Chủ đầu tư nói căn hộ đủ điều kiện, người mua cho rằng chưa thể nhận nhà
Theo trình bày của ông H. (ngụ TP Hà Nội), năm 2017, ông ký hợp đồng mua căn hộ diện tích 79m2 tại Hà Nội do Công ty Đ. làm chủ đầu tư. Giá trị căn hộ được xác định gần 2,4 tỷ đồng, chưa bao gồm phí bảo trì. Theo tiến độ hợp đồng, ông H. đã thanh toán 70% giá trị căn hộ, tương đương 1,66 tỷ đồng.
Theo hợp đồng, căn hộ dự kiến được bàn giao vào tháng 4/2018 và thời gian này có thể được điều chỉnh nhưng không quá 180 ngày. Tuy nhiên, ông H. cho rằng quá thời hạn trên, ông không nhận được thông báo của chủ đầu tư về việc chậm bàn giao.
Đến tháng 11/2018, ông H. đến kiểm tra, nghiệm thu căn hộ nhưng cho rằng một số hạng mục vẫn chưa hoàn thiện. Hai bên lập biên bản, trong đó ghi nhận những phần còn thiếu và ông H. không ký nhận bàn giao căn hộ. Sau đó, ông H. cho biết Công ty Đ. cũng không có thông báo khác cho ông trong thời gian đến giữa tháng 12/2018.
Cho rằng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao, tháng 4/2019, ông H. gửi đơn yêu cầu thanh lý hợp đồng nhưng không nhận được phản hồi.
Một tháng sau, ông khởi kiện, đề nghị chấm dứt hợp đồng, hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán là 1,66 tỷ đồng, đồng thời yêu cầu các khoản lãi do chậm bàn giao và tiền phạt vi phạm hợp đồng bằng 20% giá trị căn hộ.
Ở chiều ngược lại, đại diện Công ty Đ. cho rằng theo hợp đồng, thời điểm người mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng là sau một thời hạn nhất định kể từ mốc bàn giao dự kiến. Công ty cũng cho biết đã có công văn vào tháng 10/2018 yêu cầu ông H. đến nhận nhà.
Theo chủ đầu tư này, tháng 11/2018 căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao, những vấn đề còn lại chỉ là các khiếm khuyết cần sửa chữa. Sau đó, công ty tiếp tục có các thông báo vào tháng 1 và tháng 4/2019 gửi chung cho tất cả khách hàng mua căn hộ đến nhận nhà, nhưng ông H. không đến nhận bàn giao.
Xét xử sơ thẩm vào tháng 12/2020, TAND quận Thanh Xuân (nay là TAND khu vực 2 - Hà Nội) chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, xác định việc ông H. đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ có căn cứ.
Tòa sơ thẩm đồng thời buộc Công ty Đ. thanh toán số tiền gốc 1,66 tỷ đồng, tiền phạt chậm bàn giao hơn 344,4 triệu đồng và tiền phạt vi phạm hợp đồng 475,09 triệu đồng. Tổng cộng, doanh nghiệp phải thanh toán cho ông H. hơn 2,48 tỷ đồng. Các yêu cầu khác của các bên không được chấp nhận.
Chậm bàn giao, người mua được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
Sau phiên sơ thẩm, Công ty Đ. kháng cáo toàn bộ, đề nghị bác yêu cầu khởi kiện. Trong khi đó, ông H. cũng kháng cáo một phần, yêu cầu được tính thêm khoản lãi do Công ty Đ. chậm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền và điều chỉnh thời gian tính tiền phạt chậm bàn giao.
Tại phiên phúc thẩm, TAND TP Hà Nội nhận định ông H. đã thanh toán đúng hạn 70% giá trị căn hộ, tương đương hơn 1,662 tỷ đồng; phần còn lại và 2% phí bảo trì được thỏa thuận thanh toán khi nhận bàn giao. Vì vậy, lập luận của chủ đầu tư cho rằng ông H. chưa nộp phí bảo trì nên không có quyền chấm dứt hợp đồng là không có căn cứ.
Về thời hạn bàn giao, Tòa phúc thẩm xác định thời điểm dự kiến là tháng 4/2018 và thời gian được điều chỉnh tối đa 180 ngày. Như vậy, thời hạn bàn giao theo thỏa thuận không thể kéo dài quá tháng 10/2018. Sau thời điểm này, chủ đầu tư bị xác định là chậm bàn giao.
Đến tháng 11/2018, khi ông H. đến kiểm tra, nghiệm thu, nhiều hạng mục theo phụ lục hợp đồng vẫn chưa hoàn thiện, gồm tường nhà vệ sinh, hệ thống cửa, sảnh, trần, sàn và sơn bả. Tòa phúc thẩm nhận định những tồn tại này không chỉ là các khiếm khuyết cần sửa chữa mà cho thấy căn hộ chưa đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận.
Trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ trong vụ án, Tòa xác định thời gian chậm bàn giao là 381 ngày kể từ ngày dự kiến và cho rằng ông H. có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Từ đó, TAND TP Hà Nội sửa một phần bản án sơ thẩm, buộc Công ty Đ. hoàn trả hơn 1,66 tỷ đồng tiền đã nhận, thanh toán 92,39 triệu đồng tiền phạt do chậm bàn giao và 475,09 triệu đồng tiền phạt vi phạm hợp đồng. Tổng số tiền doanh nghiệp phải thanh toán cho ông H. là hơn 2,23 tỷ đồng.
Tòa phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu bổ sung của ông H. về khoản lãi do chậm thanh toán, do yêu cầu này được đưa ra sau phiên hòa giải.
(Tham khảo Bản án số 245/2021/DS-PT ngày 18/6/2021 của TAND TP Hà Nội)
.svg){kind=icon}
