Nửa đầu năm, nguồn cung và thanh khoản căn hộ tại TPHCM đã khởi sắc. Dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục tăng, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước những áp lực của thị trường.
Kỳ vọng hạ tầng, giá bán vẫn neo cao
Phân khúc nhà liền kề tại TPHCM đang có những tín hiệu phục hồi rõ nét. Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy nguồn cung mới tăng trở lại, thanh khoản cải thiện.
Tuy nhiên, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, động lực của thị trường không còn chủ yếu đến từ tâm lý đầu cơ mà chủ yếu xuất phát từ nhu cầu ở thực và kỳ vọng vào hạ tầng.
Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận sự trở lại của nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị tại khu Đông và các khu vực cửa ngõ, ngoại thành, phản ánh xu hướng phát triển tiếp tục dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Theo JLL, trong nửa đầu năm 2026, thị trường có khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới và khoảng 4.250 giao dịch thành công. Trong khi đó, CBRE Việt Nam ghi nhận gần 2.000 căn mở bán mới trong riêng quý II/2026.
Dù phương pháp thống kê khác nhau, các đơn vị nghiên cứu đều cho thấy thanh khoản đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước, tập trung ở những dự án được quy hoạch bài bản, có hệ thống tiện ích đồng bộ và pháp lý hoàn chỉnh.
Diễn biến này cũng phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ của thị trường. Những dự án có vị trí thuận lợi, tiến độ xây dựng tốt và hưởng lợi từ hạ tầng tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, trong khi các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm khách hàng.
Trong khi thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Theo JLL, giá sơ cấp nhà liền thổ hiện đạt khoảng 195 triệu đồng/m2 đất.
Avison Young cho biết tại khu vực trung tâm và khu Đông TPHCM, giá bán vẫn dao động từ 6.000-14.000 USD/m2 đất do nguồn cung khan hiếm. Việc bổ sung thêm sản phẩm ở các khu vực ngoài trung tâm với mức giá dễ tiếp cận hơn chỉ khiến giá bình quân toàn thị trường điều chỉnh nhẹ, chưa tạo thành xu hướng giảm.
Nhà đầu tư chuyển từ "mua mới" sang "mua đúng"
Điểm đáng chú ý của thị trường nhà liền kề TPHCM hiện nay không nằm ở mức giá hay số lượng giao dịch mà ở sự thay đổi trong tư duy lựa chọn sản phẩm.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, hành vi của người mua đã thay đổi rõ rệt so với các chu kỳ trước. Nếu trước đây quyết định xuống tiền chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thì hiện nay, khách hàng ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản, hạ tầng kết nối thuận lợi và có thể khai thác ngay.
Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư cũng trở thành yếu tố quan trọng giúp duy trì thanh khoản.
Ở góc độ đầu tư, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, cho rằng thị trường đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng". Bà lý giải, giá trị của một tài sản không còn được đánh giá ở độ mới của dự án mà ở khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền ổn định và gia tăng giá trị trong suốt vòng đời khai thác. Khi chi phí vốn chưa trở lại mức thấp như trước, nhà đầu tư cũng ưu tiên hiệu quả dài hạn hơn là kỳ vọng tăng giá nhanh.
Trong khi đó, CBRE Việt Nam nhận định làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn tại khu vực phía Nam sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường. Các dự án như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng Quốc lộ 13, các tuyến vành đai và hệ thống đường sắt liên vùng sẽ tiếp tục mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo thêm dư địa tăng trưởng cho các khu vực cửa ngõ TPHCM và thúc đẩy nguồn cung dịch chuyển về các đại đô thị, khu đô thị vệ tinh.
Cùng quan điểm, Avison Young Việt Nam cho rằng nhà liền kề vẫn là phân khúc hấp dẫn để tích lũy tài sản nhờ nguồn cung hạn chế. Đáng chú ý, nhóm khách hàng trẻ ngày càng sẵn sàng lựa chọn các đại đô thị ở khu vực phía Nam hoặc phía Tây thành phố nếu môi trường sống đồng bộ, đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông thuận lợi, thay vì chỉ ưu tiên khoảng cách đến trung tâm.
DKRA Consulting nhận định, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa trong những quý tới. Thanh khoản vẫn tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng tốt và hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, trong khi những sản phẩm định giá quá cao hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ tiếp tục gặp khó trong việc thu hút người mua.
Cùng nằm trên một trục đường, chỉ cách nhau một ranh giới hành chính nhưng giá căn hộ giữa hai khu vực liền kề ở phía Nam TPHCM đang chênh lệch hàng chục triệu đồng/m2. Điều gì tạo nên "ranh giới" giá nhà này?
Từng bị chê vì ô nhiễm và hạ tầng xuống cấp, nhiều khu vực ven kênh tại TPHCM đã ghi nhận mặt bằng giá căn hộ tăng mạnh sau quá trình chỉnh trang đô thị.
.svg){kind=icon}
