trách nhiệm hoàn trả tiền chênh lệch.
Đề xuất có cơ chế cải tạo khu dân cư cũ xuống cấp
Đại biểu Châu Văn Minh (đoàn Phú Thọ) đề nghị mở rộng cơ chế cải tạo, chỉnh trang từ chung cư cũ sang các khu nhà ở xuống cấp và khu dân cư hình thành tự phát.
Theo ông, cần có cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; tiêu chí lựa chọn dự án ưu tiên; quy trình rút gọn và khả năng điều chỉnh quy hoạch linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm kết nối hạ tầng giao thông.
Đại biểu đoàn Phú Thọ cho rằng không nên xem phát triển nhà ở đơn thuần là bài toán tạo lập quỹ đất. Mỗi dự án phải được đặt trong mối quan hệ với quy mô dân số, giao thông, trường học, cơ sở y tế, không gian xanh, hạ tầng kỹ thuật và khả năng chịu tải của đô thị.
Dự thảo luật cần nhấn mạnh yêu cầu phát triển nhà ở đồng bộ với hạ tầng giao thông, xã hội và kỹ thuật; áp dụng định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng đối với các đô thị lớn.
Ông Minh cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện sâu hơn việc khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê. Đây cũng là giải pháp để giảm bớt áp lực sở hữu nhà, nhất là tại các đô thị lớn như hiện nay.
.svg){kind=icon}
