Nhưng đến lúc ngồi xuống tính kỹ bài toán dòng tiền, anh dừng lại. Sau thời gian được kìm, lãi suất cho vay có thể lên cao, mỗi tháng tiền trả ngân hàng gần bằng một nửa thu nhập. “Không phải tôi không cần nhà nữa, mà là chưa dám vay”, anh nói, rồi quyết định chờ thêm.
Câu chuyện ấy không hiếm. Trên thị trường bất động sản hiện nay, nhiều người mua ở thực và cả nhà đầu tư nhỏ lẻ đều chung một trạng thái: cần thì vẫn cần, nhưng xuống tiền thì chùn tay. Giá nhà không rẻ, trong khi tiền vay đã không còn dễ chịu như vài năm trước. Thị trường vì thế chậm lại, phòng thủ hơn khi lãi suất đã rời xa mặt bằng rẻ của giai đoạn trước.
Đằng sau xu thế đó là một chuyển động âm thầm nhưng có tính quyết định: lãi suất ngân hàng đang nhích lên, không ồn ào nhưng đủ để thay đổi hành vi của người mua nhà và nhà đầu tư.
Lãi suất tăng không phải vì “siết tiền”
Nếu nhìn từ bề mặt, nhiều người dễ cho rằng lãi suất tăng là kết quả của điều hành tiền tệ thắt chặt. Nhưng nhìn sâu hơn vào cấu trúc của hệ thống ngân hàng, có thể thấy lãi suất tăng không phải vì Ngân hàng Nhà nước muốn tăng.
Tính đến cuối năm 2025, tín dụng toàn hệ thống đã tăng gần 19%, đưa tổng dư nợ lên khoảng 18,4 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, huy động vốn chỉ tăng khoảng 14–15%, đạt hơn 17,4 triệu tỷ đồng. Nói một cách giản dị, ngân hàng đang cho vay nhanh hơn đáng kể so với tốc độ huy động tiền về.
Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã cảnh báo rõ về tình trạng này: chênh lệch giữa tín dụng và huy động của toàn hệ thống đã lên tới khoảng 1,6 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025.
Khi tín dụng tăng nhanh hơn huy động, ngân hàng không thiếu tiền theo nghĩa tuyệt đối, nhưng thiếu vốn ổn định để cho vay dài hạn. Và trong trạng thái đó, lãi suất không còn là công cụ điều hành tùy chọn, mà trở thành van an toàn để giữ thanh khoản.
Khi ngân hàng cho vay nhanh hơn khả năng huy động vốn ổn định, chi phí vốn buộc phải tăng. Trong bối cảnh đó, kỳ vọng lãi suất cho vay giảm sâu là điều khó xảy ra, ngay cả khi lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát.
Theo phân tích của TS. Lê Xuân Nghĩa, việc siết quản lý tài khoản để phục vụ tính thuế đã khiến nhiều hộ kinh doanh – vốn gửi tiết kiệm với quy mô rất lớn – đồng loạt rút tiền trong thời gian ngắn.
Dòng tiền rút ra không làm hệ thống thiếu tiền, nhưng đủ để đẩy một số ngân hàng, nhất là ngân hàng nhỏ, vào thế căng thanh khoản, buộc họ phải tăng lãi suất huy động để giữ chân người gửi tiền.
Nhìn dài hơn, lãi suất không chỉ là câu chuyện của một năm hay một chu kỳ. Việt Nam đã dựa quá nhiều vào tín dụng ngân hàng để thúc đẩy tăng trưởng. Tỷ lệ tín dụng/GDP ở mức rất cao, trong khi hệ thống ngân hàng lại phải gánh phần lớn nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế.
Theo báo cáo của FiinGroup, việc tiếp tục đặt toàn bộ gánh nặng tăng trưởng lên tín dụng ngân hàng sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn cho ổn định tài chính. Ngân hàng vốn phù hợp với vai trò cung ứng vốn ngắn hạn, nhưng lại đang phải tài trợ cho các dự án dài hơi, từ bất động sản đến hạ tầng.
Khi tiền tệ đã chạm ngưỡng
Trong bối cảnh đó, mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% cho năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước không phải là tín hiệu thắt chặt, mà là một bước hạ nhịp cần thiết. Sau giai đoạn tín dụng tăng rất nhanh, hệ thống cần giảm tốc để tránh rủi ro tích tụ.
Theo ông Phạm Xuân Hòe, vấn đề cốt lõi hiện nay là dư địa của chính sách tiền tệ gần như đã chạm ngưỡng. Tổng dư nợ tín dụng đã lên tới khoảng 18,4 triệu tỷ đồng.
Độ lệch pha kỳ hạn lên tới hàng triệu tỷ đồng khiến bài toán thanh khoản luôn treo lơ lửng trên hệ thống ngân hàng.
“Khi lệch pha kỳ hạn quá lớn, lãi suất không còn là lựa chọn, mà là phản ứng bắt buộc để bảo vệ hệ thống”, ông Hòe cảnh báo. Áp lực này không chỉ dừng ở lãi suất, mà còn lan sang tỷ giá và ổn định vĩ mô nếu tiếp tục bị đẩy quá giới hạn.
Từ đó, ông cho rằng muốn tăng trưởng bền vững, Việt Nam phải chuyển trọng tâm sang chính sách tài khóa. Đặc biệt, nguồn thu từ đất cần được “khóa cứng” cho đầu tư hạ tầng, tạo năng lực tăng trưởng dài hạn, thay vì dùng để bù đắp chi tiêu thường xuyên.
Nếu không, nền kinh tế sẽ tiếp tục ở trạng thái “đi bằng một chân”, khi tín dụng ngân hàng phải gánh gần như toàn bộ nhu cầu vốn trung – dài hạn.
Với bất động sản, tiền không thiếu – chỉ là không còn rẻ
Ghép các mảnh lại với nhau, có thể thấy bức tranh lãi suất năm 2026 đã khá rõ. Lãi suất khó giảm mạnh không phải vì nền kinh tế thiếu tiền, mà vì cấu trúc vốn của hệ thống đã bị ép tới giới hạn. Tiền vẫn còn trong ngân hàng, nhưng tiền rẻ thì không còn như những năm trước.
Với thị trường bất động sản, hệ quả của điều đó là rất cụ thể. Thị trường không thể tiếp tục trông chờ vào một chu kỳ lãi suất giảm sâu để kéo cầu. Thay vào đó, nó bước vào một giai đoạn sàng lọc thực chất hơn, nơi dòng tiền được cân đo kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Thông thường, thanh khoản sẽ phản ứng trước giá: giao dịch chậm lại, chiết khấu xuất hiện ở những tài sản cần bán gấp. Giá cả, nếu điều chỉnh, sẽ đi sau và phân hóa rõ theo pháp lý, vị trí và khả năng tạo dòng tiền.
Dẫu vậy, bức tranh năm 2026 không chỉ có những gam màu thận trọng. Nếu các động lực bên ngoài như FDI, xuất khẩu và kiều hối tiếp tục giữ được nhịp ổn định như những năm gần đây, áp lực lên tỷ giá sẽ được giảm bớt, qua đó nới nhẹ không gian điều hành lãi suất.
Khi dòng ngoại tệ vào đủ tốt, hệ thống ngân hàng không còn phải “tự xoay xở” hoàn toàn bằng vốn trong nước, và cấu trúc căng thẳng hiện nay có thêm thời gian để được xử lý một cách trật tự hơn.
.svg){kind=icon}
