Bản chất của giao dịch là việc bán nhà để trừ nợ, nhưng bên bán và bên mua lại lập hợp đồng ủy quyền. Tranh chấp phát sinh khi các cá nhân có quan hệ vay mượn chằng chịt và đồng thời có nhiều khoản vay tại ngân hàng.
Giao tiền cọc mới biết đất không đủ diện tích
Theo trình bày của ông L., vào tháng 4/2021, ông và ông T. (cùng ngụ tỉnh Lâm Đồng) thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất có diện tích 28.000m2 tại tỉnh Lâm Đồng. Tổng giá trị chuyển nhượng được hai bên thống nhất là 10 tỷ đồng, thời hạn đặt cọc kéo dài 6 tháng, từ tháng 4/2021 đến tháng 10/2021.
Theo thỏa thuận, việc thanh toán tiền chuyển nhượng thửa đất được chia làm ba đợt. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông L. giao cho ông T. 1 tỷ đồng. Nửa tháng sau, ông L. tiếp tục giao thêm 1 tỷ đồng. Cả hai lần giao tiền đặt cọc đều được lập vi bằng tại một văn phòng thừa phát lại.
Tại hợp đồng đặt cọc, ông T. cam kết thửa đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, đủ diện tích 28.000m2, không có tranh chấp, không bị thế chấp, không vi phạm pháp luật đất đai và trong thời gian đặt cọc sẽ không chuyển nhượng cho bên thứ ba.
Hai bên cũng thỏa thuận, nếu ông T. vi phạm cam kết thì phải chịu phạt cọc gấp bốn lần số tiền đã nhận và hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc. Tuy nhiên, theo ông L., sau khi đặt cọc 2 tỷ đồng, ông phát hiện diện tích đất thực tế không đủ 28.000m2 như thỏa thuận.
Qua xác minh từ chính quyền địa phương, ông L. được biết một phần diện tích đất của ông T. có nguồn gốc vi phạm, liên quan đến hành vi lấn chiếm đất công, không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Chính quyền địa phương đã có thông báo buộc ông T. tháo dỡ hàng rào và trả lại khoảng 6.000m2 đất lấn chiếm.
Sau khi sự việc phát sinh, ông L. nhiều lần liên hệ, đề nghị giải quyết nhưng cho rằng ông T. thiếu thiện chí, không thực hiện đúng các cam kết đã thỏa thuận.
Do đó, ông L. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông T. cùng những người có liên quan hoàn trả tổng số tiền 10 tỷ đồng, gồm 2 tỷ đồng tiền đặt cọc và 8 tỷ đồng tiền phạt cọc theo thỏa thuận. Tuy nhiên, sau đó ông L. chỉ còn yêu cầu Tòa án buộc ông T. hoàn trả 2 tỷ đồng tiền đặt cọc.
Bên bán phải trả lại 2 tỷ đồng tiền đặt cọc
Về nguồn gốc đất, ông T. cho biết thửa đất trên được vợ chồng ông mua lại của người khác từ năm 2010 bằng giấy viết tay. Sau đó, vợ chồng ông trồng cà phê và hoa màu trên đất. Đến năm 2017, chính quyền địa phương tiến hành đo vẽ hiện trạng và cấp trích lục đất cho vợ chồng ông với diện tích thực tế là 28.000m2.
Bên cạnh việc thừa nhận đã nhận 2 tỷ đồng tiền đặt cọc của ông L., ông T. cho rằng đến hạn thanh toán 8 tỷ đồng còn lại vào tháng 10/2021 thì ông L. không có tiền. Do ông L. vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên ông T. cho rằng mình không có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc.
Đối với cáo buộc cho rằng ông biết đất bị giải tỏa nhưng vẫn cố ý bán, ông T. cho rằng trước khi giao dịch, vào tháng 6/2020, vợ chồng ông đã nhờ ông L. hỗ trợ làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho thửa đất. Do đó, ông T. cho rằng cáo buộc này không có cơ sở.
Tại bản án sơ thẩm ngày 21/8/2025, TAND khu vực 1 – Lâm Đồng tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc vợ chồng ông T. trả lại cho ông L. số tiền đặt cọc 2 tỷ đồng đã nhận; đồng thời đình chỉ yêu cầu phạt cọc 8 tỷ đồng của ông L.
Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông T. kháng cáo. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định, tại thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc, thửa đất chuyển nhượng chưa được cấp sổ đỏ và có một phần diện tích do lấn chiếm đất lâm nghiệp.
Do đối tượng của hợp đồng đặt cọc chưa đủ điều kiện để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, TAND tỉnh Lâm Đồng xác định giao dịch dân sự này vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết. Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Đối với số tiền đặt cọc 2 tỷ đồng, mặc dù ông T. là người trực tiếp nhận tiền, nhưng vợ của ông cũng biết rõ việc giao nhận và cùng sử dụng vào chi tiêu chung của gia đình. Vì vậy, Tòa án buộc hai bị đơn liên đới hoàn trả số tiền này cho ông L.
Tại phiên tòa phúc thẩm, vợ chồng ông T. không cung cấp được chứng cứ mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo. Do đó, TAND tỉnh Lâm Đồng quyết định bác kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Từ một thỏa thuận miệng dựa trên niềm tin gia đình giữa vợ chồng anh rể và em vợ, việc hùn tiền mua đất tại Phú Quốc đã dẫn đến tranh chấp kéo dài nhiều năm.
Từ một thỏa thuận trong gia đình, vụ tranh chấp căn nhà tại TPHCM kéo dài qua hai cấp xét xử, đặt ra câu hỏi then chốt: Ai mới là chủ sở hữu thực sự khi người đứng tên chỉ là “đứng hộ”?
.svg){kind=icon}
