Song hành với tăng trưởng kinh tế nhanh chóng là tốc độ đô thị hóa diễn ra với cường độ cao tại Trung Quốc. Trung Quốc hiện có khoảng 60 tỷ m2 diện tích xây dựng, với khoảng 2 tỷ m2 được xây dựng mới mỗi năm. Con số này chiếm một nửa tổng số công trình xây dựng mới trên toàn cầu.
Tuy nhiên, ngay trong tiến trình phát triển đô thị đầy biến động ấy, Trung Quốc đã tích lũy những bài học quý giá vừa là thành công, vừa là những cái giá phải trả, được các học giả trong và ngoài nước tổng hợp dưới đây.
Sự lãng phí và sụp đổ động cơ tài chính đất đai
Trong hơn ba thập kỷ, mô hình "tài chính đất đai" là động lực chính của Trung Quốc: Chính quyền thu hồi đất giá rẻ, xóa trắng để xây cao ốc và bán lại cho nhà phát triển nhằm lấy kinh phí xây hạ tầng. Tuy nhiên, báo cáo của Viện Nghiên cứu Xây dựng Trung Quốc (CABR) đã chỉ ra thực tế lãng phí khủng khiếp: Giai đoạn 2011–2015, quốc gia này đã lãng phí hơn 2.300 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 320 tỷ USD) chỉ vì tình trạng "phá dỡ quá mức" những tòa nhà vẫn còn giá trị sử dụng.
Việc đập đi xây lại làm tăng vọt chi phí vòng đời của công trình. Khi quốc gia đang gánh lượng tồn kho khổng lồ từ 65 đến 80 triệu căn hộ trống, việc đập bỏ các khu dân cư hiện hữu để xây thêm nguồn cung mới đã trở nên phi lý về mặt kinh tế.
Thảm họa môi trường
Nghiên cứu từ Đại học Thanh Hoa và các tổ chức môi trường quốc tế chỉ ra rằng ngành xây dựng là "thủ phạm chính" gây ra hơn 50% tổng lượng phát thải CO2 toàn quốc của Trung Quốc.
Những con số báo động về tác động phá dỡ:
Nghịch lí rác thải: Xây một tòa nhà 10.000 mét vuông tạo ra khoảng 500–600 tấn rác; nhưng phá dỡ chính tòa nhà đó lại thải ra tới 7.000 – 12.000 tấn rác, gấp gần 20 lần xây.
Cuộc khủng hoảng rác thải: Trung Quốc tạo ra 2,4 tỷ tấn rác thải xây dựng (CDW) mỗi năm, chiếm 40% tổng lượng rác thải đô thị, nhưng tỷ lệ tái chế chỉ đạt 3-10% (so với mức trên 80% của châu Âu).
Tiềm năng cứu vãn hành tinh: Nếu tuổi thọ trung bình của nhà ở Trung Quốc được kéo dài từ 23 năm lên đúng thiết kế 50 năm thông qua cải tạo, quốc gia này có thể tiết kiệm được: 5,8 tỷ tấn nước (tương đương toàn bộ lượng nước rút hàng năm của Bỉ); 127,1 triệu tấn tiêu thụ năng lượng (tương đương tổng năng lượng của cả Mexico); 426 triệu tấn khí thải carbon (tương đương tổng phát thải hàng năm của cả Italy).
Việc cải tạo sẽ giúp giảm tới 80% lượng carbon phát thải trong giai đoạn vận hành và tiết kiệm 23% năng lượng so với xây mới hoàn toàn.
Sự bế tắc trong tái phát triển đô thị
Một phát hiện quan trọng khác trong nghiên cứu của Giáo sư Demgenski (Đại học Chiết Giang) là trong giai đoạn phá dỡ hàng loạt trước đây, nhiều người dân Trung Quốc từng xem việc tái phát triển đô thị như một con đường làm giàu. Nhiều hộ gia đình nhận được tiền bồi thường hoặc căn hộ tái định cư, sau đó bán hoặc cho thuê lại và trở nên khá giả.
