Trái phiếu bất động sản tăng nóng cam kết khủng, lo ngại đổ vỡ như condotel

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả…

“Bùng nổ” phát hành, cam kết khủng 18%/năm

Nêu tại báo cáo đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) năm 2020, dự báo thị trường 2021, nhìn nhận về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, HoREA cho rằng, thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Theo HoREA, có thể chia làm 2 giai đoạn: 8 tháng đầu năm 2020 là giai đoạn bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và giai đoạn thứ 2 kể từ ngày 1/9/2020, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần hạ nhiệt và đi vào xu thế ổn định hơn các năm trước đây.

{keywords}
Tập đoàn APEC “vượt mặt” nhiều ông lớn BĐS khi đưa ra lãi suất trái phiếu lên tới 18%/năm

Theo thống kê, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành thành công trong 10 tháng đầu năm 2020 đạt 350.883 tỷ đồng, tăng 68,1% so cùng kỳ năm 2019. Các doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 (sau ngành tài chính - ngân hàng) có giá trị phát hành đạt 63.155 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 19,4% tổng giá trị phát hành.

Trong đó, có đến 12 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản có tổng giá trị phát hành trái phiếu trên 3.000 tỷ đồng/đơn vị (có 04 Tập đoàn bất động sản lớn có tổng giá trị trái phiếu từ trên 8.000-12.000 tỷ đồng/đơn vị).

Đáng chú ý, lãi suất trái phiếu BĐS thường có mức cao, trên 8%/năm, cá biệt có trái phiếu có lãi suất lên đến 18%/năm.

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec - đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án BĐS (Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Mandala Bắc Ninh, Apec Golden Valley Mường Lò) hợp tác với Tập đoàn Windham (Hoa Kỳ) - đã gây xôn xao thị trường khi đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm. Trước đó, TNR Holdings cũng đưa ra lãi suất 10,9%/năm, Sunshine Group huy động 11%/năm; Tập đoàn Novaland đưa ra mức 10,6%/năm...

So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều nhưng thực tế có nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với mức lãi suất từ trái phiếu các doanh nghiệp địa ốc đưa ra.

Nhìn vào những con số thống kê cho thấy, cuộc chơi trái phiếu dần giảm nhiệt. Trong tháng 10/2020, chỉ có một thương vụ phát hành trái phiếu mới từ nhóm địa ốc thuộc về Công ty Cổ phần IDJ Việt Nam. Doanh nghiệp này phát hành vào ngày 6/10/2020 với tổng trái phiếu có trị giá vỏn vẹn 20 tỷ đồng. Đây là doanh nghiệp hợp tác với Tập đoàn Apec phát triển các dự án BĐS nghỉ dưỡng và chủ yếu về condotel. Thế nhưng, thị trường condotel đang ở giai đoạn thoái trào sau đổ vỡ về cam kết lợi nhuận vào cuối năm 2019 và tình trạng chưa rõ pháp lý vẫn kéo dài. 

Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp giảm phát hành trái phiếu trong tháng 9/2020 là điều đã được dự báo từ trước, bởi những thay đổi trong quy định phát hành kể từ 1/9.

Cụ thể, Nghị định số 81/2020/NĐ-CP (Nghị định 81) đã nâng cao tiêu chuẩn, giới hạn về phát hành trái phiếu riêng lẻ, nhằm hạn chế hoạt động phát hành quá mức để phân phối cho nhà đầu tư cá nhân. Đồng thời tăng trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, đại lý tham gia vào đợt phát hành. Đây là bước điều chỉnh được cho là cần thiết để đảm bảo thị trường trái phiếu doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh, trong đó, hướng đến mục tiêu tách bạch rõ hoạt động chào bán trái phiếu ra công chúng với hoạt động chào bán riêng lẻ.

Bộ Tài chính cũng đã nhiều lần khuyến cáo nhà đầu tư không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, bởi lãi suất cao sẽ đi kèm với rủi ro cao.Chỉ khi nắm rõ thông tin về trái phiếu, về tình hình tài chính của doanh nghiệp để đánh giá được các rủi ro gặp phải, nhà đầu tư mới nên gom trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Lo ngại “mồi câu” trái phiếu lãi suất cao

Từ thực tế phát triển thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định 81 (có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2020) đã quy định chặt chẽ các điều kiện phát hành, nên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu BĐS sẽ được kiểm soát rủi ro và bảo vệ nhà đầu tư hiệu quả hơn trước đây.

Tuy nhiên, vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng chỉ ra nhiều quan ngại đối với hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS.

Theo ông Châu, tỷ trọng nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân tăng mạnh, chỉ riêng tháng 7/2020 đã tăng lên mức 17,4%, cao hơn mức trung bình 9,2% của 6 tháng đầu năm 2020 và có khoảng hơn 50% nhà đầu tư cá nhân chọn mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Nhưng hầu hết nhà đầu tư cá nhân chưa được trang bị đầy đủ kiến thức và kỹ năng đầu tư trái phiếu vốn là sân chơi của người chuyển nghiệp và thường đầu tư vào trái phiếu có lãi suất cao.

Trong cuộc đua cam kết lãi suất, ông Châu cho rằng, rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả, hoặc thiếu các biện pháp đảm bảo rủi ro cho nhà đầu tư.

Nhìn vào những con số khủng trong cam kết lãi suất của trái phiếu BĐS không ít chuyên gia đã đưa ra cảnh báo từ chính “vết xe đổ” của condotel.

