Tại phiên thảo luận bàn tròn tại hội thảo chuyên đề 1 về đẩy mạnh cải cách thể chế - hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển KTXH trong khuôn khổ Diễn đàn KTXH Việt Nam 2022 diễn ra sáng 18/9,  nhiều vấn đề đáng chú ý liên quan đến giá đất được bàn thảo. 

Giá giả định gây ra rủi ro cho doanh nghiệp và cán bộ

Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc nhấn mạnh, Nghị quyết 18 là kim chỉ nam trong hoạch định, xây dựng Luật đất đai sửa đổi.

Bộ trưởng nêu 3 vấn đề liên quan đến tài chính đất đai. Thứ nhất, chuyển mục đích sử dụng đất hiện có lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai hiện hành không bịt được.

“Việc này tạo nên thất thoát lớn, gây ra chênh lệch địa tô, từ đây gây ra sai phạm. Cho nên, chúng ta phải quản lý mục đích sử dụng đất hết sức chặt chẽ”, Bộ trưởng Tài chính lưu ý.

Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc.

Ông Phớc bày tỏ đồng tình với ý kiến cho rằng, đất sử dụng cho mục đích cho thuê thì khi không còn nhu cầu sử dụng nữa thì nhà nước thu hồi lại để đấu giá sử dụng mục đích khác hiệu quả hơn. Điều đó tạo động lực, nguồn lực cho phát triển.

“Tôi lấy ví dụy trong doanh nghiệp cổ phần hóa, sau khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài nhà nước nhìn vào khu đất để lấy, sau đấy chuyển đổi mục đích sử dụng cho thương mại, đất ở. Cái này là địa tô chênh lệch, thất thoát từ nhà nước ra bên ngoài. Chỉ một quyết định hành chính tự nhiên 100 tỉ hay 1.000 tỉ mất đi”, Bộ trưởng đề nghị phải có cơ chế để bịt lỗ hổng.

Còn về giá đất, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho biết, hiện có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thực sự nhất quán, chính xác mà tạo một số lỗ hổng.

“Ví dụ, khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay, đa số sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này “vô cùng không chính xác” vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định. Khi giả định thì gây ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và người làm cơ quan nhà nước”, ông Phớc phân tích.

Ông dẫn chứng như nhà cao tầng, tính 30triệu/m2, nhưng đoàn kiểm tra bảo không phải là 35 triệu/m2. Nhưng giả định thì mọi người có quyền đưa ra một con số khi thu thập dữ liệu. Hay chi phí định mức thì không phải chỗ nào cũng có và dự toán cũng là giả định. Rồi cộng cả chi phí dự phòng vào, có nghĩa chi phí giá đất cũng không đúng, đưa đến giá đất không đúng.

“Cho nên những hành vi vi phạm quy định gần như đều phải xử lý hình sự do giá đất gây ra. Còn làm sai, chưa đúng quy định của pháp luật nhưng không gây thất thoát thì chắc chắn không bị xử lý hình sự”, Bộ trưởng Tài chính nói.

Vì vậy, theo ông, sắp tới phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để định ra phương pháp xác định giá đất phù hợp, chính xác, nhất quán nhất như phương pháp so sánh - một phương pháp rất khoa học, hay phương pháp hệ số. 

Với phương pháp hệ số sẽ xây dựng hệ số là tiệm cận thị trường, khi có biện động thì điều chỉnh bằng hệ số.

“Để chính xác, chúng ta dùng hệ số dày hơn, hai nữa là tính hệ số cho từng loại nhà, công trình thì chắc chắn sẽ tạo ra nhất quán, tính chính xác cao hơn”, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc tính toán.

Còn phương pháp thặng dư không khác gì tính thuế VAT sẽ nghiên cứu lại.

Chuyển đổi số để không gây khó khăn bằng rừng thủ tục hành chính

Bộ trưởng TN-MT Trần Hồng Hà cho rằng, một trong công cụ thể hiện quyền quản lý nhà nước với sở hữu toàn dân là công tác quy hoạch.

Vì vậy phải đổi mới quy hoạch để thể hiện trách nhiệm, quyền hạn Nhà nước trong nguồn tài nguyên đặc biệt này; đảm bảo công bằng, bình đẳng trong tiếp cận đất đai, thể hiện tính dân chủ và người dân có thể tham gia quá trình này.

Liên quan đến định giá đất, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, đây là vấn đề còn khoảng cách khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai cách công khai, minh bạch, bình đẳng sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước và người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

Bộ trưởng TN-MT Trần Hồng Hà

Theo ông Hà, đi kèm với định giá đất đó là vấn đề kinh tế, tài chính đất đai. Khi định giá đúng sẽ thực hiện được các chính sách về mặt xã hội theo tài chính đất đai.

“Chúng ta có chuyển từ mệnh lệnh hành chính, từng bước sang thị trường, công cụ kinh tế kết hợp hành chính. Nếu làm được việc đó, sẽ giải quyết được các bất cập hiện nay như đầu cơ, thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả”, Bộ trưởng TN-MT nói.

Ông cũng thông tin thêm, nguồn lực đất đai lớn nhưng thiếu thông tin, thiếu đánh giá, thiếu giám sát. Cho nên, xây dựng thông tin dữ liệu đất đai là rất cần thiết, chuyển đổi số càng sớm càng tốt.

“Thông qua dữ liệu về đất đai sẽ giám sát nguồn lực này, giúp người dân tiếp cận thông tin đất đai công bằng, bình đẳng. Thông qua hệ thống dữ liệu này, chúng ta có thể cải cách hành chính, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp hơn là gây khó khăn bằng rừng thủ tục hành chính như hiện nay”, Bộ trưởng khẳng định.

Đề nghị không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị bổ sung vào dự Luật Đất đai sửa đổi quy định cho phép doanh nghiệp tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất thực hiện nhà ở thương mại. Dự thảo hiện nay không đưa vào dù đã có trong Nghị quyết 18.

Ngoài ra ông cũng đề nghị, không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn như Bộ Xây dựng đề xuất. Hiện Bộ Xây dựng đang đề nghị 2 phương án, một phương án như hiện nay là sở hữu nhà chung cư có loại có thời hạn, loại phổ biến là không thời hạn.

“Nhưng Bộ chọn phương án sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong khi đây là tài sản, mong muốn của người dân là sở hữu”, ông Châu mong Bộ Xây dựng lắng nghe điều này một lần nữa và mong Quốc hội xem xét.

Bên cạnh đó, ông cũng đề nghị không quy định giao dịch bất động sản qua sàn. Luật Đất đai chỉ nên quy định giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là đủ.