Tuy nhiên, khi giá nhà tăng mạnh và tiền bồi thường không còn đủ để mua nhà mới trong cùng khu vực, tái phát triển đô thị không còn được xem là cơ hội đổi đời nữa mà trở thành nguy cơ bị di dời. Khi đó, nhiều cư dân chuyển từ tâm lý chờ phá dỡ sang tâm lý bảo vệ cộng đồng hiện hữu và mạng lưới xã hội lâu đời của mình. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án chỉnh trang đô thị sau này gặp bế tắc kéo dài và biến thành những dự án có quy hoạch treo.
Nhà nhân học Philipp Demgenski người Đức, chuyên nghiên cứu về đô thị, di sản và xã hội Trung Quốc đương đại gọi tình trạng này là “urban redevelopment deadlock” – bế tắc tái phát triển đô thị. Nhiều dự án được công bố, tiến hành đền bù một phần, nhưng người dân không đồng ý, chính quyền địa phương không thể cưỡng chế như trước, trong khi cấp trên lại không phê duyệt thêm ngân sách. Kết quả là dự án bị treo nhiều năm, khu vực xuống cấp vì không ai đầu tư nữa. Điều này cho thấy vấn đề của đô thị Trung Quốc hiện nay không chỉ là phát triển quá nhanh, mà là nhiều dự án không thể phát triển được nữa vì xung đột lợi ích và cơ chế ra quyết định phức tạp.
Khái niệm nổi tiếng nhất trong nghiên cứu của Demgenski là “Sự hiện diện vắng bóng của nhà nước”. Người dân luôn nói về “nhà nước” như một thực thể có quyền lực quyết định mọi thứ, nhưng khi xảy ra tranh chấp cụ thể, người có quyền quyết định thực sự lại luôn ở chính quyền trung ương, trong khi chính quyền địa phương là bên trực tiếp làm việc với người dân nhưng lại không có đủ thẩm quyền hoặc nguồn lực để giải quyết vấn đề. Quá trình thương lượng vì vậy có thể kéo dài hàng chục năm và khiến nhiều dự án rơi vào bế tắc.
Vấn đề của tái phát triển đô thị vì vậy không chỉ nằm ở bản vẽ quy hoạch, mà nằm ở cấu trúc quản trị và cơ chế phân bổ quyền lực trong hệ thống hành chính.
Quá trình tái phát triển đô thị Thượng Hải
Từ những trả giá và bế tắc trong quá trình phát triển đô thị nêu trên, Trung Quốc hiện đã điều chỉnh lại phương pháp tái thiết đô thị theo hướng chuyển từ xóa trắng và xây mới sang cải tạo và tái sinh đô thị. Sự chuyển đổi này có thể soi chiếu rõ nét qua trường hợp thành phố Thượng Hải.
Quá trình tái phát triển đô thị của Thượng Hải có thể được chia thành ba giai đoạn rõ rệt, phản ánh sự chuyển dịch từ mô hình phá dỡ quy mô lớn sang tái sinh đô thị dựa trên bảo tồn và cải tạo.
Theo phân tích của Xiaohua Zhong và Xiangming Chen (2017) là những học giả nghiên cứu về đô thị và Trung Quốc đương đại, trong giai đoạn đầu (1992–2000), Thượng Hải phát triển theo mô hình tái thiết đô thị dựa trên cải cách đất đai và thương mại hóa nhà ở. Đặc trưng của giai đoạn này là việc áp dụng rộng rãi cơ chế cho thuê đất, đi kèm với phá dỡ hàng loạt các khu nhà xuống cấp và xây dựng lại trên quy mô lớn.
Mặc dù vẫn tồn tại yếu tố bảo tồn các công trình lịch sử riêng lẻ, cách tiếp cận chủ đạo vẫn là thay thế toàn diện không gian đô thị. Mô hình phát triển đô thị dựa trên phá dỡ hàng loạt và xây dựng lại mới còn được gọi là mô hình Phố Đông (Pudong).
Bước sang giai đoạn thứ hai (2001–2009), thành phố chuyển sang mô hình cải tạo đô thị, với trọng tâm là bảo tồn di sản và nâng cấp điều kiện sống. Trong giai đoạn này, các chính sách như Kế hoạch 5 năm lần thứ 11 và các quy định bảo vệ công trình lịch sử đã thúc đẩy một cách tiếp cận kết hợp, trong đó phá dỡ, tái thiết và bảo tồn diễn ra song song. Đồng thời, chính quyền bắt đầu đóng vai trò tích cực hơn trong việc tài trợ cải tạo nhà ở cũ và cải thiện tiện ích cho cư dân, thay vì chỉ dựa vào động lực thị trường.
