Condotel và những mảng sáng tối

Hôm qua, thêm một lần nữa, máy điện thoại của tôi rung chuông. Phía bên kia, người ta mời tôi đầu tư căn hộ condotel ở Đà Nẵng. Bỏ qua sự bực bội vì người ta biết số điện thoại của tôi, tất nhiên là tôi chẳng hơi đâu quan tâm đến những lời chào mời như vậy. Nó quá dầy đặc. 

Trước đó, báo chí dự cảm về bong bóng condotel bắt đầu xì hơi khi một chủ đầu tư lớn ở Đà Nẵng đã đưa ra thông báo không thể thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận cho các nhà đầu tư – các khách hàng tại dự án của họ. Mà đó không phải trường hợp đầu tiên với các ông chủ condotel. 

Condotel là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Năm 2017 là năm bùng nổ của hàng loạt sản phẩm bất động sản mới như condotel, office-tel, hometel... Trong đó condotel nhanh chóng phát triển trở thành điểm sáng của bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam. 

Đây là mô hình đầu tư bất động sản có tiềm năng, với việc chia sẻ cả lợi ích lẫn rủi ro giữa doanh nghiệp bất động sản là “nhà đầu tư sơ cấp” với người mua các sản phẩm bất động sản là “nhà đầu tư thứ cấp” có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. 

Phối cảnh dự án Cocobay Đà Nẵng

Nhưng quả thật, tôi không làm sao hiểu, vì sao cả chủ và khách mua có thể nhắm mắt mà cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 -10%/năm, thậm chí đến 12-15%/năm trong vòng 5-10 năm. Làm sao họ giải trình được mức lợi nhuận không tưởng đó? Hơn nữa, “cam kết” chỉ là lời hứa suông chứ không có giá trị pháp lý. 

Đáng tiếc là các căn hộ condotel đã bùng nổ theo đúng nghĩa của nó, ở khắp Việt Nam. Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được chào bán, trong đó tập trung chủ yếu ở các thành phố biển. Số liệu của riêng Sở Xây dựng Khánh Hòa, hiện có 20 dự án với hơn 10.000 condotel, trong đó có khoảng 1.000 căn đã đi vào hoạt động.

Những con số đó là không thể xem thường với ổn định vĩ mô hay góc độ xã hội. 

Trên thực tế, pháp luật liên quan chưa phủ được đến loại hình kinh doanh này nên người mua không được cấp sổ hồng. Lấy gì để làm bằng chứng đây là căn hộ condotel thuộc sở hữu của tôi khi có tranh chấp ra tòa, hay khi tôi muốn bán? Rõ ràng, quyền tài sản và tính thanh khoản là rất thấp. 

Đó là chưa nói đến hàng loạt các rủi ro khác như phụ thuộc chủ đầu tư có quản lý tài sản tốt hay không; có được cư trú ở đó lâu dài hay không; mức thuế như thế nào;… 

Nhưng tiếc là tiềm năng lớn của sản phẩm cùng với việc các nhà phát triển bất động sản cam kết lợi nhuận khiến loại hình bất động sản này thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư. 

Gần đây, chính quyền các tỉnh giáp biển, nơi các căn hộ condotel nở rộ nhận được một văn bản từ trung ương. Văn bản này lưu ý, hệ thống pháp luật hiện hành không có quy định nào về khái niệm căn hộ condotel; các loại đất không phải là đất ở chỉ được sử dụng dưới hình thức thuê và sử dụng có thời hạn. Vì thế, nếu các cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho đất thuê của Nhà nước là trái với quy định của pháp luật. 

Nếu như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có căn cứ rất rõ ràng về các điều khoản được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản thì trong hợp đồng mua bán Condotel lại chỉ có thể dựa vào Luật Dân sự trên cơ sở những thoả thuận của hai bên chủ đầu tư và khách hàng nên việc xảy ra "thất hứa" hoặc tranh chấp là khó tránh khỏi. 

Trước đây đã lâu, trong quá trình lấy ý kiến dự thảo các luật đất đai, kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều nhà chuyên môn, luật sư đã góp phải đưa condotel, officetel vào luật vì chúng đã hình thành trên thực tế, nhưng ý kiến đó không được chấp nhận. 

Ở nước ngoài thì khác. Một nhà tư vấn bất động sản ở Mỹ cho biết, luật về mua bán và sở hữu bất động sản ở Mỹ rất đa dạng, chịu sự chi phối của luật thương mại và luật dân sự, nhưng nói chung rất chặt chẽ, rõ ràng. Ở Mỹ, nếu mua bán bất động sản một cách minh bạch, thông qua hệ thống môi giới bất động sản hợp pháp, thì có thể nói là không thể có chuyện lừa đảo hay lừa dối được. Nếu có đi nữa, thì bên bảo hiểm phải bồi thường hoàn toàn. 

Khẳng định condo ở Mỹ là một khu vực xây dựng hoặc một tòa nhà nhưng được quyền chia sở hữu riêng rẻ, tương tự như apartment, anh nói: “Tôi thật sự vẫn không hiểu Condotel ở VN là gì”. 

Doanh nghiệp được làm những gì pháp luật không cấm. Lạm dụng tinh thần đó, các doanh nghiệp đã tự đưa mình vào tình thế khó khăn, đưa khách hàng vào tình thế rủi ro. Về phần mình, các nhà đầu tư cũng đã nhắm mắt ‘không ít người mua mà không biết mình mua cái gì, ký mà không biết mình ký cái gì’. 

Gần đây, nhiều bộ, ngành liên quan cho biết, sắp tới sẽ có luật để sửa các luật như xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở… để tạo hành lang pháp lý cho giao dịch condotel. Tuy nhiên, không đơn giản để ra một luật như vậy trong thời gian ngắn. 

Trong đầu tư, nguyên tắc chung là “lợi nhuận kỳ vọng càng cao thì mức độ rủi ro ràng cao”. Một nguyên tắc khác: trong một lĩnh vực cụ thể và bối cảnh cụ thể, “các rủi ro không tự nhiên sinh ra, cũng không tự nhiên mất đi, chúng chỉ dịch chuyển từ người này sang người khác’.

Nhưng nói gì thì nói, chuyện bong bóng condotel là rất đang quan tâm chứ không thể xem thường. 

Lan Anh