Trước hiện tượng một số lô đất được trả giá cao bất thường tại các phiên đấu giá gần đây, chuyên gia cho rằng cần thiết lập cả giá sàn và giá trần, đồng thời kiểm soát mục đích sử dụng đất, nguồn tiền của người tham gia.
Việt Nam có thể nghiên cứu, vận dụng mô hình đấu giá đất có giá trần của Trung Quốc
Phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân, tỉnh Ninh Bình ngày 7/11 vừa qua gây chú ý khi xuất hiện mức trả giá lên tới 1,468 tỷ đồng/m2, trong khi giá khởi điểm của lô đất này chỉ 9,2 triệu đồng/m2, mức trúng đấu giá cao gấp gần 160 lần. Một số người tham gia cho biết đã có nhầm lẫn giữa đơn giá tính theo mét vuông và giá của cả thửa đất. UBND xã Lý Nhân đã phối hợp với các đơn vị liên quan xác minh sự việc và xem xét kiến nghị của những người trúng đấu giá.
Trước đó, tại Hà Nội, vụ đấu giá 27 thửa đất ở quận Hà Đông cuối tháng 10.2024, ghi nhận mức trúng cao nhất hơn 262 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất có giá gần 132,8 triệu đồng/m2. Mức này cao hơn nhiều so với mặt bằng giá đất ở các quận nội thành Hà Nội như Ba Đình, Hai Bà Trưng... Đại diện Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Hà Đông (thuộc UBND quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết, chỉ có 5 người nộp đủ tiền sử dụng đất, còn lại 22 trường hợp đã bỏ cọc.
Nhiều năm trước, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, TPHCM cuối năm 2021 cũng gây chấn động thị trường khi lô đất 3-12 được trả giá gần 2,45 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất sau đó lần lượt bỏ cọc.
Trước tình trạng giá trúng đấu giá cao bất thường, tiềm ẩn nguy cơ thổi giá và tạo mặt bằng giá ảo, chuyên gia dẫn chứng một số biện pháp kiểm soát giá đấu được Trung Quốc áp dụng tại các địa phương.
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Nguyễn Đăng Tư (Công ty Luật Trilaw) cho rằng Việt Nam có thể nghiên cứu, vận dụng mô hình đấu giá đất có giá trần của Trung Quốc nhằm hạn chế cạnh tranh thiếu lành mạnh, đẩy giá đất lên quá cao so với giá trị khai thác thực tế.
Tuy nhiên, việc áp dụng cần được cân nhắc để phù hợp với pháp luật hiện hành. Cơ chế giá trần và phương thức lựa chọn người trúng đấu giá khi có nhiều người cùng đạt mức giá này, như chấm điểm năng lực hoặc bốc thăm; đồng thời cần được quy định rõ trong luật, thay vì chỉ thực hiện bằng quyết định hành chính của địa phương.
Về mức giá trần, luật sư Đăng Tư không nên áp dụng một mức giá trần chung so với giá khởi điểm trên cả nước, bởi giá trị và tiềm năng khai thác của mỗi khu đất rất khác nhau.
“Nếu áp dụng một tỷ lệ cứng, có thể xảy ra hai tình huống: một là giá trần quá thấp khiến Nhà nước không khai thác được đầy đủ giá trị kinh tế của khu đất; hai là giá trần quá cao, không đủ khả năng ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá”, luật sư Tư phân tích.
Ông đề xuất xây dựng cơ chế giá trần linh hoạt, căn cứ vào vị trí, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, hạ tầng, tiềm năng khai thác và tình hình thị trường tại từng địa phương. Mức giá cần có cơ sở định giá độc lập, được công bố trước khi đấu giá và rà soát khi thị trường biến động lớn.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Văn Biên (hãng luật Thành Danh) cho rằng cơ chế giá trần hiện có vướng mắc là theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016, được sửa đổi, bổ sung năm 2024, người có mức trả giá cao nhất theo phương thức trả giá lên được xác định là người trúng đấu giá.