Từ năm 2010 trở đi, Thượng Hải bước vào giai đoạn tái sinh đô thị, đánh dấu một sự thay đổi căn bản trong tư duy quy hoạch. Các chính sách trong giai đoạn này nhấn mạnh quản lý tổng thể nhà ở cũ, bảo tồn di sản vật thể và phi vật thể, cũng như phát triển đô thị theo hướng bao trùm và đa dạng văn hóa.
Khác với các giai đoạn trước, cách tiếp cận chủ đạo không còn là phá dỡ quy mô lớn, mà là tăng cường bảo tồn thông qua cải tạo, kết hợp với phát triển mới có kiểm soát. Các dự án tiêu biểu cho thấy xu hướng bảo tồn toàn diện giá trị lịch sử và văn hóa trong không gian sống, thay vì chỉ giữ lại các yếu tố đơn lẻ.
Chỉ thị ngăn chặn “Phá dỡ và xây dựng mới quy mô lớn”
Nhận thấy những lợi ích rõ rệt của mô hình tái sinh đô thị, ngày 31/8/2021, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn Trung Quốc (MOHURD) đã ban hành chỉ thị ngăn chặn tình trạng “đại phá đại kiến” (phá dỡ và xây dựng mới với quy mô lớn) trong hành động tái thiết đô thị, chính thức đặt dấu chấm hết cho kỷ nguyên “xóa trắng”.
Những nội dung cốt lõi của Chỉ thị này là hạn chế “đại phá đại kiến”, chuyển hướng sang cải tạo, nâng cấp, tái sinh đô thị, bảo vệ cấu trúc đô thị hiện hữu và cộng đồng cư dân.
Diện tích sàn bị phá dỡ không được vượt quá 20% tổng diện tích hiện hữu của khu vực dự án; Tái định cư 50% (ít nhất 50% cư dân cũ phải được ở lại tại chỗ sau khi chỉnh trang); Kiên quyết bảo tồn ký ức đô thị: Giữ gìn và sử dụng các công trình hiện có.
Duy trì quy mô của mô hình đô thị ban đầu. Khuyến khích sửa chữa và cải tạo các khu nhà máy cũ, khu thương mại và khu dân cư. Bảo tồn đặc điểm của thành phố. Không được làm hư hại địa hình hiện có. Tăng cường phục hồi sinh thái đô thị, bảo tồn không gian mở và tăng diện tích cây xanh, đồng thời giữ gìn môi trường khu vực độc đáo, nét văn hóa và phong cách kiến trúc của thành phố.
Phát triển công viên bỏ túi. Thay vì xây đại công viên tập trung, Trung Quốc đã xây dựng hơn 18.000 công viên mini trong năm 2025. Đây là những không gian xanh siêu nhỏ (vài chục đến vài trăm m2), tận dụng các mảnh đất xen kẽ trong ngõ ngách để làm nơi nghỉ ngơi cho cộng đồng, giúp cải thiện vi khí hậu mà không cần giải tỏa dân cư.
Những kết quả ấn tượng
Theo dữ liệu từ Bộ Nhà ở Trung Quốc (MOHURD), chỉ riêng trong năm 2025, quốc gia này đã đầu tư 133,2 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 19,1 tỷ USD) để cải tạo 27.100 cộng đồng dân cư cũ, mang lại lợi ích cho 4,99 triệu hộ gia đình.
Những kết quả thực thi ấn tượng năm 2025: Nâng cao khả năng tiếp cận (Lắp đặt 14.000 thang máy mới cho các tòa nhà cũ, giúp 4,7 triệu cư dân, đặc biệt là người già di chuyển thuận tiện hơn; Hạ tầng ngầm (Xây dựng hoặc cải tạo 156.000 km đường ống ngầm và 5.800 km đường xanh đô thị); Công viên bỏ túi (Xây dựng thêm 4.700 công viên túi, nâng tổng số lên hơn 18.000 công viên). Đây là những không gian xanh siêu nhỏ được tận dụng từ các mảnh đất xen kẹt trong ngõ ngách, giúp cộng đồng có nơi nghỉ ngơi ngay sát hiên nhà mà không cần giải tỏa dân cư.
