Nghị định 339 quy định phạt 100-130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Vậy việc cho thuê căn hộ theo ngày, đêm trên Airbnb được xác định thế nào và đâu là ranh giới với hoạt động kinh doanh lưu trú?
Chủ căn hộ cho thuê theo ngày lo bị phạt 130 triệu đồng
Một chủ sở hữu căn hộ chung cư tại TPHCM mới đây đăng câu hỏi lên một hội nhóm trên Facebook để tham khảo cách xử lý khi căn hộ của mình đang cho thuê ngắn ngày theo hình thức Airbnb.
Theo chia sẻ, căn hộ đã được khai thác cho thuê được 3 năm, mang lại nguồn thu ổn định. Tuy nhiên, trước quy định mới về xử phạt hành vi sử dụng căn hộ chung cư không đúng mục đích theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chủ nhà lo ngại có thể bị phạt tới 130 triệu đồng nếu tiếp tục hoạt động.
“Giờ nên xử lý thế nào?”, chủ căn hộ đặt vấn đề và nhận được nhiều ý kiến từ cộng đồng. Có người cho rằng chủ nhà nên dừng cho thuê Airbnb, lấy lại căn hộ để ở hoặc chuyển sang cho thuê dài hạn để tránh rủi ro. Một số ý kiến khác cho rằng cần xem xét kỹ quy định và tình trạng pháp lý của từng dự án trước khi quyết định.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho hay Nghị định 339 sẽ tác động rõ đến thị trường căn hộ cho thuê ngắn ngày tại các đô thị lớn, trong đó có TPHCM. Tuy nhiên, nhu cầu lưu trú ngắn hạn được dự báo vẫn tồn tại, trong khi thị trường có thể bước vào giai đoạn tái cơ cấu nguồn cung.
Theo ông Thắng, mức phạt 100-130 triệu đồng đối với cá nhân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở sẽ khiến rủi ro pháp lý khi khai thác căn hộ ngắn ngày tăng đáng kể.
Trong ngắn hạn, nguồn cung Airbnb tại các chung cư để ở, đặc biệt những dự án có tỷ lệ căn hộ khai thác ngắn ngày cao, có thể giảm khi một bộ phận chủ nhà chuyển sang cho thuê theo tháng hoặc dài hạn.
Tuy nhiên, nguồn cung dài hạn tăng không đồng nghĩa giá thuê sẽ giảm mạnh. Nhu cầu thuê ngắn hạn và dài hạn khác nhau về đối tượng khách, mức giá, diện tích và thời gian lưu trú. Những căn hộ trước đây chủ yếu phục vụ khách du lịch, khách công tác hoặc khách quốc tế có thể phải điều chỉnh giá, nội thất và cách quản lý để tiếp cận người thuê để ở.
Ngược lại, những căn hộ có vị trí thuận lợi, diện tích phù hợp, giá cạnh tranh và nằm tại khu vực có nhu cầu thuê ở thực cao sẽ dễ chuyển đổi hơn. Do đó, tác động của việc căn hộ Airbnb chuyển sang cho thuê dài hạn nhiều khả năng chỉ mang tính cục bộ, thay vì tạo biến động lớn trên toàn thị trường.
Giá thuê có thể chịu áp lực, nhưng khó giảm diện rộng
Tại TPHCM, nếu một lượng đáng kể căn hộ Airbnb chuyển sang cho thuê dài hạn, nguồn cung tăng có thể tạo thêm áp lực cạnh tranh lên giá thuê. Tuy nhiên, theo ông Võ Hồng Thắng, khó xảy ra một đợt giảm giá trên diện rộng. Tác động nhiều khả năng tập trung tại những dự án có tỷ lệ căn hộ khai thác ngắn ngày cao.
“Các khu vực như Quận 1, Bình Thạnh, Thảo Điền - An Phú, Quận 4 và Quận 7, nơi có nhiều căn hộ phục vụ khách quốc tế, khách công tác và khách lưu trú ngắn ngày, có thể chịu ảnh hưởng rõ hơn. Khi nhiều chủ nhà cùng chuyển sang cho thuê dài hạn, mức độ cạnh tranh giữa các căn hộ sẽ tăng. Chủ nhà có thể phải điều chỉnh giá hoặc đưa ra thêm ưu đãi để tìm khách”, ông Thắng nhận định.
Dù vậy, theo chuyên gia của DKRA Group, những khu vực có nhu cầu thuê ở thực cao, gần văn phòng, trường học, tiện ích và giao thông thuận lợi vẫn có khả năng hấp thụ nguồn cung mới. Khi đó, giá thuê có thể đi ngang hoặc tăng chậm lại thay vì giảm sâu.
Quy định mới cũng khiến nhà đầu tư phải tính lại hiệu quả khai thác căn hộ. Cho thuê ngắn ngày có lợi thế về khả năng tăng giá vào mùa cao điểm, nhưng khi hình thức này bị hạn chế, tỷ suất sinh lời và thời gian hoàn vốn có thể thay đổi.
Với những căn hộ có giá mua và chi phí đầu tư ban đầu cao, trong khi phụ thuộc nhiều vào dòng tiền từ cho thuê ngắn ngày, thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài. Ngược lại, những căn hộ có vị trí tốt, nhu cầu thuê ở thực cao và dễ chuyển sang cho thuê dài hạn vẫn có sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Theo ông Thắng, những sản phẩm có giá bán cao nhưng hiệu quả cho thuê dài hạn thấp sẽ chịu áp lực lớn hơn trong việc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
Về dài hạn, thị trường có thể chuyển dịch theo hướng chuyên nghiệp hơn. Nguồn cung căn hộ cho thuê ngắn ngày tại các chung cư để ở sẽ thu hẹp, trong khi các loại hình được thiết kế và pháp luật cho phép phục vụ mục đích lưu trú, như căn hộ dịch vụ, cơ sở lưu trú du lịch, có thể có thêm dư địa phát triển.
Sự dịch chuyển này có thể góp phần phân định rõ hơn giữa căn hộ để ở và sản phẩm lưu trú, qua đó hạn chế một số xung đột trong quá trình vận hành chung cư.
Việc khách lưu trú dưới 30 ngày không đồng nghĩa căn hộ đương nhiên được phép kinh doanh lưu trú. Việc khai thác căn hộ phải căn cứ vào loại hình, công năng sử dụng và hồ sơ pháp lý của dự án; riêng căn hộ du lịch còn tuân theo pháp luật về du lịch.
.svg){kind=icon}