Trước đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng (condotel) đã thu hút nhiều nhà đầu tư liên tục đổ tiền vào và coi như một kênh đầu tư đầy hấp dẫn khi chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận khủng, lên tới 12%-20%. Năm 2019, thị trường BĐS bị chấn động bởi cú sốc Cocobay với sự vỡ trận của Empire Group trong việc cam kết lợi nhuận với khách hàng dự án tại Đà Nẵng. Điều này khiến nhiều chuyên gia cảnh báo trái phiếu doanh nghiệp cũng có thể lặp lại việc nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả mức lãi suất đã cam kết.

Trao đổi với báo chí về vấn đề này, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh sẽ dẫn đến cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá. Nhà đầu tư phải cẩn trọng với doanh nghiệp bất động sản đưa ra mức lãi suất trái phiếu cao gấp đôi lãi suất ngân hàng. Bởi lãi suất càng cao rủi ro càng lớn. Đối với những công ty không có báo cáo tài chính hay những công ty có tuổi đời chưa lâu, để thu hút đầu tư họ sẽ càng trả lãi suất cao.

“Trong trường hợp các doanh nghiệp không thể trả lãi hoặc gốc cho nhà đầu tư thì chắc chắn thiệt hại lớn”, TS.Nguyễn Trí Hiếu nói.

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng nêu lên quan ngại được xem như một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín (tương tự như Fitch Ratings) đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp phát hành trái phiếu, để đảm bảo minh bạch thông tin và góp phần bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu.

Hồng Khanh

Lo ngại lợi dụng chính sách chuyển nhượng condotel để thu lợi

Lo ngại lợi dụng chính sách chuyển nhượng condotel để thu lợi

Theo Bộ Xây dựng, căn hộ du lịch là một loại công trình xây dựng nên việc kinh doanh, mua bán cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

tin nổi bật

The Eritz Group muốn ‘lấn sân’ sang lĩnh vực đầu tư bất động sản

Được biết đến là doanh nghiệp chuyên kinh doanh lữ hành nội địa và quốc tế, The Eritz Group đang từng tham gia vào lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản.

Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ điều chỉnh quy định tách thửa đất

Sau gần 1 năm thực hiện, quy định về tách thửa đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu đã bộc lộ những bất cập. UBND tỉnh vừa giao các sở, ngành liên quan và địa phương góp ý để điều chỉnh cho phù hợp.

TP.HCM xem xét công khai vi phạm của doanh nghiệp bất động sản

UBND TP.HCM giao Sở Tư pháp nghiên cứu đề xuất của Sở Xây dựng về việc chấp thuận cho đăng tải các nội dung vi phạm của các doanh nghiệp để người dân nắm thông tin.

Bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường

Đây là một trong những nội dung quan trọng trong Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Dân ở chung cư án ngữ trên ‘đất vàng’ nơm nớp lo tường phồng rộp, nứt toác

Căn hộ mới ở chưa được bao lâu song cư dân lo lắng với tình trạng tường phồng rộp, nứt toác.

Nhà 3 tầng bất ngờ nứt toác rồi đổ sập tan tành theo dòng nước

Gia chủ vừa chạy ra khỏi nhà được 10 phút thì công trình 3 tầng bị sụt rồi đổ sập hoàn toàn khiến mọi người bàng hoàng.

Đề xuất mua bán nhà đất phải thanh toán qua ngân hàng

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng để làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, chống thất thu ngân sách nhà nước…

Nhà đất hạ nhiệt, công ty địa ốc tung chiêu đổi lúa mì, tỏi lấy nhà

Giữa lúc thị trường bất động sản có sức bán kém, khách mua ít, công ty bất động sản đã chấp nhận thanh toán bằng lúa mì và tỏi khiến nhiều người bất ngờ.

Bất động sản xanh ven biển ‘được lòng’ giới đầu tư

Sau dịch, khẩu vị của giới đầu tư bất động sản cũng chuyển dịch theo hướng ưu tiên lựa chọn các loại hình bất động sản xanh ven biển ở những thị trường mới nổi như Bình Định.

Chủ đầu tư 'quay xe', 46 lô đất trúng đấu giá bị bỏ cọc… 41 lô

Sau buổi đấu giá diễn ra rầm rộ, 46 lô đất tại huyện Gio Linh (Quảng Trị) được công bố kết quả trúng đấu giá nhưng sau đó những người trúng đấu giá “quay xe”, chấp nhận bỏ cọc 41 lô.

Tổng Công ty Tín Nghĩa nói gì khi nguyên Chủ tịch HĐQT bị bắt giam?

Sau khi nguyên Chủ tịch HĐQT bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về sai phạm tại một dự án bất động sản, đại diện Tổng Công ty Tín Nghĩa đã lên tiếng về sự việc.

Vì sao nguyên Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty Tín Nghĩa bị bắt?

Nguyên Chủ tịch HĐQT, TGĐ Công ty CP Tổng Công ty Tín Nghĩa vừa bị khởi tố, bắt tạm giam được xác định có liên quan đến sai phạm trong quá trình triển khai dự án Khu dân cư Long Tân – Phú Thạnh.

Nhiều quy định mới về cấp sổ đỏ tại Hà Nội từ ngày 25/6

UBND TP Hà Nội sửa đổi Điều 12 (hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất) của Quyết định số 12/2017, ngày 31/3/2017 của UBND thành phố.

Giá nhà đất quay đầu, một số nơi hạ nhiệt

Đại diện Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay so với cùng kỳ năm 2021 và cuối năm 2021 có nhiều nơi đã hạ nhiệt, tốc độ tăng giá đã chậm lại mặc dù giá vẫn còn cao.

Chậm chạp trong chuyển đổi số, doanh nghiệp bất động sản sẽ bị đào thải

Các chuyên gia cho rằng, chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản là xu hướng tất yếu, giúp minh bạch thị trường bất động sản. Nếu doanh nghiệp chậm chạp và không có chiến lược chuyển đổi số phù hợp sẽ bị tụt lại và có nguy cơ bị đào thải.