Hưởng ứng quá trình tái thiết đô thị tiến bộ trên, kể từ năm 2021, Thượng Hải đã ban hành "Quy định đổi mới Đô thị" riêng biệt, đánh dấu sự kết thúc của mô hình Phố Đông (xóa trắng để xây mới) chuyển sang mô hình Shanghai-2021 (Thượng Hải-2021). Các điểm then chốt bao gồm:
Thứ nhất, vi cải tạo (Micro-regeneration): Thay vì phá dỡ diện rộng, thành phố tập trung vào các can thiệp quy mô nhỏ trên những không gian "xen kẽ" hoặc khu dân cư cũ.
Thứ hai, chiến lược “Lấy con người làm trung tâm”: Chuyển từ "phát triển bất động sản" sang "quản lý đô thị". Đô thị hóa không chỉ là xây nhà mà là nâng cấp hệ thống tiện ích thân thiện (thang máy, đường ống ngầm, ánh sáng) cho cư dân hiện hữu.
Thứ ba, hệ thống Công viên túi: Tận dụng các mảnh đất siêu nhỏ (vài chục đến vài trăm mét vuông) để tạo không gian xanh ngay sát hiên nhà dân.
Thứ tư, sự tham gia của cộng đồng: Mở cửa quá trình thiết kế cho các kiến trúc sư trẻ và lấy ý kiến cư dân ngay từ khâu ý tưởng. Điều này giúp xóa bỏ tình trạng bế tắc quản trị do "sự hiện diện vắng bóng" của nhà nước trong các tranh chấp sau này giữa người dân và chính quyền địa phương.
Như vậy, những lợi ích thiết thực mang lại cho người dân và xã hội Trung Quốc được thừa nhận rộng rãi cả trong và ngoài nước - khi tiến tới ngăn chặn hiệu quả và chấm dứt con đường xóa trắng các khu đô thị hiện hữu, chính là minh chứng điển hình cho bài học thành công trong phát triển đô thị tại Trung Quốc ngày nay.
Đinh Thị Phương Anh - Học viên Cao học ngành tài chính, đại học tổng hợp Dublin, Ai Len
Trần Thị Bích Ngọc - PGS TS Trường Kinh tế, Đại học Bách Khoa Hà Nội
------------------
Nguồn tài liệu tham khảo:
MOHURD, 2021. Ministry of Housing and Urban-Rural Development of the People’s Republic of China (MOHURD), 2021. Notice on Preventing Large-scale Demolition and Construction in Urban Renewal: https://english.www.gov.cn/statecouncil/ministries/202108/31/content_WS612e2a3ac6d0df57f98df726.html
People,s Daily online, 2026. China spends big on urban renewal in 2025. https://en.people.cn/n3/2026/0129/c90000-20420343.html
Philipp Demgenski, 2025. Heritage Matters: Post-demolition urban redevelopment in China. Heritage Matters: Post-demolition urban redevelopment in China – Fairbank Center for Chinese Studies
Urban Planning Society of China, 2021. Ministry Releases Notice on Preventing Major Demolition and Construction in the Implementation of Urban Renewal Action. https://en.planning.org.cn/planning/view?id=421
Wang Keju, 2025. Revitalizing nation's aging housing stock. https://www.chinadailyhk.com/hk/article/620594
Wang và các cộng sự, 2018. Wang, J., Zhang, Y. and Wang, Y. (2018) Environmental impacts of short building lifespans in China considering time value. Journal of Cleaner Production, 203, trang. 696–707. doi: 10.1016/j.jclepro.2018.08.314
Yi He và các cộng sự, 2023. Study on Carbon Emissions from the Renovation of Old Residential Areas in Cold Regions of China. Journal Sustainability 2023,
Zhong và Chen, 2017. Zhong, X., & Chen, X. (2017). Demolition, rehabilitation, and conservation: Heritage in Shanghai’s urban regeneration, 1990–2015. Journal of Architecture and Urbanism, 41(2), 82–91. https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.3846/20297955.2017.1294120
.svg){kind=icon}
