NHNN đưa ra phương án siết cho vay bất động sản

Theo HSC, các chủ đầu tư dự án bất động sản lớn có thể bị ảnh hưởng là Novaland, Đất Xanh, Nam Long. Các ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, ACB, Sacombank và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác.

Theo HSC, các chủ đầu tư dự án bất động sản lớn có thể bị ảnh hưởng là Novaland, Đất Xanh, Nam Long. Các ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, ACB, Sacombank và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng có khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thời hạn áp dụng vẫn chưa xác định.

Theo báo cáo mới đây của CTCK TP. HCM (HSC), tác động chính của văn bản này là kiểm soát và thu hẹp tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.

Có gì thay đổi trong bản dự thảo?

Những sửa đổi chính trong bản dự thảo này, cụ thể NHNN điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với: NHTMCP – giảm từ 60% xuống còn 40%; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài – giảm từ 60% xuống còn 40%; Các tổ chức tài chính phi ngân hàng – giảm từ 200% xuống còn 80%; Ngân hàng hợp tác xã – giảm từ 60% xuống còn 40%

{keywords}

Công thức để tính tỷ lệ này như sau: A = (B/C) x 100% (B = Tổng dư nợ cho vay trung dài hạn quy định cụ thể theo Thông tư 36 trừ đi tổng nguồn vốn trung hạn, dài hạn theo quy định của Thông tư 36; C = Tổng nguồn vốn ngắn hạn quy định theo Thông tư 36).

Ngoài ra, những thay đổi khác là không đáng kể. Thời hạn áp dụng chưa xác định nhưng nhóm nghiên cứu của HSC cho rằng với việc chỉnh sửa này, có khả năng quy định về áp dụng Basel 2 sẽ lùi lại thêm 1 năm.

Tỷ trọng ngày càng tăng của các khoản cho vay trung và dài hạn trong toàn hệ thống ngân hàng trong năm vừa qua có thể là nguyên nhân đối với quyết định này của NHNN.

Báo cáo nhận định "NHNN cảm thấy cần phải bắt đầu kiểm soát vấn đề rủi ro thanh khoản. Tác động của quy định này có thể sẽ giới hạn dòng vốn chảy vào cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản vốn đã tăng trưởng khá mạnh trong năm qua. Đây thường là những khoản cho vay trung dài hạn. Tuy nhiên, công thức trên sử dụng khá nhiều biến đầu vào mà thông thường không được thuyết minh cụ thể để có thể tính toán từ số liệu trong báo cáo tài chính của các ngân hàng. Vì vậy, việc đánh giá ảnh hưởng là tương đối khó".

Một điều chỉnh nữa của NHNN là nới rộng quy định về tỷ lệ tối đa mua, đầu tư Trái phiếu Chính phủ (TPCP) so với nguồn vốn ngắn hạn đối với một số đối tượng ngân hàng.

Cụ thể, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tăng từ 15% lên 35% (bằng với mức trần áp dụng cho các NHTM, ngân hàng liên doanh và ngân hàng 100% vốn nước ngoài); Ngân hàng hợp tác xã giảm nhẹ từ mức 40% xuống còn 35%.

HSC đánh giá bản sửa đổi này giải quyết những lo ngại của các chi nhánh ngân hàng nước ngoài liên quan tới tỷ lệ nắm giữ tối đa TPCP so với nguồn vốn ngắn hạn đã được đề cập nhiều lần trong các cuộc họp với Bộ Tài chính vào năm ngoái.

“Động thái sửa đổi này là rất hợp thời bởi Chính phủ cũng sẽ cần phải gia tăng nguồn vốn huy động dài hạn thông qua kênh phát hành trái phiếu và sẽ có một lượng cầu mới về TPCP phát sinh từ việc thay đổi tỷ lệ này”, HSC dự báo.

Nhiều đại gia BĐS, Ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng

NHNN cũng bổ sung thêm định nghĩa về ngân hàng TMCP do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ (ví dụ Vietcombank, BIDV , Vietinbank). Phân biệt các ngân hàng này với NHTM nhà nước (100% vốn Nhà nước, ví dụ: Agribank, Oceanbank, GPBank, VNCB).

