Diễn biến thị trường bất động sản TPHCM hiện nay có nhiều điểm tương đồng với những giai đoạn 'nóng sốt' trước đây, khi giá bán căn hộ chung cư áp sát, thậm chí ngang bằng nhà phố.
Giá bán căn hộ khu lõi TPHCM lập đỉnh mới
Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, quý I/2026, khu vực lõi TPHCM ghi nhận 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng lên gần 7.300 USD/m2, tương đương khoảng 190 triệu đồng/m2, tăng 53% so với cùng kỳ năm trước.
Đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giá sơ cấp trung bình trên là mức cao nhất trong lịch sử đối với loại hình căn hộ tại TPHCM. Con số này phản ánh mặt bằng giá thị trường cơ sở và chưa bao gồm các ưu đãi "đặt chỗ sớm" hay chiết khấu thanh toán nhanh.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm TPHCM được dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng và xu hướng tăng của lãi suất vay mua bất động sản.
Dòng vốn từ nhiều địa phương, đặc biệt là khu vực phía Bắc, đang dịch chuyển vào trung tâm TPHCM. Động lực chính đến từ kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng sau giai đoạn dài thị trường thiếu nguồn cung.
Về tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ tại khu vực lõi TPHCM, trong báo cáo tiêu điểm thị trường quý I/2026, CBRE Việt Nam cho rằng minh chứng rõ nét nhất là tỷ lệ tồn kho chỉ chiếm 2,6% tổng nguồn cung. Điều này giúp duy trì sức nóng và tính cạnh tranh cao đối với các dự án mới.
Bên cạnh đó, cơ cấu phân khúc của thị trường căn hộ TPHCM đã có sự thay đổi đáng kể sau quá trình sáp nhập hành chính. Thị trường trở nên đa dạng hơn khi hơn 60% nguồn cung mở bán trong quý có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2.
Theo Avison Young, sau sáp nhập, thị trường căn hộ TPHCM phân hóa rõ rệt theo khu vực. Trong khi giá bán tại khu vực lõi trung tâm đã lên tới khoảng 190 triệu đồng/m2, mặt bằng giá sơ cấp bình quân của toàn thị trường TPHCM sau sáp nhập đạt 3.900 USD/m2, tương đương hơn 100 triệu đồng/m2.
"Nhìn chung, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, chuyển dịch từ xu hướng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị dài hạn, đồng thời nhu cầu đang gia tăng tại các khu vực có mức giá hợp lý hơn", đại diện Avison Young nhận định.
Thanh khoản "hụt hơi"
Theo thống kê của Avison Young tại báo cáo thị trường quý I/2026, giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc căn hộ trung cấp tại TPHCM đã tăng lên khoảng 2.500 USD/m2, tương đương khoảng 65 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ cao cấp đạt khoảng 4.700 USD/m2, tương đương khoảng 123 triệu đồng/m2.
So với quý IV/2025, mặt bằng giá sau mỗi đợt mở bán tăng trung bình khoảng 3%. Trong hai tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án mới đạt khoảng 35%.
Tuy nhiên, theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2026, mức độ hấp thụ của toàn thị trường đã có dấu hiệu chậm lại. Việc điều chỉnh lãi suất cũng gây áp lực tâm lý đối với cả người mua lẫn các nhà đầu tư ngắn hạn.
Chung nhận định, Cushman & Wakefield cho rằng thanh khoản trên thị trường căn hộ TPHCM trong quý đầu tiên của năm nay đang có dấu hiệu chững lại.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, lượng hấp thụ mới chỉ đạt khoảng 25% nguồn cung mới, giảm tới 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong bối cảnh giá bán sơ cấp liên tục leo thang, sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền đã làm suy giảm đáng kể tâm lý của người mua so với thời điểm năm 2025.
Lý giải thêm về nguyên nhân dẫn đến tình trạng thanh khoản sụt giảm, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng việc thắt chặt tín dụng và chi phí vay vốn gia tăng đang trở thành rào cản lớn đối với thị trường.
Theo bà, điều này khiến người mua có tâm lý thận trọng, lựa chọn "chờ đợi và quan sát" các chính sách tiền tệ thuận lợi hơn trong những quý tới.
Hàng loạt dự án căn hộ tại TPHCM và các khu vực sau hợp nhất đồng loạt ra hàng khi năm 2025 khép lại. Nguồn cung tăng, giá bán chênh lệch tới 30-50% giữa các khu vực đang buộc nhà đầu tư phải từ bỏ lướt sóng, chuyển sang chiến lược dài hạn.
Phân khúc cao cấp đang dẫn dắt thị trường căn hộ TPHCM, giá bán trung bình xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư đang lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh để tăng giá bán.
.svg){kind=icon}
