Quy định quản lý chung cư theo niên hạn công trình không làm thay đổi bản chất quyền sở hữu, nhưng sẽ tạo ra "cuộc chơi" mới trên thị trường bất động sản, từ cách định giá căn hộ, trách nhiệm của chủ đầu tư đến nghĩa vụ của cư dân.
Cần phân biệt người khó khăn với người đầu cơ
Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đặt ra yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; tập trung khắc phục tình trạng đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh việc thiết kế chính sách để hành vi găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ. Đồng thời, nghiên cứu áp dụng chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng đây là hướng đi phù hợp trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm nhưng vẫn còn không ít khu đất bị bỏ trống nhiều năm. Tuy nhiên, theo ông, mục tiêu của chính sách là phải khiến hành vi găm giữ đất trở nên kém hấp dẫn hơn so với việc đưa đất vào khai thác.
"Thuế phải đánh đúng đối tượng và đúng hành vi, thay vì chỉ nhìn vào hiện trạng đất đang để trống", luật sư nhấn mạnh.
Theo ông, nếu chỉ lấy tiêu chí "đất có công trình hay không" hoặc "đã đưa vào sử dụng hay chưa" để đánh thuế sẽ phát sinh nhiều bất cập.
Ông dẫn chứng, một người chỉ sở hữu một, vài thửa đất nhưng chưa đủ vốn để xây dựng không thể được nhìn nhận giống người nắm giữ hàng chục thửa đất trong nhiều năm chỉ để chờ giá tăng. "Nếu chỉ nhìn vào hiện trạng của thửa đất thì rất dễ có nguy cơ bỏ lọt người thực sự đầu cơ", ông nói.
Từ thực tế này, luật sư Trương Anh Tú cho rằng có ít nhất 3 nhóm cần được phân loại rõ ràng.
Thứ nhất là những người cố tình găm giữ đất nhiều năm để hưởng chênh lệch giá.
Thứ hai là những trường hợp chưa thể khai thác vì vướng quy hoạch, thủ tục hành chính, tranh chấp hoặc các nguyên nhân khách quan khác.
Thứ ba là những người có nhu cầu sử dụng nhưng tạm thời chưa đủ năng lực tài chính để triển khai.
“Ba nhóm này có bản chất hoàn toàn khác nhau nhưng nếu chỉ áp dụng một tiêu chí duy nhất là đất có sử dụng hay không để áp chung một quy định thì chưa công bằng”, ông nhận định.
Theo ông, việc thiếu vốn cũng không thể là lý do để giữ đất vô thời hạn, bởi quyền sử dụng đất đi kèm trách nhiệm đưa đất vào khai thác hợp lý. Tuy nhiên, người chưa đủ điều kiện triển khai trong một khoảng thời gian nhất định cần được phân biệt với người chủ động đầu cơ, bởi động cơ và tác động xã hội của hai hành vi hoàn toàn khác nhau.
Thuế phải hướng tới thay đổi hành vi
Theo luật sư Trương Anh Tú, hiệu quả của chính sách không nên được đo bằng số thu ngân sách mà bằng khả năng thúc đẩy đất được đưa vào sản xuất, kinh doanh, cho thuê, hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng cho người có khả năng khai thác hiệu quả hơn.
Do đó, tiêu chí đánh thuế cần được xây dựng trên cơ sở đánh giá tổng hợp nhiều yếu tố thay vì chỉ nhìn vào việc đất đã xây dựng hay chưa.
Trong đó, cần xem xét thời gian đất không được đưa vào sử dụng, nguyên nhân chậm khai thác, quy mô và số lượng bất động sản mà một chủ thể đang nắm giữ, lịch sử giao dịch, mức độ khai thác thực tế cũng như các dấu hiệu cho thấy việc cố tình giữ đất để chờ tăng giá.
Đặc biệt, theo ông, quy mô sở hữu cần được coi là một chỉ báo quan trọng.
"Một người chỉ có hai mảnh đất nhưng chưa đủ vốn để xây dựng không thể được nhìn nhận giống một người sở hữu hai mươi thửa đất trong nhiều năm chỉ để chờ giá tăng. Mức độ chiếm giữ nguồn lực xã hội và tác động đến thị trường của hai trường hợp hoàn toàn khác nhau", ông phân tích.
Từ đó, vị luật sư đề xuất chính sách thuế nên được thiết kế theo hướng nhiều tầng, thay vì áp dụng một tiêu chí cơ học.
Người dân có thể được hưởng thời gian ân hạn hợp lý kể từ khi được cấp quyền sử dụng đất hoặc khi dự án đủ điều kiện triển khai. Nếu thời gian bị chậm do thủ tục hành chính, điều chỉnh quy hoạch hoặc nguyên nhân khách quan có thể chứng minh cũng cần được loại trừ.
Theo đề xuất của ông, sau thời gian này, mức thuế có thể tăng dần theo thời gian đất không được đưa vào sử dụng; đồng thời áp dụng mức cao hơn đối với những trường hợp sở hữu nhiều bất động sản và có dấu hiệu tích trữ để chờ tăng giá.
Các hình thức khai thác hợp pháp như cho thuê, hợp tác đầu tư, sản xuất hoặc sử dụng đúng quy hoạch cũng cần được công nhận là đã đưa đất vào sử dụng.
Ông Trương Anh Tú cho rằng chính sách cần hướng đến hành vi cố tình giữ đất ngoài dòng chảy của sản xuất và đời sống để chờ hưởng chênh lệch giá, thay vì chỉ đánh vào những thửa đất chưa xây dựng. Đây là cách vừa hạn chế đầu cơ, vừa công bằng hơn với những người muốn khai thác tài sản nhưng đang gặp khó khăn khách quan.
Mua đất từ đầu những năm 2000, có biên lai nộp tiền, đóng thuế và xây nhà ở từ trước năm 2005 nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Dù chủ đất liền kề đã đồng ý hiến đất mở lối đi chung, cơ quan chức năng vẫn cho rằng không đủ điều kiện cấp sổ.
Bộ Tài chính đang nghiên cứu, xác định vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai các chính sách thuế liên quan bất động sản để báo cáo cấp có thẩm quyền vào thời điểm phù hợp.
.svg){kind=icon}