Theo đó, tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi (tỷ lệ LDR) theo Thông tư 36 đối với cả 2 loại ngân hàng nói trên đều là 90%. Bản sửa đổi này đã đưa ra định nghĩa rõ ràng hơn về 2 loại NHTM có vốn nhà nước, phù hợp với quy định mới của Luật doanh nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/7/2015.

“Định nghĩa này sẽ nới rộng tỷ lệ LDR của BIDV, Vietcombank và Vietinbank từ mức 80% (nếu coi như đây là các NHTMCP thông thường) lên mức 90% như cũ. Về mặt lý thuyết thì việc sửa đổi này sẽ giúp cho BIDV và Vietinbank có thêm nhiều dư địa để gia tăng cho vay. Mặc dù tỷ lệ LDR thuần theo thông lệ quốc tế của cả 2 ngân hàng này đều tương đối cao”, HSC phân tích.

Một sửa đổi được cho là tác động tới nhiều doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng là nâng tỷ trọng rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%.

Các khoản cho vay kinh doanh bất động sản bảo gồm: các khoản cho vay đối với các chủ đầu tư bất động sản và các khoản cho vay đối với các cá nhân/ tổ chức khác có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Định nghĩa này sẽ không bao gồm các khoản cho vay để mua nhà ở theo các chương trình, chính sách của Chính phủ và các khoản cho vay mua nhà trả góp/sửa nhà.

NHNN dường như muốn phát tín hiệu đối với thị trường về tốc độ tăng trưởng khá nóng của mảng kinh doanh đầu tư bất động sản trong năm vừa qua. Theo đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư dự án bất động sản hoặc cho vay các cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản) đã tăng 15,59% trong vòng 9 tháng đầu năm 2015 và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn ngành là 2,5%. Trong khi đó, tổng dự nợ kinh doanh bất động sản cũng chiếm 8,05% dư nợ tín dụng toàn ngành.

“Việc điều chỉnh tỷ trọng rủi ro này rõ ràng không tích cực đối với các cổ phiếu bất động sản trong dài hạn. Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa có ngày hiệu lực chính thức và có lẽ các ngân hàng vẫn còn đủ thời gian để điều chỉnh danh mục cho vay một cách từ từ. Việc nâng cao tỷ trọng rủi ro rõ ràng sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn các chủ đầu tư bất động sản trong năm nay và cũng sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở các dự án mà phân khúc người mua chủ yếu là các đối tượng đầu cơ”, HSC cho biết.

Tuy nhiên hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thông tư này, vì hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh bất động sản (thường xếp loại cho vay mua nhà, cho vay cá nhân/tiêu dùng).

“Việc điều chỉnh giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho vay trung dài hạn cũng sẽ ảnh hưởng tới phân khúc cho vay mua nhà trả góp đối với một số ngân hàng đang có tỷ lệ này ở ngưỡng cao”, HSC nhận định.

Theo HSC, quy định này sẽ khiến các chủ đầu tư dự án bất động sản lớn có thể bị ảnh hưởng như Novaland, Đất Xanh, Nam Long...Các ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, ACB, Sacombank và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác. Người mua nhà ở hiện đang là phân khúc khách hàng lớn nhất của các khoản cho vay mua nhà trả góp và họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi quy định trên.

“Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng có thể sẽ có sự sụt giảm về nhu cầu đối với một số dự án mà đối tượng khách hàng chính là các tổ chức/cá nhân đầu cơ bất động sản hoặc các đối tượng mua phục vụ mục đích thương mại”, HSC bình luận.

Theo Cafef/Trí thức trẻ

tin nổi bật

LUMIÈRE Boulevard - ‘Kỳ quan xanh’ giữa lòng TP. Thủ Đức

Với 24 khu vườn thẳng đứng và 17.000m2 không gian xanh nội khu tạo nên không gian kiến trúc xanh 3D độc đáo, LUMIÈRE Boulevard (Đại đô thị Vinhomes Grand Park) được ví như một “kỳ quan xanh” giữa lòng TP. Thủ Đức.

Cầm sổ đỏ, sổ tiết kiệm là tài sản bảo đảm, ngân hàng bị bắt trả lại, nguy cơ mất trắng

Có trường hợp, ngân hàng nhận sổ tiết kiệm làm tài sản thế chấp vẫn chưa thể yên tâm vì bỗng một ngày, tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do có khiếu kiện của vợ hoặc chồng về tài sản.