Theo luật sư Biên, giá trần có thể hạn chế tình trạng đẩy giá lên quá cao, song cũng cần tính đến mục tiêu khai thác nguồn thu từ tài sản công. Việc đấu giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Ông cũng cho rằng không nên áp dụng một tỷ lệ giá trần cố định cho mọi khu đất. Giá trị quyền sử dụng đất còn phụ thuộc vào quy hoạch, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khả năng khai thác thương mại, hạ tầng và thời hạn sử dụng. Vì vậy, cần có nguyên tắc, phương pháp xác định thống nhất nhưng cho phép điều chỉnh theo đặc điểm từng khu vực, loại đất và dự án.
Nên yêu cầu bên tham gia đấu giá chứng minh nguồn tiền
Theo luật sư Nguyễn Đăng Tư, để xác định giá trần sát với giá trị thực, cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất, cập nhật thông tin giao dịch, giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá cùng dữ liệu về quy hoạch và hạ tầng. Việc định giá nên do tổ chức tư vấn độc lập thực hiện, có cơ chế thẩm định chéo.
Phương pháp, căn cứ và kết quả định giá cần được công khai để các bên giám sát; đồng thời kiểm soát xung đột lợi ích giữa đơn vị định giá, cơ quan phê duyệt phương án đấu giá và nhà đầu tư.
Luật sư Trần Văn Biên lưu ý, giá trúng đấu giá chỉ nên được xem là dữ liệu tham chiếu đáng tin cậy sau khi người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thay vì mặc nhiên coi mọi mức giá được công bố là giá thị trường thực tế.
Bên cạnh việc xác định giá, năng lực tài chính của nhà đầu tư cũng cần được kiểm soát chặt. Theo luật sư Đăng Tư, tình trạng nhà đầu tư trả giá vượt khả năng thực tế, không có phương án sử dụng đất khả thi hoặc thiếu nguồn lực thanh toán sau khi trúng đấu giá có thể khiến giá đấu bị đẩy lên bất thường.
Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu nhà đầu tư có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án. Khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị khu đất tính theo giá khởi điểm.
Tuy nhiên, luật sư Đăng Tư cho rằng cần yêu cầu nhà đầu tư chứng minh nguồn vốn tự có, khả năng huy động vốn hợp pháp, cam kết tín dụng và phương án thanh toán phù hợp với giá trị khu đất dự kiến đấu giá.
“Việc kiểm tra cần tập trung vào năng lực tài chính thực chất, không chỉ dựa trên báo cáo tài chính hoặc hồ sơ kê khai của doanh nghiệp”, ông Tư nhấn mạnh.
Cùng quan điểm cần siết điều kiện tài chính, luật sư Trần Văn Biên đề xuất yêu cầu cả tổ chức và cá nhân tham gia đấu giá nhiều lô đất hoặc khu đất có giá trị lớn chứng minh nguồn tiền hợp pháp, năng lực tài chính thực tế. Các tiêu chí phải được công bố công khai, bảo đảm tính khách quan và áp dụng bình đẳng để không hạn chế cạnh tranh.
Theo luật sư Biên, cũng cần phân biệt cá nhân đấu giá một thửa đất phục vụ nhu cầu ở với nhà đầu tư tham gia đấu giá nhiều lô đất hoặc đất để thực hiện dự án. Với người có nhu cầu ở thực, có thể áp dụng quy định tiền đặt trước thông thường; trong khi các trường hợp có quy mô hoặc giá trị lớn cần được xem xét kỹ hơn về nguồn vốn và khả năng thanh toán.
Các điều kiện tài chính cần được thiết kế hợp lý, vừa ngăn đầu cơ và tình trạng trả giá vượt khả năng chi trả, vừa tránh đặt ra yêu cầu quá cao, máy móc, gây bất lợi cho doanh nghiệp vừa và nhỏ và người dân có nhu cầu thực.
Để dẹp thổi giá, bỏ cọc đấu giá đất, cần đổi mới phương thức đấu giá gắn với quy hoạch, siết năng lực tài chính, nghiên cứu áp thuế lũy tiến nếu bán đất trúng đấu giá dưới 1-2 năm.
.svg){kind=icon}
