Nghị quyết số 21 được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ, đồng thời tạo cơ sở để bảo đảm quyền tài sản của người dân khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Người mua tránh mắc "bẫy" tâm lý
“Ngày 28/7, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022.
Một trong những nội dung được dư luận quan tâm là vấn đề thời hạn sử dụng căn hộ chung cư. Nghị quyết 21 nêu rõ: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với các chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng Nghị quyết 21 về cơ bản vẫn duy trì chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại, bao gồm nhà chung cư, như chính sách, pháp luật hiện hành.
Theo ông, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ vẫn là ổn định, lâu dài.
"Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế là khái niệm kỹ thuật. Nếu công trình hết niên hạn sử dụng nhưng vẫn bảo đảm chất lượng sau kiểm định thì tiếp tục được sử dụng. Không phải cứ hết niên hạn thiết kế là người dân mặc nhiên phải đóng tiền", ông Đỉnh lưu ý.
Theo vị luật sư, điểm đáng chú ý trong định hướng mới của Nghị quyết 21 không nằm ở việc thay đổi chế độ sở hữu, mà ở việc đặt quyền của chủ sở hữu căn hộ song hành với nghĩa vụ.
Ông phân tích, Luật Nhà ở 2023 hiện hành vẫn quy định nhiều trách nhiệm thuộc về ngân sách như kiểm định chất lượng công trình, đầu tư xây dựng lại trong một số trường hợp, hay bảo đảm tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn.
Trong khi đó, Nghị quyết 21 xác định rõ hơn nguyên tắc người được hưởng quyền sở hữu cũng phải có trách nhiệm tài chính khi chung cư cần xây dựng lại.
"Nội dung chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư đồng nghĩa Luật Nhà ở sửa đổi sẽ phải làm rõ trách nhiệm đóng góp của cư dân khi công trình hết vòng đời sử dụng", ông nói.
Ông Đỉnh đánh giá, nhìn tổng thể, chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại hầu như không thay đổi. Vì vậy, người dân cần tỉnh táo trước những thông tin dễ gây hiểu lầm trên thị trường.
"Người mua cần cảnh giác với chiêu tạo khan hiếm của giới đầu cơ hay môi giới theo kiểu 'mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài'. Nghị quyết 21 không làm mất đi quyền sử dụng đất lâu dài của người dân", ông khuyến cáo.
Cần hành lang pháp lý cho toàn bộ vòng đời chung cư
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT CTCP Khang Land Holding, cho rằng nếu được thiết kế đầy đủ, chính sách quản lý chung cư theo niên hạn công trình là bước tiến tích cực của thị trường bất động sản.
Ông lý giải, thay vì chỉ dựa vào vị trí, giá trị căn hộ trong tương lai sẽ phản ánh đúng chất lượng thực của công trình, bao gồm uy tín chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng kết cấu, khả năng bảo trì, hiệu quả vận hành cũng như khả năng tái thiết sau này.
"Dự án chất lượng cao sẽ giữ giá trị lâu hơn, còn dự án chất lượng thấp sẽ bị thị trường chiết khấu ngay từ đầu", ông Cao nhận định.
Ông cũng cho rằng vai trò của doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi. Chủ đầu tư không thể chỉ xây xong rồi bàn giao, mà phải có trách nhiệm lâu dài đối với chất lượng công trình, hệ thống bảo trì cũng như khả năng tái tạo dự án trong tương lai.
"Một quốc gia hiện đại không thể kỳ vọng mọi tòa nhà tồn tại vĩnh viễn. Quan trọng là phải có cơ chế xử lý khi công trình hết vòng đời, vừa bảo đảm an toàn, vừa bảo vệ đầy đủ quyền tài sản của người dân", ông nói.
Theo Chủ tịch Khang Land Holding, thành công của chính sách không nằm ở việc quy định niên hạn thiết kế là 50 năm, 70 năm hay 99 năm, mà ở việc xây dựng được hành lang pháp lý đầy đủ cho toàn bộ vòng đời của một tòa chung cư.
Ngoài ra, cần phân biệt rõ ba khái niệm gồm: niên hạn thiết kế công trình, thời gian sử dụng thực tế và quyền tài sản của chủ sở hữu. Đây là ba vấn đề có liên quan nhưng không đồng nhất. "Hết niên hạn thiết kế không có nghĩa căn hộ tự động mất giá trị hoặc người dân mất quyền sở hữu", ông nhấn mạnh.
Theo đó, khi công trình đến thời điểm kiểm định, nếu vẫn bảo đảm an toàn thì tiếp tục được sử dụng. Nếu cần gia cường thì phải có phương án cải tạo. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc việc sửa chữa không còn hiệu quả kinh tế mới tiến hành phá dỡ và xây dựng lại.
Bên cạnh đó, ông Cao đề xuất năm nguyên tắc cần được luật hóa để tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai.
Thứ nhất, xác định rõ trách nhiệm nếu công trình xuống cấp trước thời hạn thiết kế. Trường hợp nguyên nhân xuất phát từ lỗi khảo sát, thiết kế, thi công hoặc chất lượng xây dựng, chủ đầu tư và các đơn vị liên quan phải chịu trách nhiệm bồi thường, thay vì chuyển toàn bộ rủi ro cho người mua.
Thứ hai, ngay khi bán nhà, hồ sơ dự án phải công khai đầy đủ niên hạn thiết kế, chu kỳ kiểm định, trách nhiệm bảo trì, quyền đối với đất, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính trong tương lai để người mua hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình.
Thứ ba, hình thành quỹ tích lũy cho việc tái thiết ngay từ đầu, thay vì chờ đến khi công trình hết vòng đời mới huy động tiền từ cư dân. Quỹ này có thể được hình thành từ đóng góp định kỳ của chủ sở hữu, phần hỗ trợ của chủ đầu tư trong giai đoạn đầu, nguồn thu hợp pháp từ khai thác tài sản chung hoặc thậm chí là các sản phẩm bảo hiểm dài hạn.
Thứ tư, có cơ chế minh bạch trong việc phân chia phần giá trị gia tăng sau khi chung cư được xây dựng lại giữa Nhà nước, cư dân và doanh nghiệp.
Cuối cùng, pháp luật cần quy định rõ trách nhiệm đối với từng nguyên nhân khiến công trình mất an toàn. Nếu xuống cấp do hết vòng đời tự nhiên, cư dân có trách nhiệm tham gia tái thiết. Nếu do quản lý, bảo trì yếu kém, cần xác định rõ trách nhiệm của từng bên. Còn nếu xác định công trình xuống cấp do lỗi về khảo sát, thiết kế, thi công hoặc chất lượng xây dựng, chủ đầu tư và các chủ thể có liên quan phải chịu trách nhiệm theo quy định.
"Không thể để một dự án được quảng bá là cao cấp, bán với giá cao nhưng chỉ sau vài năm đã xuống cấp, còn toàn bộ hậu quả lại chuyển sang người mua nhà. Đây mới là thể hiện sự công bằng của chính sách", ông Cao nói.
Bộ Xây dựng đề xuất quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.
Đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã được Bộ Xây dựng rút khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất trình Chính phủ.
.svg){kind=icon}