Những dịch vụ “hái ra tiền” khi Hà Nội nắng nóng

Những ngày Hà Nội nắng nóng gay gắt lên đến gần 40 độ C cũng là thời điểm “hái ra tiền” của một số dịch vụ ăn theo.

Bỏ quy định về khung giá đất, người sở hữu nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao

Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà, đầu cơ đất, đồng thời, bỏ khung giá đất.

Du lịch khởi sắc, Tây Ninh tăng tốc phát triển kinh tế hậu Covid-19

Sơ kết 6 tháng đầu năm 2022, tổng sản phẩm trong tỉnh (GRDP) ước thực hiện 26.219 tỷ đồng; kim ngạch xuất khẩu tăng trưởng cao, đạt 3,2 tỷ USD. Đặc biệt, du lịch Tây Ninh khởi sắc, đạt doanh thu 880 tỷ đồng, tăng 54,2% so với cùng kỳ.

Nhiều ngân hàng nâng lãi suất huy động vượt 7%/năm

Sau những đợt điều chỉnh liên tiếp, hàng loạt ngân hàng đã nâng lãi suất tiền gửi khách hàng cá nhân lên trên 7%/năm. Đáng chú ý, SCB đang trả mức lãi suất tối đa lên tới 7,55%/năm.

Nho đen không hạt giá 40 nghìn đồng/kg, nguồn gốc đáng ngờ

Loại nho ngọt lịm và không có hạt được rao bán giá chỉ từ 40.000-80.000 đồng/kg, được quảng cáo là nho bắp không hạt Ninh Thuận nhưng thực chất đây là hàng Trung Quốc.

'Siết' tiền tài xế và quán ăn, app giao hàng ăn dày cả 2 bên

Với một đơn hàng, ứng dụng của các hãng công nghệ lấy được cả tiền chia sẻ doanh thu từ quán ăn và tiền chiết khấu từ vận đơn của shipper. Con số này không hề nhỏ.

Những rủi ro của thế giới kỹ thuật số

Trong một thế giới mà các thiết bị kỹ thuật số dễ dàng bị xâm nhập, thao túng và vũ khí hóa, nhận thức là điều cần thiết. Chỉ bằng cách hiểu rõ hơn về rủi ro, chúng ta có thể dễ dàng giảm thiểu nguy cơ hơn.

Hàng triệu lít xăng giả đã được tiêu thụ như thế nào?

Vụ sản xuất xăng giả tại cửa hàng bán lẻ xăng dầu Gia Khiêm Vũng Tàu vừa bị Công an tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu phối hợp với Công an thị xã Phú Mỹ triệt phá, khiến dư luận và người dân khu vực xung quanh cây xăng này không khỏi bất ngờ.

Chi tiết bảng tính lương hưu khi nghỉ hưu từ năm 2022 trở đi

Mức hưởng lương hưu của người lao động sẽ phụ thuộc vào số năm tham gia bảo hiểm xã hội của lao động đó.

Vietjet mở 7 đường bay quốc tế mới từ Đà Nẵng

Vietjet công bố mở loạt 7 đường bay quốc tế mới kết nối thành phố Đà Nẵng với Singapore, Hàn Quốc và Ấn Độ tại Diễn đàn Đầu tư Đà Nẵng 2022.

Giá thịt heo bán lẻ tăng

Giá thịt heo bán lẻ tại nhiều chợ của TPHCM tăng từ 5.000 - 10.000/kg, tuỳ loại. Những nơi chưa tăng, tiểu thương cho biết, giá sẽ tăng trong những ngày tới.

Những thủ thuật 'lùa gà' của các tài khoản nhóm 'chứng khoán Ngô Nam'

Những thủ thuật “lùa gà” của nhóm “chứng khoán Ngô Nam” đã khiến hàng nghìn người tham gia mua cổ phiếu bị lỗ hoặc mất trắng khoản tiền đầu tư.

Giao dịch trên StockX: Mua được cổ phiếu giá thấp, lợi nhuận 600%/năm hay là “bánh vẽ”?

Gần đây, một số nhóm Zalo đã hô hào các nhà đầu tư bỏ tiền vào ứng dụng StockX để giao dịch chứng khoán.