Sổ đỏ ghi một đằng, ranh đất một nẻo
Theo trình bày của bà Y. (ngụ tỉnh Lâm Đồng), bà và ông D. là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất rộng hơn 3.000m2 tại Lâm Đồng. Thửa đất này được hai người nhận chuyển nhượng từ bà X. vào năm 2012 theo hợp đồng công chứng hợp pháp.
Đến năm 2024, sau khi đối chiếu kết quả đo đạc phục vụ dự án hoàn thiện hồ sơ địa chính, bà Y. phát hiện diện tích đang quản lý, sử dụng thực tế chỉ còn khoảng 2.216m2, thiếu hơn 800m2 so với giấy chứng nhận.
Kết quả đo đạc cập nhật vào tháng 5/2025 xác định phần diện tích đang tranh chấp là 821m2. Cho rằng diện tích này bị ông B. lấn chiếm, bà Y. và ông D. đã khởi kiện, yêu cầu trả lại đất.
Ở chiều ngược lại, ông B. cho rằng toàn bộ diện tích đất đang quản lý, bao gồm cả phần đất tranh chấp, có nguồn gốc do cha mẹ giao từ năm 1993 theo ranh giới sử dụng thực tế giữa các thành viên trong gia đình.
Theo ông B., ranh giới tự nhiên giữa hai thửa đất trước đây được xác định bằng một hàng cây dẻ. Phần đất ông đang sử dụng được trồng cây hồng ổn định từ năm 2002 và không phát sinh tranh chấp trong thời gian dài.
Ông B. cũng thừa nhận theo bản đồ địa chính và giấy chứng nhận cấp cho bà X. thì diện tích 821m2 nằm trong thửa đất của bà Y. và ông D. Tuy nhiên, ông cho rằng giấy chứng nhận được cấp không phản ánh đúng hiện trạng do có sai sót trong quá trình đo đạc trước đây, dẫn đến việc cấp chồng lấn lên phần đất gia đình ông đang quản lý.
Đáng chú ý, bà X. (người chuyển nhượng đất cho bà Y. và ông D.) xác nhận việc mua bán năm 2012 được thực hiện theo hiện trạng sử dụng, chứ không căn cứ vào diện tích ghi trên sổ đỏ. Bà cho biết khi chuyển nhượng, hai bên không tiến hành đo đạc lại; phần đất có cây hồng do ông B. quản lý không thuộc phạm vi bà chuyển nhượng.
Đại diện chính quyền địa phương cho biết việc cấp giấy chứng nhận cho bà X. trước đây được thực hiện đúng trình tự pháp luật. Tuy nhiên, cơ quan này cũng thừa nhận số liệu đo đạc và việc xác định ranh giới tại thời điểm cấp giấy chưa phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, đồng thời đề nghị tòa án căn cứ toàn diện vào chứng cứ và quá trình sử dụng đất thực tế để giải quyết vụ án.
Sổ đỏ ghi đúng diện tích, vì sao chủ đất vẫn thua kiện?
Xét xử sơ thẩm, TAND khu vực 2 - Lâm Đồng tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Y. và ông D. về việc buộc ông B. trả lại 821m2 đất. Không đồng ý với phán quyết này, bà Y. và ông D. đã kháng cáo.
Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Lâm Đồng nhận định mặc dù diện tích 821m2 đất nằm trong giấy chứng nhận đứng tên bà Y. và ông D., nhưng các tài liệu, chứng cứ và lời khai thống nhất cho thấy khi nhận chuyển nhượng đất từ bà X. vào năm 2012, các bên thực hiện giao dịch theo hiện trạng sử dụng thực tế, không tiến hành đo đạc, đối chiếu diện tích với giấy chứng nhận.
Ranh giới chuyển nhượng khi đó được xác định bằng hàng cây dẻ, còn phần đất trồng cây hồng do ông B. quản lý không thuộc phạm vi chuyển nhượng.
Tòa xác định ông B. đã quản lý, sử dụng ổn định phần đất tranh chấp từ năm 1993, trồng cây hồng từ năm 2002 và phía bà Y. không chứng minh được việc ông B. có hành vi lấn chiếm. Ngược lại, bà Y. thừa nhận ít trực tiếp quản lý thửa đất và từng san gạt, phá bỏ hàng cây dẻ vốn là mốc ranh giới tự nhiên giữa hai thửa đất.
Tuy nhiên, Tòa phúc thẩm cho rằng việc cấp giấy chứng nhận trước đây cho bà X., sau đó được chuyển nhượng cho bà Y. và ông D., không phản ánh đúng ranh giới và hiện trạng sử dụng đất. Hồ sơ cấp giấy năm 1998 không có biên bản xác định ranh giới với các hộ liền kề, dẫn đến việc phần đất do ông B. sử dụng ổn định lại nằm trong giấy chứng nhận của bà Y. và ông D.
Để giải quyết vụ án triệt để, tránh phát sinh tranh chấp về sau, Tòa không chấp nhận kháng cáo của bà Y. và ông D., đồng thời sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng hủy giấy chứng nhận đối với diện tích 821m2 đang tranh chấp.
(Tham khảo Bản án số 304/2026/DS-PT ngày 9/6/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng)
.svg){kind=icon}
